При выборе участка для девелолмента начинающие девелоперы сталкиваются с рядом препятствий, которые подготовительную работу.
Чтобы преодолеть препятствия, необходимо:
• Выбран, для поиска наиболее известный географический регион.
• Установить сроки изучения условий.
• При поиске участков не полагаться исключительно на брокеров.
Начинающие девелоперы из-за отсутствия репутации и связей, которыми обладают более опытные девелоперы. реже узнают о проектах из первых рук. Однако непопулярные проекты необязательно являются плохими. Землевладельцам требуется время, чтобы оцепить истинную стоимость своей собственности. Также девелоперы могут отказаться от проекта по другим причинам: участок может быть слишком маленьким или не подходить по назначению. необходимому девелоперу.
Помимо работы с сетью брокеров, девелоперы должны контактировать с землевладельцами, чья земля к настоящее время не продается. Прямой контакт с ними может привести к заключению сделки, совместному предприятию пли к получению более благоприятных условий покупки.
Оценка участка. Относительная важность различных факторов девелопмеита разукрупненных участков зависит от конечною назначения разукрупненных участков. Основные факторы, влияющие па оценку участка, сгруппированы во вставке па предыдущей странице, и более подробно оценка участка при девелопмеите жилых зданий рассматривается в Главе 4.
Прежде чем покупать участок, необходимо учесть множество правовых, физических и иных факторов (фактически более 1000).
Перечень вопросов для покупки земли
Содержание договора о покупке Информация о владельце, положения об охране окружающей среды, благоустройство участка. районы застройки, цена, агент по недвижимости. финансирование, предоставляемое продавцом, эскроу-агент и его вознаграждение, необходимые размеры депозитов.
Состояние прав собственности Отчет о правах собственности, правовые иски, существующие займы, налоги, решения суда или залоговое удержание поставляемого оборудования и материалов, ограничения на строительство, налоговые сборы, сервитуты требования по культивации, другие соглашения.
Физические характеристики Топография, дренажные системы, инженерно-теологические изыскания, особые зоны,
график получения разрешительной документации на разукрупнение участков
Расходы на девелопмент Все расходы. понесенные на территории участка и за его пределами, все вознаграждения по строительству и разукрупнению земли, накладные расходы, возмещаемые расходы. стоимость каждого участка
Рынок сбыта и предполагаемый продукт Тип продукта, целевые рынки, конкуренция, вторичный рынок, окрестности, девелопмент коммерческих и промышленных зданий, военные и правительственные сооружения, занятость. школы, магазины, транспорт, детские учреждения, консультация экспертов
Прежде всего девелопер должен:
до заключения договора убедиться, что все сервитуты внесены в кадастровый план и вес проблемы, связанные с сервнтутами. прояснены, что вопросы приобретения сервитутов урегулированы: проверить вес возможные проблемы с дренажной системой и уровнем грунтовых вод, влияющих на уровни водостоков, очистные сооружения и фундаменты;
проверить сейсмические карты на наличие зон сейсмической активности на участке;
проверить страховку от наводнения, карты пойм;
проверни, требования Федерального управления жилищного строительства (Federal Housing Authority) относительно ширины дорог, тупиков и других требований к проектам;
узнать, не намерены ли другие стороны задержать или остановить продажу;
убедиться в наличии таких инженерных сетей, как водоснабжение, канализация, газ. электричество.
телефон и кабельное телевидение;
проверить вышеперечисленные требования по близлежащим территориям;
уточнить стоимость разрешений, сборы па содержание социальной инфраструктуры и установленные взносы девелопера;
проверить существующее зонирование;
До предложения о покупке
1. Проверьте, что на данный тип недвижимости существует спрос.
2. Проведя предварительные финансовые расчеты, определите. какую цену вы можете заплатить.
3. Определите, хочет ли продавец продать недвижимость за ту цену. которую вы готовы заплатить. (Определите, сколько продавец заплатил за собственность и какая у него задолженность по ипотечному кредиту).
4. Узнайте причину продажи недвижимости. (Обязательно ли продавать именно теперь, или у продавца есть возможность подождать лучшей цены?)
