— упрощенный баланс;
— отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов (в России не предусмотрен законодательством);
— другая информация, предоставляемая собственником.
Когда приносящий доход объект недвижимости покупается с целью инвестирования средств, его новый владелец ожидает выгоды, которые должны быть получены в будущем и которые классифицируются следующим образом:
1 — поток денежных средств;
2 — экономия подоходного налога;
3 — повышение стоимости объекта недвижимости (во времени на рынке недвижимости и за счет так называемых вкладов);
4 — снижение ипотечного долга (а следовательно, повышение стоимости объекта недвижимости на рынке).
Именно на эти четыре типа финансовых выгод ориентируются собственники.
Общепринятые же принципы бухгалтерского учета признают четко определенные понятия:
— чистого дохода;
— дохода от прироста капитала при перепродаже (реверсии). Однако характер дохода, получаемый от объекта недвижимости, не
обязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышению стоимости актива, получаемому при перепродаже объекта недвижимости. Поэтому аналитики рынка недвижимости должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы в них была приведена рыночная стоимость наиболее важных статей баланса.
Покажем на примере гипотетического объекта недвижимости, как информация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собственниками недвижимости, оценщиками и аналитиками в своих целях, почему и как адаптируются эти финансовые отчеты.
Одной из основных форм финансового отчета собственника является баланс.
Рассмотрим упрощенный баланс для гипотетического объекта — жилого дома в 20 квартир, сданного в аренду.
Баланс — это форма финансового отчета, отражающая финансовое положение компании на определенный момент времени (дату). Упрощенная структура баланса:
Активы — сумма средств, находящихся в распоряжении предприятия (собственника) на дату составления баланса, включает:
— основные средства (в том числе недвижимость);
— оборотные средства (материалы, произведенные и складированные товары, закупленное сырье и т.д.).
Пассивы — источники основных и оборотных средств (обязательства и собственный капитал, собственные и заемные средства).
Стоимость АКТИВОВ всегда равна стоимости ПАССИВОВ.
Отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа.
Рыночная информация:
— рыночные данные по сделкам купли-продажи по другим сопос-авимым или конкурирующим объектам (для определения коэффициента капитализации исходя из рыночной ситуации);
— рыночные ставки арендной платы;
— рыночные коэффициенты загрузки и типичные для данного рынка коэффициенты затрат и т.п.
Аналитические материалы:
— государственные титульные регистры, плановые документы;
— доклады правительственных агентств, университетов, торговых ассоциаций, общенациональных и местных организаций, оказывающих информационные услуги, информационные бюллетени риелторских фирм, листинги продаж в специализированной прессе, специализированные сайты Интернета.
Архив оценщика:
— сведения, получаемые в результате наблюдений оценщика и его бесед, проведенных со специалистами сферы недвижимости;
— информационно-аналитическая база, сформированная из опыта его предыдущей работы в области оценки недвижимости.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.