Факторы влияющие на стоимость недвижимости

К первому уровню  относятся следующие 4 группы факторов.

Социальные факторы:

— свободное время;

— уровень образования и культуры населения, потребности;

— структура населения;

— семейность;

— плотность заселения;

Экономические факторы:

— налоги в области недвижимости;

—финансирование строительства и реконструкции;

— предложение;

— спрос;

— обеспеченность населения объектами общественного назначения;

— уровень жизни населения;

Физические факторы:

— экология;

— географические;

— геологические;

— геодезические;

— топографические;

— природные ресурсы;

— сейсмические;

— технологические решения в области землепользования.

Политические факторы:

— законодательство об ипотеке;

— налоговое законодательство;

— законы о собственности;

— законы об операциях с недвижимостью;

— законы в области экологии;

— зонирование территорий;

— закон о залоге;

— законодательство в области строительства;

— закон о кредитной политике;

— кадастры;

— лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности;

— политическая стабильность.

Проведению любой оценки всегда предшествует анализ факторов спроса и предложения на определенный вид собственности на данном секторе рынка. Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот.

Экологические факторы очень важны при оценке недвижимости, особенно с помощью анализа дохода. Местонахождение объекта недвижимой собственности может накладывать определенные ограничения на его использование с точки зрения охраны окружающей среды. Эти ограничения могут вытекать из карты районирования, составленной местными властями, или предполагаемого загрязнения окружающей среды в процессе эксплуатации объекта.

В процессе подготовки к оценке активов учитывается  влияние многих факторов окружающей среды.

В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению более детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования обнаружены различные виды загрязнения. Если проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, выявлены или ожидаются в будущем, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнения не входит в компетенцию оценщика.

Отчеты по оценке объектов недвижимости должны составляться с учетом тщательного анализа рыночных данных особенно в тех случаях, когда можно устранить или учесть эффект загрязнения на стоимость недвижимой собственности.

В тех случаях, когда в данной местности все оцениваемые объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию факторов окружающей среды, целесообразно проводить дополнительный анализ.

Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается методами, которые используются для определения амортизации. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со «стоимостью лечения» зданий, страдающих устранимыми дефектами. Оценщики должны знать, что стоимость недвижимости на свободном рынке после восстановительных работ (за вычетом затрат на восстановление) может по многим причинам быть значительно выше или ниже простой математической разности.

При ликвидации экологического загрязнения оценщик принимает во внимание стоимость следующих видов работ:

— очистку поверхностного загрязнения;

— установку более эффективной системы контроля за загрязнением;

— перепроектирование производственных мощностей;

— страховку на случай будущего ущерба. Во многих случаях для принятия обоснованного решения относительно стоимости недвижимости оценщику может потребоваться серия консультаций с руководством компании и ее экспертами. Оценщик может прийти к следующим выводам:

Второй уровень факторов, влияющих на стоимость недвижимости

 

К факторам второго уровня (город, район) относят следующие параметры объектов недвижимости.

Местоположение:

— транспортная доступность;

— пешеходная доступность;

— наличие и состояние коммуникаций;

— наличие объектов социально-культурного назначения;

— размещение объектов в плане города (района);

Физические характеристики:

— физические параметры;

— качество строительства и эксплуатации;

— наличие коммунальных услуг;

— состояние недвижимости;

— функциональная пригодность и использование;

Условия продаж:

— залоги и заклады;

— особые условия сделок;

Временные факторы:

• дата оценки;
• даты известных сделок по аналогам.

Условия финансирования:

— сроки кредитования;

— процентные ставки;

— условия выделения средств.

Разберем подробнее наиболее важные группы факторов.

Местоположение — наиболее важный фактор. Оценщик должен сопоставить размер участка с размером здания (строения) установить, соответствует ли участок предъявляемым к нему требованиям.