5. Проверьте, предлагается ли на рынке аналогичная недвижимость в этом регионе, и за какую цену.
Оферта на покупку
1. Попросите по крайней мере 60 дней на комплексный анализ деятельности. Если участок для девелопмента земли находит брокер, то девелопер может ожидать, что брокер связан с еще четырьмя или пятью другими девелоперами и что 60-дневный срок на комплексный анализ деятельности может оказаться неприемлемым для продавца.
2. Внесите возмещаемый депозит или задаток.
3. Попросите продавца предоставить конкретные данные для комплексного анализа деятельности, данные по исследованию ночь, очистке от опасных веществ, эскизный проект и инженерные исследования. предварительно утвержденные планы и разрешения официальных инспекций.
Комплексный анализ деятельности
1. Если для проекта необходимо изменить зонирование, попросите. чтобы подписание контракта зависело от разрешительной документации по зонированию; если она не будет получена, задаток возвращается В предварительном соглашении обязательно укажите, что должно входить в разрешительную документацию, например:
• общее одобрение плана
• получение документации по зонированию
• специальное разрешение на землепользование с отклонениями от ограничений зонирования
• соглашения о девелопменте
• предварительный план участка
• конечный план участка
• одобрение плана работ по выравниванию грунта
• одобрение плана участка
• одобрение проекта
• разрешения на строительство
2. Другие вопросы:
• Можно ли получить надежные гарантии прав собственности?
• Какая часть участка подлежит застройке? Какие существуют сервитуты. каковы уклоны, почвы, пойма, дренажная система и геологические условия?
• Можно ли построить то. что запланировано? Сколько домов. какого размера и с какой плотностью можно строить? Можно ли построить парковки и другие дополнительные улучшения?
• Можно ли рассчитывать на финансирование?
3. Действия, которые необходимо завершить до вступления контракта на землю в силу:
• эскизные чертежи проекта
• подготовка пакета документов для получения ипотечного кредита
• заключение соглашения с долгосрочными кредиторами
• заключение соглашения со строительными кредиторами
• получение утвержденной проектной документации или заверений о возможности её предоставления
• выбор подрядчика и управляющего недвижимостью, которые должны помочь при проектировании
• обойти весь участок пешком.
Если требуется больше времени, попросите об этом продавца. Если продавец отказывает, попросите вернуть депонированные средства и выходите из сделки.
Вступление сделки в силу
1. Вступление сделки в силу происходит в течение 60 дней после завершения комплексного анализа деятельности. хотя часто можно договориться о более длительном сроке.
2. Вступление в силу может быть поставлено в зависимость от ряда факторов, включая наличие финансирования и вывоз токсичных отходов, удостовериться, что вся необходимая для девелопмента разрешительная документация будет получена;
убедиться. что строительные компании смогут получить разрешения на строительство; уточнить вопросы охраны окружающей среды, особенно если на участке сечь озеро, пруд или болото, и постараться избегать заболоченных земель. гак как процесс получения разрешений на девелопмент таких территорий отнимает много
времени;
стараться избегать сульфатных почв, которые разрушают бетон и каменную кладку: проверни, наличие радона, вредного продукта разложения урана, присутствующего во многих регионах;
проверить результаты проводившейся в прошлом аэрофотосъемки на предмет наличия резервуаров -хранилищ токсичных отходов;
проверить наличие мусорных свалок поблизости, так как образующийся на них газ — метан -взрывоопасен;
проконтролировать наличие дыма, испарений и запахов, а также проверить состояние земли в разнос-время. суток;
Девелопер также должен учесть состояние внешней среды вокруг участка. Какова общая политическая обстановка? Будет население возражать против нового девелопмента или оно поддерживает рост населенною пункта? Вписывается ли планируемый девелопмент в окрестности? Есть ли поблизости магазины, школы и парки? Если школы играют важную роль, го какова их репутация?
