Как бы хорошо чтобы был спроектирован и построен многоквартирный дом. он окажется прибыльным только в том случае, если будет хорошо управляться. Более того, чтобы проект состоялся, управление должно быть компетентным на многих уровнях.
Это:
• первоначальный маркетинг и сдача в аренду (эти функции часто передаются сторонним фирмам);
• текущий маркетинг и сдача в аренду;
• сбор арендной платы, ведение счетов и бухгалтерский учет;
• составление текущей отчетности для владельцев;
• обслуживание и ремонт квартир, подготовка их для новых арендаторов;
• обслуживание и ремонт систем здания и мест общею пользования;
• содержание территории и фасада здания;
• найм и подготовка новых сотрудников;
• информирование жителей об интересующих их требованиях по содержанию квартир и текущей деятельности;
• организация обслуживания жителей;
• разбор жалоб жителей;
• поддержание хороших отношений с брокерами, общественными организациями и местными органами исполнительной власти;
• поддержание хороших отношений с управляющими соседних многоквартирных домов в целях обмена информацией и совместной работы в области
обеспечения безопасности и других общих проблем;
• разработка бюджетов и операционных планов.
Отношения между девелопером и управляющим недвижимостью частично зависят от размеров объекта недвижимости, от общего объема портфеля недвижимости. которым владеет девелопер. от профиля деятельности и Организационной структуры. Управляющим может быть левелопер, сотрудник девелопера, филиал или одно из подразделений компании, занимающейся девелопментом или владеющей недвижимостью, или же частное лицо или независимая управляющая компания, приглашенная и качестве третьей стороны и работающая по контракту. Большинство крупных компаний, владеющих многоквартирными домами, включая ипотечные инвестиционные трасты (REITs), управляют своими объектами недвижимости через одно из своих внутренних подразделений или через филиал компании.
В большинстве случаев решение о том. приглашать или нет управляющего недвижимостью, основывается на готовности девелопера тратить свое время на проект. Надлежащее отношение к потребностям жителей и обслуживанию объекта недвижимости отнимает очень много времени. Большинство девелоперов предпочитает передавать эти обязанности квалифицированному управляющему недвижимостью.
Хотя эксплуатация и управление кондоминиумами являются обязанностью владельцев квартир и осуществляются через ассоциации собственников жилья, правовые рамки для данных ассоциаций должны быть определены девелопером.
Даже если большинство девелоперов предпочитает не заниматься деятельностью по управлению недвижимостью, многие из них полагают, что только под их управлением можно добиться необходимого уровня обслуживания. Однако у начинающих девелоперов обычно нет готовой управляющей структуры, а значит, они должны полагаться на сторонних управляющих. Грег Вилкин отмечает, что размер вознаграждения управляющих недвижимостью упал с появлением на рынке крупных управляющих компании. «Пели вы занимаетесь управлением, вы не зарабатываете денег, и можно нанять кого-нибудь за вознаграждение в 3%. Они считают, что лучше заплатить от 3% до 3.5% валовой арендной платы чем самим сниматься этим».
При выборе постороннего управляющего начинающие девелоперы должны обращать внимание па компании с хорошей репутацией в облает управления определенным типом недвижимости з плане масштаба, проекта и особенностей арендаторов. Помимо этого, будет полезно расспросить о методах учета и сбора арендной платы. Аудит должен проводиться по крайней мере два раза в год, а лучше каждый квартал. Аудитор, который должен появляться без предупреждения, проверяет отчетность по сбору арендной платы, «рафики поступления арендной платы и отдельные договоры аренды, а также инспектирует свободные квартиры, чтобы убедиться в отсутствии «подпольных» жильцов.
Управляющая компания должна ежемесячно готовить отчеты, которые отражают Прогнозный валовый доход, фактический доход и постатейно описанные расходы. В отчеты должна включаться информация о свободных квартирах и о тех квартирах, которые не приносят дохода. Поступления наличных денежных средств должны ежедневно инкассироваться. Ежемесячная отчетность по поступлению наличных денежных средств должна проверяться и утверждаться персоналом, работающем на объекте.