Расположение шикарных магазинов ограничено относительно малым пространством центральной части города, и различие в местоположении на несколько метров может привести к существенным различиям в цене. Лучшие офисные здания обычно также располагаются в форме кластеров. Определенная часть города или одна улица обычно имеет репутацию места, где протекает определенный вид деятельности, и является центром притяжения для однотипных видов деятельности. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемого вида недвижимости.

Фабрикам необходимы хорошие подъездные пути, железные дороги или порт для доставки сырья и вывоза готовой продукции, а также близость мест сосредоточения рабочей силы, что позволяет располагать их в различных местах.

Наличие коммунальных услуг: газа, воды и электричества, надежность и качество снабжения должны быть проверены при оценке. Если коммуникации не подключены, необходимо подсчитать расходы на их подключение.

Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий. Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для производственных и коммерческих целей и используемых для технологических процессов, размещенных в данном здании. Нет необходимости в отдельной оценке вспомогательного оборудования зданий, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку состояние вспомогательного оборудования и эффективность его работы влияют на стоимость зданий. Машины и оборудование, используемые в основном для промышленных и коммерческих целей бизнеса, должны оцениваться отдельно от здания.

Текущее состояние недвижимости является важным фактором. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако, если требуется только косметический ремонт, например покраска стен, данный факт будет отмечен при оценке, но существенно не повлияет на стоимость недвижимости.

Третьи           й уровень факторов, влияющих на стоимость недвижимости

 

Третий уровень включает в себя

Архитектурно-строительные факторы:

• объемно-планировочные показатели и др.

Финансово-эксплуатационные факторы:

— доходы;

— эксплуатационные расходы;

— стоимость строительства.

Архитектурно-конструктивные    реше­ния проекта имеют большое значение при оценке. Недвижимость (здание, сооружение) должна соответст­вовать климатическим условиям, быть хорошо сплани­рована, иметь хорошее естественное освещение помеще­ний, привлекательный внешний вид, т. е. архитектурно-планировочные решения оказывают заметное влияние на стоимость здания. Это особенно важно в случае офис­ных помещений и при подборе здания для штаб-квар­тиры фирмы, когда очень важен внешний вид объекта недвижимости.

Для индустриальных зданий часто важно наличие специальных перекрытий для размещения специфиче­ских производственных процессов. Кроме того, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости.

Планировка и размещение объектов недви­жимости очень важны для жителей или других поль­зователей, так как они напрямую влияют на эффектив­ность использования зданий для определенных целей. Оценщик должен сделать заключение, соответствует ли планировка здания тому виду деятельности, для которого оно предназначено.

Оценка финансово-эксплуатационных фак­торов включает в себя оценку объема имущественных прав.

Здесь необходимо выделить два следующих момента.

Во-первых, если покупатель приобретает недвижи­мость в собственность вместе с коммерческой компанией, то он захочет узнать доходы и убытки, преимущества и обязательства, которые он приобретает одновременно с покупкой предприятия или здания. В таком случае оценщик должен отдельно проверить активы компании и результаты ее коммерческой деятельности, используя для этого бухгалтерскую отчетность и другие документы.

Второе. Если объект приобретается не для бизнеса, а в собственность для получения права на существующий арендный доход, покупатель должен получить представ­ление о финансовом состоянии компании-арендатора этого объекта и ее возможности платить арендную плату. Возможность арендатора платить арендную плату назы­вается надежностью контракта.

Надежность контракта выше, если арендаторами яв­ляются крупные (старые) компании, поскольку вновь образованные компании имеют ограниченные ресурсы. По этой причине финансовая состоятельность арендатора должна проверяться с особой тщательностью.

При аренде активов как основных фондов важно знать, на какой срок они приобретаются и какие права и обязательства могут возникнуть в соответствии с догово­ром аренды. Любые договора аренды и соглашения с предыдущими владельцами активов должны вниматель­но изучаться, и все формулировки должны исключать возможность их двойного толкования. На этой стадии не­обходима помощь юриста.