Приобретение участка. При девелопменте земли, как и при других видах девелопмента, участок обычно приобретается в три этапа, предусмотренных контрактом: ознакомительный период, период, когда задаток может быть удержан, и вступление контракта в силу. Покупатели хотят получив как можно больше времени и заключить договор С наименьшим финансовым риском. Продавцы, напротив, хотят; чтобы договор был заключен как можно быстрее, а задаток, подлежащий удержанию, был как можно больше. Согласованные сторонами условия зависят от состояния рынка.
На рынках со слабым спросом более вероятны благоприятные условия покупки. Когда покупателей меньше, чем продавцов, последние обычно с большей готовностью дают потенциальному покупателю время изучить их собственность, не требуя фактического внесения задатка. На оживленных рынках продавцы меньше опасаются упустить сделку и больше обеспокоены снятием ограничительных условии, наложенных на их собственность, гак как другой покупатель может появиться в любой момент. Девелоперы должны адекватно реагировать на меняющиеся условия рынка.
Если земля состоит из многочисленных участков. принадлежащих разным владельцам, заключение сделки осложняется необходимостью сначала приобрести вес участки. Объединение земли — задача нетривиальная и обычно требует сложных переговоров и разных методов приобретения, чтобы владелец последнего или ключевою участка не настаивал на неоправданно завышенной пат.
Условия приобретения определяют все остальное. При покупке земли дсвслоперы прежде всего обеспокоены вопросом о том, смогут ли они построить то. что планируют, и хватит ли у них времени проверить нрава собственности, физические условия, инженерные сети. рынок, финансирование, экономические условия и экономическую целесообразность проекта.
Чтобы преодолеть препятствия и возможные недостатки, связанные с неопытностью, начинающий девелопер должен приложить больше усилии для поиска земли, чем другие, более опытные девелоперы. Необходимо провести более тщательное предварительное исследование на месте, ограничить исследование определенной областью, установить тесные контакты с брокерами и узнать об участках, которые еще не предлагаются на рынке или которые требуют слишком много дополнительной работы, чтобы заинтересовать более крупных девелоперов. Участки с наличием особых проблем, которые необходимо решать. таких, как сервитуты или загрязнение, — — могут оказаться более привлекательными, по к ним следует подходить с осторожностью, потому что проблемы могут оказаться для новичка слишком сложными. Прежде чем решить заняться проблемными участками, начинающие девелоперы должны определить, можно ли решить проблему и разумные сроки и с приемлемыми затратами. Сели они не могут ответить на итог вопрос положительно, следует искать другой участок.
Из-за возможных юридических осложнений, связанных с девелопментом земли, при приобретении участка девелоперы обычно пользуются услугами юриста независимо от того, насколько простой может казаться сделка. В разных частях страны для обозначения последовательности этапов приобретения недвижимости используют разную терминологию.
Предложение заключить контракт является офертой па покупку (offer to purchase). В большинстве случаев с этих действий начинается ознакомительный период, когда в течение определенною времени необходимо учесть все непредвиденные обстоятельства. Данное соглашение является обязательным к исполнению И содержит все возможные отмениельные и отлагательные условия, но крайней мере, в краткой форме. В нем предусматривается.
что к определенному сроку стороны заключат договор купли-продажи, в котором будут описаны все аспекты сделки/
Протокол о намерениях. Еще до обсуждения договора о покупке покупатели могут обсудить или представить па рассмотрение продавцам протокол о намерениях (letter oj intent), который определяет условия приобретения собственности. В протоколе о намерениях указывается приобретаемая собственность, её цена, порядок оплаты, сроки, условия прекращения залога (для передачи покупателю частей собственности, свободных от залога) и другие важные положения.
Протоколы о намерениях особенно полезны, когда покупатель или продавец планирует использовать большой, специально подготовленный договор о покупке вместо стандартной брокерской формы. Протокол о намерениях позволяет в самом начале сэкономить время и ненужные юридические расходы, так как в нем разъясняются основные аспекты сделки. Если покупатель и продавец не могут достичь договоренности по основным условиям сделки, нет необходимости обмениваться полноценными юридическими документами. Протокол о намерениях не является обязательным документом, но он призывает стороны подписать договор по основным условиям сделки.
