Дефекты и повреждения зданий

 

Опыт эксплуатации зданий и сооружений показывает, что повреждения их начинаются в определенных наиболее уязвимых местах.
— сопряжения разных материалов и конструкций;
— опирания конструкций;
— ввода коммуникаций в здание;
— сопряжения цоколя с отмосткой, фунтом и др. Осматривая здание, оценщику необходимо в первую очередь и особенно внимательно осматривать наиболее уязвимые места

Уязвимые места и характерные повреждения зданий
(Бойко М.Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений : справочное пособие. М.: Стройиздат, 1993.)

Наименования элементов здания и наиболее уязвимые места	Характерные дефекты и повреждения
Основание: —  зоны застоя или притока воды; —  зоны увлажнения основания; —  зоны промерзания и пучения; —  зоны перегрузки	Осадка грунтов и деформации вышележащих конструкций; пучение грунтов основания и деформации фундаментов, стен; снижение несущей способности грунтов
Фундаменты: —  места сопряжения с отмосткой; —  зоны увлажнения основания; —  зоны промерзания грунта; —  места пропуска коммуникаций	Расслоение кладки фундамента; разрушение фундамента с поверхности; разрыв фундамента по высоте; трещины в плите | фундамента; неравномерная осадка или просадка фундамента
Стены: —  стыки панелей; —  закладные детали и связи; —  места ввода коммуникаций; —  места прохождения водостоков; —  защитное покрытие	Осадочные трещины в стенах; вертикальные трещины в простенках; трещины в зоне заделки перемычек; деформации внутренних стен; увлажнение стен; промерзание стен; отслоение защитного слоя; растрескивание и выпадение раствора заделки, мастики и герметика стыка
Колонны: —  места сопряжения с балками; —  сопряжение с фундаментом; —  закладные детали и связи; —  места крепления коммуникаций	Расслоение бетона или кирпича; отслоение защитного слоя; механические повреждения колонны; вертикальные трещины в месте сопряжения с балкой
Балки: —  пролет и опорные части балки; —  места крепления коммуникаций	Трещины в пролете; трещины в опорной части балок; прогибы более допустимых
Перекрытия: — пролет и опорные части балки; — зоны увлажнения;	Трещины в панелях или балках; прогибы более допустимых
Наименования элементов здания и наиболее уязвимые места	Характерные дефекты и повреждения
—           зоны сосредоточения нагрузок; —           швы между панелями; —           места прохождения труб
Крыша: —           примыкание кровли к парапетам; —           сопряжение кровли с трубами и другими коммуникациями; —           карнизы; —           утеплитель и защитный ковер	1 Протечка кровли в местах сопряжений; повреждение гидроизоляции; износ и повреждение кровли; наледи и повреждения карниза; увлажнение и промерзание утеплителя; засорение вентиляционных каналов
Полы	Износ и выпадение клепок или плиток; отслоение и вспучивание линолеума; усушка древесины, образование щелей; коробление и выпирание досок

 

Распределение дефектов по видам конструктивных элементов
(СНиП 1.01.01 – 82 Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. М. Стройиздат, 1982)

— сопряжения различных конструкций — 40%;
— кирпичные конструкции — 18%;
— железобетонные конструкции — 17%;
— теплоизоляция — 9%;
— деревянные конструкции — 7%;
— стальные конструкции — 6%;
— основания — 3%.

Оценщикам часто приходится сталкиваться с оценкой кирпичных зданий, имеющих характерные повреждения в виде трещин, являющихся предвестниками разрушения стен.

Трещины — результат деформаций, вызванных различными причинами:
— усадка зданий в течение 1—1,5 лет после строительства за счет обжатия швов;
— неравномерная прочность основания (грунтов под зданием) — рис. 11.5;
— пучение грунтов в период промерзания фунтовых вод, если подошва фундамента находится выше глубины промерзания почвы (рис. 11.6); силы пучения при этом составляют примерно 6 т на погонный метр, тогда как нафузка от двухэтажного здания на том же участке составляет 4 т;
— чрезмерные нагрузки на перекрытия

Осадочные трещины

Пучение грунта основания

Прогиб балок перекрытия

 

Распределение дефектов по видам деформаций:
— трещины		-49%,
в том числе: трещины в отделочных слоях		— 16%,
трещины в сопряжениях		— 14%,
трещины в конструкциях стен		— 11%,
трещины в несущих конструкциях		-8%;
— протечки		— 18%;
— промерзание		— 16%;
— отслоение отделочного слоя		— 10%;
— зыбкость		-7%.
Распределение дефектов по опасности2:
— группа I — влияющие на условия проживания		-78%;
— группа II — влияющие на внешний вид		— 13%;
— группа III — влияющие на безопасность		-9%.

(Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий / Госстрой СССР. М.: Стройиздат, 1965).

 

Дефекты первых двух групп отражают эксплуатационные показатели конструкций, третьей группы — прочностные показатели.

 

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с