Чем крупнее объект недвижимости и его операционный бюджет, тем более оправдан найм штатных специалистов. например, инженеров по обслуживанию оборудования, садовников, маляров и охраны. Многие девелоперы считают, что 150-200 КЕартир — это тот минимум, при котором необходимо нанимать штат постоянных сотрудников, состоящий из управляющего, помощника управляющего, подсобного рабочего и консьержа. Управление небольшими объектами недвижимости может быть поначалу более формальным предприятием, управляющий может быть нанят из числа жильцов, что в краткосрочной перспективе может показаться менее дорогим, но в большинстве случаев это не соответствует сегодняшним рыночным условиям. Однако в городе, как правило, очень трудно подобрать участок, на котором можно разместить 150 жилых единиц, поэтому девелоперы научились справляться с небольшими комплексами. За последние годы в данной сфере деятельности произошли значительные изменения. Повысилось значение управления недвижнмоегью на всех этапах девелопмента. Чтобы выбрать наилучихе проектное решение, девелопер должен стараться получить как можно более полную информацию об эксплуагацни и обслуживании в будущем, касающуюся не только расходов. Управляющие недвижимостью могут принести значительную пользу в процессе проектирования, полому они должны принимать участие во всех совещаниях по обсуждению проекта. Возрастающую проблему личной безопасности жильцов и объекта в целом частично можно решить при помощи улучшения проекта. Взгляды управляющих недвижимостью на этот вопрос, основанные на личном опыте, могут оказаться очень пенными.
Найм персонала
Управление недвижимостью — одна из самых быстро развивающихся специализаций в сфере недвижимости, которая превращается в науку об управлении. «Сегодня, чтобы быстро принимать решения, управляющие недвижимостью должны в совершенстве владеть обширными знаниями, навыками общения и разбираться в технических вопросах. Они также должны быть разносторонними людьми, потому что им, возможно, придется выполнять функции маркетинговых аналитиков, менеджеров по рекламе, коммерсантов. бухгалтеров, дипломатов и даже инженеров по эксплуатации. Навыки общения необходимы для Эффективного решения вопросов с владельцами, с потенциальными клиентами, арендаторами, персоналом. сторонними подрядчиками и многими другими лицами, работающими в сфере недвижимости».
Согласно Рэндольфу Хауторну, управление недвижимостью за последние годы стало намного более профессиональным. «Фирмы стали крупнее (с одной стороны благодаря феномену REIT, а с другой — благодаря повышению эффективности), но больше всего изменился облик управляющего, работающего на объекте. Такому человеку нередко предоставляют в управление объект стоимостью в $15 миллионов; ею задача не просто собирать арендную плату и чинить туалеты. В его обязанности входит многое: сдача в аренду, ведение отчетности, оптимизация потока доходов. Многое стало возможным благодаря наличию компьютеров и возможности использовать соответствующие программы, а это требует от персонала больших управленческих навыков, знания компьютера, навыков работы с людьми, осведомленности в вопросах эксплуатации и обслуживания. Следствием этого является увеличение оплаты квалифицированного персонала, размеры которой до сих пор были препятствием для притока людей в эту сферу бизнеса».
Помимо найма и подготовки персонала третьим компонентом эффективного обслуживания клиентов является обратная связь и система вознаграждений. Ведущие компании, специализирующиеся на управлении многоквартирными домами, все больше делают акцент на «культуре обслуживания» в своих организациях, основанной на внимательном отслеживании степени удовлетворенности жителей и построении такой системы компенсации, которая будет ориентировать сотрудников на удовлетворение потребностей жителей.
Текучесть арендаторов
Самым изменяемым фактором чистого операционного дохода обычно является уровень текучести арендаторов. Хотя текучесть иногда дает хорошие возможности для повышения арендной платы за квартиры, уровень которой ниже рыночного, она может дорого обходиться из-за потерь арендной платы в период наличия пустующих квартир и расходов на ремонт и уборку. необходимых для подготовки квартиры к новой сдаче в аренду В общем, после того, как недвижимость достигла стабильной заполняемости, центр тяжести перемешается на поддержание стабильного функционирования недвижимости.