В Новой Англии принято инициировать приобретение земли офертой не покупку, которая носит обязательный характер (если в ней специально не указано иное) и снимает собственность с открытой продажи на рынке, пока покупатель проводит комплексный анализ деятельности. В оферте па покупку должны быть оговорены все отлагательные и отменительные условия.
Они обычно включают физический осмотр, проверку состояния окружающей среды, утверждение проектной документации, проверку прав собственности и/или получение финансирования. Зачастую покупатели ошибочно предполагают, что они могут оговорить большинство отлагательных и отменительных условий или другие вопросы в договоре купли-продажи. Договор не может содержать больше ограничений, чем оферта на покупку, если обе стороны не соглашаются с изменениями. Оферта па покупку становится обязательной при наличии грех пунктов: И существует определенная убежденность продавца СНЯТЬ собственность с продажи на рынке на данный период;
2) собственность надлежаще идентифицирована;
3) установлен срок вступления сделки в силу или срок ‘Заключения договора купли-продажи. Оферта на покупку должна содержать, положение о возврате депозита покупателю, если договор купли-продажи не будет подписан.
Контракт на покупку или контракт с условием задатка. Независимо от того. заключался ли протокол о намерениях, контракт ни покупку, называемый также контракт с условием пикника (purchase contract or earnest money contract) является основным юридическим документом, подтверждающим приобретение недвижимости.
В нем определяются все условия покупки, вознаграждения, ответственность за составление отчета в правах собственности (обычно это делает продавец) и другие документы, проведение комплексною анализа недвижимости (проверка инженерных сетей, исследование почв, получение исходно-разрешителыной документации и т.д.. проводимые обычно покупателем) и меры па случаи. если продажа не состоится. Подписание окончательною договора о покупке может произойти немедленно в случае заключения стандартного контракта на покупку одною или нескольких участков или может продолжаться неделями и даже дольше, если покупатели и продавцы будут торговаться по каждому пункту. Хотя контракты на покупку почти всегда обсуждаются после проведения комплексною анализа недвижимости. покупатель может использовать задержку в подписании, чтобы найти финансирование или строительные компании либо решить другие важные задачи девелонмента. Однако пока контракт на покупку не подписан, покупатель рискует, что продавец согласится на предложение другого покупателя. Сложные контракты на покупку необходимы при сложных сделках с крупной недвижимостью. Однако начинающим девелоперам следует действовать проще. Продавцы могут отказаться от сделки, если у них создастся впечатление, что покупатель преднамеренно затягивает подписание документов. Более тою. слишком сложная юридическая документация может означать, что покупатель склонен к спорам и юридическим конфликтам.
Отлагательные и отменительные условия. Отлагательные и отменительные условия, оговоренные в контракте на покупку, касаются событий, которые должны произойти прежде, чем покупатель пойдет на решительные действия, то есть признает задаток невозвращаемым. Начинающие девелоперы часто совершают ошибку, включая слишком мною подобных условий, что только усложняет переговоры. Достаточно одного или двух общих положений. Наиболее всеобъемлющее положение — то, которое ставит продажу в зависимость от получения финансирования.
Если по каким-либо причинам финансирования нет, задаток возвращается. Другое общее положение — «при условии принятия покупателем результатов анализа экономической целесообразности». В контракте может указываться, что анализ экономической целесообразности должен включать исследования почв, прав собственности, рынка, проектирование участка и экономическое обоснование. До тех пор, пока это положение оставляет
на усмотрение покупателя одобрение отчетов, оно дает покупателю возможность выйти из сделки. Как только покупатель подтвердит заключение контракта, его задаток Может быть удержан, если продажа не состоится.
Большинство продавцов одобрит действие общего положения об отлагательных и отменительных условиях на срок свыше 30 или 60 дней. Опытные продавцы понимают, что такие положения равносильны ознакомительному периоду. Условия местного рынка определяют, предоставят ли продавцы покупателям ознакомительный период; на оживленных рынках это менее вероятно.
