Ипотечный кредит

Ипотека
Ипотечным кредитом является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) этой недвижимости. Таким образом, приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемого специальным документом — договором ипотеки, закладной (в этом случае можно говорить об этом виде кредита просто как о кредите «од залог), а в его целевом использовании — приобретении или строительстве недвижимости.

Привлекательность ипотечного кредитования обусловлена рядом специфических особенностей недвижимости как физического ресурса; и как экономического актива, привлекательностью недвижимости как объекта кредитования. Рассмотрим эти особенности подробнее.

Необходимо в первую очередь выделить следующие особенности недвижимости как физического ресурса:
— стационарность, прочная связь с землей или неподвижность (неперемещаемость);
— уникальность и вытекающая отсюда разнородность объектов недвижимости как объектов кредитования;
— ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченности земли;
— долговечность объектов недвижимости и длительность их создания.
Кроме того, необходимо учитывать некоторые особенности недвижимости как финансового актива:
— необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций;
— неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования;
— необходимость в связи с этим в квалифицированном управлении, поскольку недвижимость довольно сложный актив для инвестора;
— возможность разделения юридических прав;
— сложность и гибкость системы финансирования;
— сохранность инвестируемых средств;
— присущие только этому активу определенные виды рисков и др. В финансировании операций с недвижимостью в отличие от других видов инвестиций достаточно широко привлекаются средства населения.

Ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности. Ипотечный кредит не только является специфическим типом сделки, но и выражает определенные отношения между экономическими субъектами, являющимися участниками ипотечного процесса (частными лицами, фирмами, финансовыми институтами, синдикатами в сфере недвижимости, строительными и девелоперскими компаниями, государственными учреждениями и др.).
Исходя из определения ипотечного кредита и ряда его особенностей можно выделить следующие его специфические черты:

— требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;
— ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;
— ипотека существует только на определенный срок и в размере требования;
— ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как правило, на 10—25 лет);
— выдаваемая ссуда значительна по сумме;
— ссуда под недвижимость выдается в размере значительно меньшем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 40—70%
(остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией объекта ипотеки в случае, если требование (кредитный договор) не будет выполнено);
— сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника до окончания срока кредитного договора.

Ипотечное кредитование жилья возникло в 1930-х гг. и сразу же рассматривалось отдельно от потребительского кредитования (В США в состав потребительского кредита включаются: кредит с рассрочкой платежа (на автомобили, мобильные дома, ремонт и оборудование жилища и другие товары и кредит с единовременной оплатой (по текущим счетам, на оплату услуг)), ставки по кредитам под недвижимость были ниже.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.