«Поднимать арендную плату хорошо, но гораздо важнее следить за другим ключевым показателем, -текучестью арендаторов. Вы должны поощрять своих управляющих за продление договора аренды с существующими арендаторами. Следите за тем, чтобы текучесть была небольшой. Это ключевой показатель, за которым нужно наблюдать. В долгосрочной перспективе стабильное функционирование ведет к снижению расходов по обслуживанию и расходов, связанных с текучестью арендаторов».»* Каждый съехавший арендатор приводит к потере арендной платы минимум за две недели плюс до $500 на уборку и чистку ковровых покрытий. Например, в индивидуальных домах с приусадебным участком уровень текучести в среднем составляет 55% в год и даже может достигать 70%. На вялых рынках текучесть арендаторов может превышать 100%.
Текучесть происходит по нескольким причинам. некоторые из которых (например, смена арендатором работы), не зависят от девелопера. Но девелопер может сократить текучесть, вызванную строительными дефектами, проектом, обслуживанием или управлением.
Специалисты по управлению недвижимостью подчеркивают важность общения, способствующего сокращению текучести. Владельцы должны часто и регулярно общаться с управляющими и сотрудниками, чтобы все стороны понимали свои цели, задачи и проблемы. Управляющие должны регулярно общаться с жильцами, отвечать на их вопросы и держать их в курсе происходящего. Например, если плавательный бассейн необходимо закрыть на ремонт, то жильцы должны знать, когда они смогут снова начать им пользоваться.
Проблемные арендаторы могут создавать трудности для всего комплекса. Контроль над уровнем шума и другими раздражителями Среди соседей очень важен для снижения уровня текучести. Управляющий недвижимостью с самого начала может поставить арендаторов в известность, выдавая список правил и норм поведения в доме до тою, как они въезжают, и попросить подписаться под ним, что будет служить подтверждением того, что жильцы ознакомлены с правилами. Когда среди арендаторов возникают проблемы, управляющий сначала должен постараться примирить обе стороны. Иногда проблему может решить переезд арендатора в другую квартиру. Если виновата одна из сторон и примирение невозможно, то, используя договор аренды, необходимо применить принудительные меры вплоть до выселения. Своевременное реагирование и твердое выполнение правил жизненно необходимы для полдержания хороших отношений с арендаторами.
Продажа недвижимости
Жизненный цикл управления недвижимостью имеет три стадии: сдача в аренду, стабилизация доходов и подготовка недвижимости к продаже. Третья стадия обычно требует иного подхода к управлению, чем первые две.
Когда приходит время продавать проект, персонал, работающий на участке, должен быть уведомлен о целях девелопера и обеспечен некоторым финансовым стимулом, который поможет привести квартиры в наилучшее для продажи физическое и финансовое состояние. Это период интенсивной работы, когда увеличивается арендная плата и заполняются свободные плошади. Опытные девелоперы советуют не информировать арендаторов о будущей продаже — каждый арендатор должен получить письменное уведомление сразу после продажи. Например, в Техасе закон требует, чтобы арендаторов в течение 48 часов после продажи информировали о состоянии их страховых гарантийных депозитов, которые связаны и переходят вместе с проданной недвижимостью.
Для покупателей самым важным соображением обычно является денежный поток. Некоторые приемы могут временно увеличить денежный поток в ущерб долгосрочной доходности. Например, некоторые девелоперы становятся менее избирательными а отношении арендаторов, чтобы повысить уровень заполняемости и обьем поступлений от аренды, когда они готовят недвижимость к продаже. Другие владельцы сокращают операционные расходы и капитальные затраты. Опытные покупатели смогут использовать собственный опыт и отношении операционных расходов. чтобы попытки продавцов искусственно сократить расходы не оказывали серьезного влияния на цену продажи. Попытки кратковременного увеличения денежных потоков нежелательны, но многие продавцы так делают. Если продажа не состоялась, владелец должен будет иметь дело с последствиями краткосрочной стратегии, например, ему придется избавляться от ненадежных и причиняющих беспокойство арендаторов.
Начинающие девелоперы обнаружат, что девелопмспт жилых многоквартирных зданий — один из самых легких путей вхождения в мир девелопмента, особенно если у девелопера уже ость опыт строительства жилья Девелопмент жилых многоквартирных зданий, как и другие типы девелопмента. быстро меняется. Процесс девелопмента начинается с анализа рынка и заканчивается им. Невозможно предоставить продукт, который наилучшим образом удовлетворяет потребности данного рынка, если не будет установлено, каков в точности объем целевого рынка, его свойства и предпочтения покупателей на данном рынке.