Важным положением об отлагательных и отменительных условиях в договоре о покупке является то. что продавец должен помогать девелоперу в получении документации по зонированию н другой разрешительной документации. В районах, где допустимую плотность строительства нельзя определить из-за необходимости получения слишком большого количества разрешительной документации, некоторые девелоперы приобретают участки на условии разрешенного строительства количества домов. В этом случае у продавца есть серьезный стимул помогать в процессе получения разрешительной документации. Например, если цена жилой единицы составляет $50 000, а разрешено строительство 100 единиц, цена покупки будет $5 млн. Если девелопер получит разрешение на строительство только 80 единиц, цена составит $4 млн.
Не существует стандартного размера задатка, но, как правило, для заключения сделки в течение 90-120 дней требуется от 3 до 5% от обшей пены покупки или платеж в размере от S25 000 до $50 000. Так как задаток теоретически компенсирует продавцу снятие недвижимости с продажи, задаток обычно имеет определенное отношение к расходам продавца по содержанию объекта. Размер задатка обсуждается, но он должен быть достаточным, чтобы было ясно, что покупатель способен и намерен совершить сделку. Финансирование девелопмента земли стоит дорого — обычно на два процентных пункта (2%) выше базисной ставки. Например, если базисная ставка — 10%, а кредит на покупку земли — 12%, заключение сделки через 4 месяца будет стоить 4% (4/12 от 12%). Так депонирование задатка в размере 4% компенсирует продавцу снятие недвижимости с продажи.
У каждого девелопера есть хотя бы одна «страшная история» о покупке земли. Большинство таких историй касаются сервитутов, токсичных отходов или других проблем, обнаружившихся после вступления договора в силу. На оживленных рынках продавцы иногда могут выйти из сделки, получив предложение о покупке по более высокой цене. Хотя у каждого штата свои законы о недвижимости, покупателям обычно удается контролировать контракт на покупку до тех пор, пока они строго соблюдают его условия. В большинстве контрактов предусматривается, что положение контракта отменяется, если до истечения срока действия положения или наступления отлагательного или отменительного условия покупатель не уведомляет о своей обеспокоенности в письменном виде. Однако, если положение (такое, как одобрение покупателем отчетов о правах собственности) автоматически не ведет к позере прав согласно контракту, продавец может заявить, что покупатель не выполнил своих обязательств в срок и поэтому контракт аннулируется. Если продавец попытается выйти из контракта до истечения срока действия положения, достаточно будет подать иск в суд, чтобы вернуть его за стол переговоров. Так как иск, находящийся на рассмотрении суда, крайне затрудняет продажу недвижимости кому-либо другому и может вывести собственность из оборота, он является для покупателя крайним средством.
Условия прекращения залога по векселям на сумму покупки. Один из важнейших вопросов на переговорах но девелопменту земли касается условий прекращения залога по векселям на сумму покупки (purchase money notes. PMNs) — финансирования продавцом покупки недвижимости (их также называют земельными векселями).
Условия прекращения залога касаются процесса, при котором девелоперы освобождают небольшие части участка от земельных векселей. Обсуждение условий прекращения залога является также важной частью переговоров с кредиторами девелопера.
Кредиторы требуют преимущественного права удержания (first lien) на собственность девелопера. Приоритетность прав удержания строго определяется датой заключения ипотечного кредита, Так. земельные векселя автоматически имеют преимущественное право удержания, если только продавцы не понижают приоритетность земельных векселей до права требования второй очереди по отношению к кредитам на девелопмент, девелоперы должны освободить землю от залога по земельному векселю до того, как они смогут получить финансирование от кредиторов. Даже если девелоперы финансируют расходы по девелопмепту за свой счет, земля должна быть освобождена от залога по земельному векселю, чтобы девелопер мог передать ничем не обремененные права собственности строительным компаниям или другим покупателям участков. Покупателям нужны необремененные правовые титулы (свободные от прав удержания по PMNs) прежде, чей они смогут получить собственное строительное финансирование. Покупатели могут считать финансирование земельными векселями преимуществом предварительного периода девелонмента, продолжающегося до того, как они получат строительный кредит, — если, конечно, есть возможность погасить их в любое время.
