В 2014 году экономика страны находилась под влиянием внешних негативных факторов – санкций, снижения цен на нефть, ограничений на рынках капитала. В совокупности это привело к девальвации курса рубля, который по отношению к бивалютной корзине снизился за год более чем на 61%, и росту ставок на финансовых рынках, в том числе беспрецедентному росту стоимости фондирования для банков.
Обесценение рубля стимулировало потребительский спрос, который финансировался преимущественно за счет сделанных ранее накоплений. Сокращение объема депозитов и притока средств вкладчиков на фоне ограниченных возможностей по привлечению фондирования за рубежом вынудило банки повышать ставки по депозитам, а затем и по кредитам – как населению, так и предприятиям.
С другой стороны, возможности банков по наращиванию кредитных портфелей остаются ограниченными. Замедление темпов роста объемов кредитования позволило несколько улучшить ситуацию с ликвидностью. Однако проблема с привлечением долгосрочных источников фондирования в текущих условиях сохраняется.
В целом, ипотека в 2014 году продолжала оставаться самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 г. снизились на 7,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%. Задолженность по потребительским (не ипотечным) кредитам с просроченными платежами свыше 90 дней составила 10,7% от всей задолженности по потребительским кредитам (увеличившись с начала года в 1,5 раза).
Всего в 2014 году было выдано 1 012 312 ипотечных кредитов на общую сумму 1 762,6 млрд рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза – в денежном выражении. Однако месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались – от 52% в январе до 13% в ноябре в результате роста ставок по ипотеке и ужесточения банками требований к заемщикам. В декабре спрос на ипотечные кредиты и жильё был подогрет в результате девальвации рубля в середине месяца и опасений резкого роста ставок по ипотеке вследствие повышения ключевой ставки до 17%. Ряд банков приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов, включая уже одобренные ранее, или установили запретительные ставки в 30% и более. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5 – 16% (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах).
Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, по данным на 01.01.2015 года, суммарный ипотечный портфель на балансах банков составил 3 520,3 млрд рублей, что на 32,9% превышает уровень соответствующего периода 2013 года. В ипотечном портфеле доля проблемных кредитов (с просрочкой более 90 дней) стабильна – 2,1% во многом за счет высоких темпов роста ипотечного портфеля. При этом обеспокоенность вызывает рост просроченной задолженности в абсолютном выражении: за 2014 г. она увеличилась на 38,8% до почти 75 млрд рублей.
Также стоит отметить растущую роль секьюритизации (вторичного рынка ипотеки) как источника фондирования выдачи новых ипотечных кредитов. В целом, за 2014 год было осуществлено 26 выпусков ипотечных ценных бумаг, обеспеченных кредитами, выданными под залог жилой недвижимости на общую сумму 230,8 млрд руб. Из них с той или иной
формой участия АИЖК было проведено 20 сделок на сумму 152,1 млрд рублей (66% общего объема выпущенных ИЦБ).
Даже в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и замедления темпов роста рынка ипотеки ипотечное жилищное кредитование остается одним из основных источников роста рынка жилья. Доля сделок с ипотекой в 2014 году выросла до очередного рекордного уровня: по данным Росреестра, 26,7% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, приобретались с использованием ипотечного кредита. В целом, рынок жилья по итогам года вырос на 10%, причем во многом этому способствовал декабрьский ажиотажный спрос: если в III квартале рынок жилья продемонстрировал нулевые темпы роста, то в IV квартале они составили 10%.
Устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов на протяжении пяти лет привел к росту объемов строительства нового жилья. Ввод жилья по итогам 2014 года составил 1,089 млн квартир общей площадью 81,9 млн кв. м(1), что стало абсолютным рекордом за всю историю наблюдений в России (включая РСФСР в составе СССР). Однако по объемам строительства индустриального жилья Россия еще не достигла максимального уровня 1987 г. в 68,6 млн кв. м: в 2014 г. было введено 46,4 млн кв. м индустриального жилья, что соответствует уровню 1991 г.
С учетом того, что не менее 40-50% сделок с жильём на первичном рынке совершалось при помощи ипотеки, её развитие становится одним из определяющих факторов для сектора жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост ВВП. В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией 2008-2009 гг.
В 2014 году по сравнению с 2013 годом продолжился рост количества договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов: +72%. Квартальные темпы в 2014 году по сравнению с сопоставимыми периодами 2013 года также сохраняются на высоком уровне: II квартал +80%, III квартал +66%, IV квартал +71%. Это закладывает фундамент для дальнейшего роста объемов вводимого жилья, однако, с другой стороны, в условиях ожиданий перехода экономики в рецессию, это увеличивает риски строительного сектора.
Важно отметить, что одновременное увеличение объемов ипотечного кредитования и жилищного строительства удерживало в 2014 году рынок жилья на сбалансированной траектории развития – дополнительный платежеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбировал первичный рынок жилья.
На протяжении 2014 года, несмотря на общий рост цен (среднегодовая инфляция по итогам 2014 г. составила 7,8%), цены на жильё выросли в среднем за год на 5,9%, что также способствовало сохранению спроса на жильё с инвестиционными целями (в расчете на будущий рост цен). Таким образом, можно было констатировать даже снижение реальных цен на жилье, и, соответственно, повышение его доступности для населения.
Ввиду продолжения влияния на экономику страны внешних факторов говорить о повторении рекордов 2014 года в ближайший год сложно. Наблюдаемые в начале 2015 года прекращение экономического роста и рост инфляции на фоне удешевления рубля ведут к снижению реальных доходов населения, а также к росту уровня безработицы. Реализация этих рисков в условиях высокой закредитованности населения (2) может привести к трудностям с обслуживанием кредитов и, как следствие, росту вероятности дефолтов по кредитам.
Кроме того, росту кредитных рисков способствует и сокращение возможностей заемщиков рефинансировать ранее взятые кредиты.
Дальнейшее развитие ситуации и вероятность реализации накопленных ранее рисков в банковской системе зависит от способности кредитных организаций адаптироваться к изменившимся условиям: снижению спроса на кредиты, росту стоимости фондирования и росту просрочек по кредитам в случае сокращения реальных доходов населения.
Основным каналом привлечения ликвидности в настоящее время являются инструменты, предлагаемые Банком России, в первую очередь, операции РЕПО и кредиты под залог нерыночных активов и поручительств. Однако дальнейшему росту объема заимствований у Банка России препятствует ограниченность разновидностей ценных бумаг, которые банки еще могут передать в залог или использовать для операций РЕПО с Банком России. Вместе с тем, по оценкам АИЖК, накопленный портфель ипотечных жилищных кредитов, характеризующийся высоким качеством, является хорошим залогом для операций Банка России по предоставлению ликвидности.
В сложившихся условиях ужесточение условий ипотечного кредитования и рост ставок по кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько сильным будет эффект для рынка ипотеки в 2015 году, зависит, в первую очередь, от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. Вместе с тем разработанная Правительством Российской Федерации программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение у юридического лица строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства.
(1) В том числе в Крымском федеральном округе – 8 532 квартиры площадью 878,8 тыс. кв. м
(2) В расчете на все население, а не только заемщиков, доля платежей по кредитам населения в доходах достигла рекордных 20%