При разработке стратегии предприятия производится отбор всех внешних факторов, влияющих на ситуацию, в которой находится предприятие (управляющая организация). Основное место занимают следующие вопросы: каков потребительский спрос, что можно сделать, где, почему, когда и как? Разработка стратегии управления портфелем недвижимости начинается с рассмотрения общих целей с их последующей конкретизацией.
Для формулирования достижимых (реалистичных) стратегических целей необходим большой объем информации. Существуют многочисленные методы сбора и систематизации данной информации. Для получения лучшего представления о сдаваемом в аренду жилом фонде используются, к примеру, следующие модели:
1. Анализ Сильных и Слабых сторон управляющей организации, Возможностей и Опасностей со стороны рынка ССВО (от английского SWOT — Strengths («силы»), Weaknesses («слабости»), Opportunities («возможности», «шансы») и Threats («угрозы», «опасности»);
2. Определение Комбинаций Продуктов и Рынков КПР (от английского РМС — Products and Markets Combinations).
3. Проведение анализа портфеля недвижимости.
В рамках анализа ССВО определяется конкурентоспособность на рынке квартир, домов и/или жилых комплексов на основе выявления слабых сторон жилья и факторов, уменьшающих спрос на данное жилье. При этом со стороны застройщика (инвестора) рассматриваются тип жилья, его месторасположение, соседство с другими комплексами и/ или постройками, уровень благоустройства жилья и возможные планы застройки района (например, возможность появления в будущем в непосредственной близости более качественного жилья). Также важно выявить сильные стороны жилья и возможности, появляющиеся на рынке жилья. При этом в центре внимания находятся потребители и их запросы, т. е. спрос и предложение. Анализ сильных и слабых сторон, шансов и опасностей со стороны рынка производится также и с точки зрения потребителя. При проведении анализа по методу ССВО требуется четкое разграничение внутренних и внешних (по отношению к предприятию) факторов, с учетом того, что первые, в отличие от последних, поддаются влиянию и изменению. Эти данные должны быть собраны наряду с другими сведениями относительного положения на рынке для получения представления о возможностях рационального управления жильем в течение короткого и длительного срока.
Определение комбинаций продуктов и рынков (КПР) предполагает поиск оптимальных (наиболее рентабельных) сочетаний предлагаемых объектов (например, жилья) и групп наиболее заинтересованных потенциальных потребителей съемщиков или покупателей. При составлении подобных комбинаций можно исходить как из сложившейся ситуации, так и прогнозируемой в будущем. При этом управляющая организация может как задаваться целью по обеспечению жильем конкретной группы потребителей, так и не ставить перед собой такой задачи. Определение КПР обеспечивает возможность вести целенаправленную политику в отношении спроса и соответствующего ему предложения.
Как ССВО, так и подлежащие определению КПР приводят к получению более четкого представления об имеющемся и желательном составе портфеля недвижимости.
Применение вышеназванных методов исследования позволяет принять окончательное решение в долгосрочной перспективе и выбрать ограничения, в рамках которых уже установлены или могут быть установлены определенные приоритеты.