Продавцов земли в основном беспокоит то, что они могут остаться с векселем без гарантий погашения. Они стремятся к строгим условиям прекращения залога, при которых девелопер должен будет сделать первый платеж но земельному векселю в размере, значительно превышающем фактическую стоимость освобождаемой части земли, в результате чего большая часть стоимости земли станет обеспечением неоплаченной части векселя. С другой стороны, цель девелопера — получить максимальную свободу в отношении местоположения и площади освобождаемой земли. В идеальном случае девелопер хочет иметь возможность освободить больше земли за меньшие деньги.
Бывший руководитель Rayco, inc., г. Сан-Антонно, штат Техас, Джек Уиллсум в контрактах на покупку предпочитает пользоваться следующим положением: «Время от времени вексель может погашаться досрочно без штрафных санкций; все досрочно погашенные суммы кредитуются в счет предстоящих платежей по основной части долга».1″ Предположим, девелопер Приобретает 100 акров (40 га) за $1 млн. с использованием восьмилетнего земельного векселя на $800 000, или $8 000 за акр ($20 000 за та). Вексель погашается по Si00 000 в год. Предположим, девелопер также договорится о частичных условиях освобождения (положение, которое позволяет девелоперу освободить часть недвижимости от залога по векселю), которые Требуют оплаты $12 000 за акр ($30 000 за га).
Если девелопер хочет продать 25 акров (10 га) строительной компании, он должен заплатить продавцу $300 000 (25×512 000 или 10 к $30 000), чтобы освободить землю от вышеупомянутой формулировки платеж девелопера на $300 000 уменьшает сумму но векселю С $800 000 до $500 000. Вместо уменьшения остатка основной части долга по векселю такая особая формулировка позволяет девелоперу в течение следующих грех лет оплачивать только проценты. Положение «все досрочно погашенные суммы кредитуются в счет предстоящих платежей по основной части долга означает, что следующие три выплаты по основной части долга будут произведены платежом на $300 000, но общий срок выплат но векселю при этом не сокращается.
Девелоперу больше не надо будет делан, платежей по основной части долга на протяжении грех лег. Без такой формулировки продавец, вероятно, мог бы счесть, что платеж на $300 000 просто сокращает оставшийся срок векселя с восьми до пятидесяти лет. Девелопер, конечно, хочет, чтобы срок векселя был как можно продолжительнее, так как в лом случае не надо преждевременно продавать Землю или искать другие источники финансирования для погашения земельного векселя.
Девелоперы никогда не хотят освобождать от залога по векселю больше земли, чем ЭТО необходимо, потому что
обычно финансирование, предоставляемое продавцом, — самый дешевый источник денежных средств. Таким образом, они должны пытаться избегать условий освобождения, которые предусматривают освобождение земли полосами пли площадей, соседних с нужным участком.» Условия договора не должны устанавливать освобождение участка полосами от одного края к другому Вели происходит освобождение соседних с нужным участков, девелоперы будут вынуждены освободить от залога всю полосу участка, чтобы начать девелопмент или продан, часть земли на другом конце полосы участка.
Продавцы будут справедливо обеспокоены, если девелоперы смогут освободить наиболее интересующую их часть земли и затем забросить остальную часть проста. Чтобы обойти эту проблему, условии освобождения от залога могут устанавливать стоимость отдельных частей участка в соответствии с их рыночной ценой. Так, лучшая часть земли может освобождаться по цене, значительно превышающей цену менее востребованной земли. Как альтернативу можно Предусмотреть, чтобы на каждый акр (0.4 га) лучшей части земли девелопер освобождал по два акра земли более низкого качества.
Основные положения контракта на покупку.
В первоначальный контракт на покупку необходимо включить ряд положений, позволяющих свести к минимуму последующие переговоры с продавцом:
Процедура с дополнительными векселями. Это положение позволяет продавать части участка строительным компаниям и другим девелоперам без оплаты по соответствующему преимущественному праву удержания. Это положение, которое надо обсуждать отдельно, позволяет девелоперу передавать строительным компаниям предоставленное продавцом финансирование с помощью дополнительного векселя (supplementary note).
