Элементы системы ипотечного кредитования

система ипотечного кредитования

 
С юридической точки зрения под ипотечной системой понимается:

1. Законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества.
2. Организации, обслуживающие этот оборот и прежде всего осуществляющие регистрацию этого оборота.

Из всего многообразия этих организаций можно выделить следующих субъектов ипотечной системы:

— ипотечные банки;
— ссудно-сберегательные учреждения;
— регистрационные органы государственной власти;
— риелторские компании; .
— страховые компании; —
— строительные фирмы;
— инвесторы.

Главенствующую роль играют специализированные ипотечные банки. Их функция заключается в предоставлении долгосрочных кредитов на приобретение недвижимости» под залог либо уже имеющейся у заемщика недвижимости, либо той недвижимости, которую он намеривается приобрести с помощью кредита, т.е. ипотечные банки могут предоставлять кредит, например, под залог жилья, которое появится заемщика в будущем.

Следующий субъект ипотечной системы — риелторские компании. Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.

К ипотечной системе можно отнести и строительные компании. Однако надо оговориться, что в западной практике их роль в создании рынка ипотечного кредитования косвенна и ограничена их спецификой. Они важны в этом плане лишь как организации, создающие определенные объекты рынка недвижимости, которые в свою очередь являются потенциальными предметами ипотечного кредитования. В российской практике ипотечного кредитования именно строительные компании заинтересованы в разработке и внедрении разнообразных схем ипотечного кредитования.

В некоторых странах помимо ипотечных банков существуют специальные ссудно-сберегательные ассоциации (ССА), которые почти исключительно специализируются на выдаче ипотечных ссуд. Ссудно-сберегательные ассоциации успешно конкурируют с ипотечными банками и, как, например, в США, занимают даже главенствующую роль на рынке ипотечного кредита. Как ипотечные банки, так и ссудно-сберегательные ассоциации формируют свои главные фонды за счет добровольных вкладов индивидуальных депозиторов, получающих определенный процент годовых. Значительную часть вкладов эти учреждения помещают в закладные, которые также реализуются как на первичном, так и на вторичном рынке.

К организациям, обслуживающим оборот недвижимого имущества, можно отнести и страховые компании, которые страхуют ипотечный кредит, тем самым снижая риск кредитора (ипотечного банка), а следовательно, снижая ставку процента по предоставляемому кредиту.

Следующий субъект ипотечной системы — риелторские компании. Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.

Функцию регистрации сделок с недвижимостью выполняют различного рода органы государственной власти. В Германии регистрация сделок с недвижимостью возложена на Государственный, или общинный, суд.

Если предметом сделки является земля (а ипотечные сделки все так или иначе связаны с землей), то сделка заносится в специальный земельный кадастр (или поземельную книгу), где должны быть отражены такие факты, как размер участка, сведения о владельцах земли и о всех последующих их сменах, финансовые обязательства, связанные с залогом земли, выданные и погашенные ранее ипотеки.

Немаловажную роль на рынке ипотечных кредитов играют инвесторы. Ими могут быть как частные, так и физические лица. Сфера их деятельности — вторичный рынок, на котором они покупают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым получают небольшой, но стабильный и надежный доход. Средства, полученные от инвесторов, вновь направляются на выдачу ипотечных кредитов.

В качестве источников финансирования инвестиций в недвижимость могут быть использованы собственные или заемные средства, причем последние могут быть получены от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Источниками ипотечного кредита служат временно высвобождаемая в процессе кругооборота часть капитала в денежной форме, денежные накопления государства, сбережения частного сектора, собственные средства банков и кредитных учреждений, остатки средств на счетах бюджетных организаций.

Сложность условий финансирования связана и с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.