Джим Перли отмечает, что начинающему девелоперу следует приспосабливаться к новым ситуациям и пытаться предугадать, как будут развиваться события. «Вы пытаетесь не только заработать деньги, но и произвести качественный продукт. Кроме того, для получения хороших результатов важно накапливать собственный капитал и создавать хорошую команду сотрудников».
Марвин Фингер также подчеркивает важность человеческого фактора? «Три компонента девелопмента жилых многоквартирных домов — это местоположение. продукт и управление. Если вы не нашли подходящего местоположения, от управления и продукта не будет никакого толку и вы не добьетесь успеха. Если вы нашли местоположение, вы можете допустить небольшую ошибку в том, что касается продукта, если он был разумно спроектирован. Но у пас должны быть люди, чтобы лот продукт был продан. Арендаторы, подписывая договор об
аренде, берут жилье в аренду у определенного человека. Они заключают соглашение с Этим человеком. Очень важно, чтобы у вас и офисе не было текучести кадров. Необходимо создавать организацию, представляющую собой некую постоянную структуру, поскольку люди создают связи. Когда этих связей больше нет, арендаторы будут искать себе жилье где-то и другом месте. Главную роль в управлении играют люди».
Сегодня, чтобы получить финансирование нового Проекта, необходимо продемонстрировать, что для него характерны устойчивые денежные потоки и что он приносит реальную экономическую выгоду Эта тенденция в конечном итоге должна оказаться в долгосрочной перспективе выгодной для тех девелоперов. которые сталкиваются с конкуренцией, в меньшей степени обусловленной налоговыми льготами. В последние годы ипотечные инвестиционные трасты (REITs) и пенсионные фонды создавали дополнительные возможности для девелонмента многоквартирных домов, приобретая только что построенную или уже существующую недвижимость, или беря на себя обязательства по приобретению объектов. находящихся в процессе девелонмента. Во многих регионах арендная плата росла не так быстро, как прочие расходы, определяющие стоимость жизни, что привело к замедлению темпов строительства многоквартирных домов в 90-е ГГ. XX в. По мере достижения трудоспособного возраста детьми тех людей, которые родились в период бума рождаемости 50-х гг.. спрос на многоквартирные дома, скорее всего, будет возрастать, что будет способствовать более быстрому росту арендной платы. Кроме того, девелоперы изыскивают возможности для строительства многоквартирных ломов в новых нишах, как, например, жилье высокою класса В дорогих районах для арендаторов, которые хотели бы остаться жить в том же районе, но больше не хотят содержать большой пригородный дом.
Более жесткие правила пожарной безопасности, требования к парковкам, ограничения на плотность застройки и стандарты на дополнительные удобства повышают расходы на строительство многоквартирных домов. В то же время нехватка земли, растущее противодействие девелопменту со стороны местных жителей, более жесткое экологическое регулирование и возрастающие трудности, связанные с получением исходно-разрешительной документации, повышают пену земли под застройку многоквартирными домами. В прошлом в экономике в целом арендная плата росла медленнее, чем инфляция.
Для того чтобы девелопмент многоквартирных домов оставался привлекательным с финансовой точки зрения, арендная плата должна будет расти быстрее, чем раньше, однако эта тенденция, возможно, приведет к тону, что во многих населенных пунктах на органы власти будут оказывать большее давление с требованием установить контроль над арендной платой.
Хотя строительство многоквартирных домов на свободных пригородных территориях остается самым лёгким способом начать деятельность в Сфере девелопмента, интересные возможности для начинающих девелоперов также могут быть связаны с небольшими проектами по точечной застройке в черте города, реконструкцией старых промышленных и офисных зданий для последующего использования в качестве многоквартирных домов и программами по строительству
недорогого жилья, например, в связи с возможностью налогового кредитования.
Наиболее важной целью для начинающих девелоперов должно быть приобретение опыта успешно выполненных проектов, которыми остались довольны жильцы, инвесторы и кредиторы. Выполнение небольших, простых проектов имеет свои преимущества перед более сложным выполнив три небольших проекта за два-три года, начинающий девелопер добьется большего, чем выполнив один крупный проект за то же время.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса