Следующим этапом производится сбор и анализ данных рынка. Оценщик собирает и обрабатывает всю необходимую информацию (уровень спроса на объект недвижимости; наличие возможных покупателей и конкурентов; параметры сопоставимых объектов; условия финансирования предполагаемой сделки и пр.). Если собранные данные окажутся неточны или неполны, оценщику будет трудно дать достоверное и обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимости.
Рынок должен изучаться достаточно широко — от рынка страны в целом, далее — региона, города и конкретного района, где находится объект недвижимости.
В анализе следует ориентироваться на тип оцениваемой недвижимости.
Анализ рынка можно разделить на два вида:
1) общий анализ;
2) специальный анализ.
В первом случае изучаются общие данные о рынке региона, города района, их влияние на стоимость объекта недвижимости. Во втором случае рассматривается информация, непосредственно связанная с оцениваемым объектом.
Весьма существенным является то, что весь анализ строится на информации, которую аналитик собирает и проверяет:
— на соответствие (в какой мере она соответствует действительности);
— своевременность (свежесть информации);
— точность и надежность (зависит от источника);
— возможность отражать основные тенденции.
1. Общий анализ рынка
Задачи, которые помогает решить общий анализ рынка:
— определиться с наиболее эффективным использованием объекта;
— обосновать экономическую заинтересованность в объекте недвижимости;
— определить наличие внешнего устаревания объекта недвижимости.
В ходе общего анализа:
— дается характеристика географического положения объекта;
— изучаются основные группы факторов, влияющие на стоимость объекта на уровне государства, региона, города и района:
— социальные,
— экономические,
— политические и государственные,
— физические; а также
— прогнозируется будущее города, района и его влияние на использование и стоимость объекта.
В общем анализе рынка района, микрорайона дополнительно рассматриваются: »
— использование недвижимости;
— типы недвижимости, пользующейся повышенным спросом;
— типы недвижимости, не пользующейся спросом;
— факторы, влияющие на целесообразное использование объекта;
— отрицательные факторы, снижающие стоимость объекта.
2. Специальный анализ рынка
Специальный анализ базируется на информации по району, микрорайону и связан непосредственно с определением стоимости объекта. В базе данных для этого анализа должна быть следующая информация:
— уровень доходов, ставки дохода для подобных объектов;
— цены на строительство;
— процедура и трудоемкость получения разрешений на строительство;
— продажи, даты, мотивации покупателей и продавцов, условия продаж;
— количество предложений;
— уровень реализации объектов;
— степень недоиспользования;
— использование объектов до и после продажи.
Таким образом, в результате анализа получается полная картина социальной, экономической и политической ситуации вокруг оцениваемого объекта. Замыкаются связи «объект — среда».
Результаты анализа могут быть использованы как для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, так и для других целей, таких как:
— прогноз возможности реализации объекта;
— прогноз финансовой целесообразности проекта;
— прогноз НЭИ участка земли;
— оценка размеров кредита для финансирования проекта.
Кроме того, может быть различным уровень детализации анализа, требующийся конкретному заказчику. Например, иностранного инвестора больше интересует общий анализ, связанный с рынком страны, региона для принятия решения о целесообразности внедрения и работы на этом рынке. Российского бизнесмена в большей степени будет интересовать конкретная информация на уровне города, района, микрорайона, а также результаты специального анализа по сопоставимым объектам.
Основываясь на общем и специальном анализе рынка, аналитик рассчитывает стоимость объекта недвижимости методами трех основных подходов (затратного, доходного, сравнительного), каждый из которых базируется на той или иной совокупности оценочных принципов. Для затратного подхода требуется дополнительный расчет стоимости земли, который выполняется исходя из принципа её НЭИ, при оценке рыночной стоимости недвижимости.
Полученные применением различных подходов значения стоимо-‘ сти объекта недвижимости ранжируются, «взвешиваются» на основе сформированной оценщиком системы критериев, для того чтобы прийти к итоговому значению оцениваемой стоимости. Окончательный результат согласовывается с заказчиком, и, наконец, отчет об оценке передается заказчику.