Этот вексель даст строительным компаниям дополнительное время до оплаты полной стоимости участка. Тем не менее, если продавец не захочет понижать приоритетность выплат по предоставляемому им финансированию, дополни тельный вексель будет обладать преимущественным правом удержания; это означает. что строительные компании, покупающие части участка, должны будут погасить вексель до получения строительного финансирования, так как строительные кредиторы также требуют преимущественного права удержания. На практике строительные компании обычно погашают дополнительный вексель при получении первого транша по строительному кредиту.
Очередность освобождения участков от залога. Это положение удовлетворяет потребность девелопера освободить некоторые части участка в последовательности но усмотрению девелопера для прокладки инженерных сетей или создания дополнительных удобств.
Зависимость действий и снижение приоритетности нрав удержания продавца. Это положение предусматривает, что продавец в течение 30 дней должен присоединиться к любым обращениям, направляемым девелопером по поводу получения разрешений от государственных органов. Оно также оговаривает вопросы соглашений О снижении приоритетности прав продавца (subordination agreements). которые могут быть затребованы государственными органами для составления кадастровых планов или карт улиц. Очередность выплат по участкам.
Большинство продавцов едва ли позволят отдать преимущественное право выплаты по их векселю в пользу кредиторов девелопмента. Однако они могут допустить это в отношении одной или нескольких частей участка. Это может помочь девелоперу получить кредит на девелопмент, избежав погашения земельного векселя. «Удобная» оговорка для продавца. Продавец не обязан исполнять какие-либо документы до тех пор. пока он не одобрит предоставляемый покупателем общий план землепользования.
Возможность отложить вступление контракта в силу. Это положение позволяет покупателю отложить подписание на 30 или 60 дней, внеся дополнительный задаток.
Аккредитив в качестве задатка. Девелонер может значительно сократить первый платеж, если продавец согласится на открытие аккредитива в качестве задатка. Аккредитивы могут быть инкассированы продавцом в определенный срок или при наступлении определенных событий. — таких, как отказ покупатели от заключения сделки. Например, такого рода положение может гласить: «Покупатель может отложить вступление договора в силу на 60 дней, выставив дополнительный аккредитив па сумму $50 000 в качестве дополнительного задатка».
• Налоги на имущество. Многие муниципалитеты и местные власти пользуются такими категориями, как свободное пространство или земля сельскохозяйственного назначения, которые позволяют владельцу СНИЗИТЬ налоговые выплаты. После того, как земля подверглась девелонменту. владелец вынужден выплатить сэкономленные суммы налогов за предыдущие три или пять лет, что для девелопера может быть равносильно крупным непредвиденным расходам, если эти выплаты не предусмотрены в договоре о покупке. Например, соответствующее положение может гласить: «продавец согласен уплатить все налоги на имущество (ail valorem) или штрафы на любой период.
Что должно содержать хорошее маркетинговое исследование
Правильное определение рынка сбыта Географический регион, в котором представлены конкурирующие земельные участки, должен быть достаточно большим, чтобы охватывать весь квадрант города, в котором расположен проект.
Как правильно описать конкурентный рынок Типы продуктов Не следует определять рынок слишком узко, чтобы не упустить из вида каких-либо конкурентов, что ведет к недооценке предложения на рынке. Например, недорогие одноквартирные дома конкурируют с кондоминиумами.
Доля рынка
Доля рынка участков земли на объекте должна учитывать как общий спрос на рынке, так и количество конкурирующих объектов. В метропелиях с населением более 1 млн. человек доля рынка свыше £% для любого проекта выглядит подозрительно даже для новых городов.
Занятость и темп продаж
Прогнозы спроса должны основываться как на прогнозах занятости, так и на исторической динамике темпа продаж в
регионе. Значительное превышение темпа продаж над его средними историческими показателями всегда выглядит подозрительным.