Практика показывает, что основные трудности, возникающие при поиске и выборе деловых решений, обусловлены прежде всего недостаточно высоким качеством и неполнотой имеющейся информации. Подобное замечание относится и к согласованию результатов оценки недвижимости, полученных е использованием различных подходов и методов.
В связи с этим одна из главных особенностей решения сложных проблем состоит в том, что применение расчетов здесь всегда переплетается с использованием суждений экспертов, сделанных на основе логического мышления и интуиции. При этом большую роль играют знания и опыт эксперта. Эти суждения позволяют хотя бы частично компенсировать недостаток информации, полнее использовать индивидуальный и коллективный опыт, учесть предположения специалистов о будущих состояниях объектов.
Суть метода экспертных оценок заключается в проведении экспертами интуитивно-логического анализа проблемы с количественной оценкой суждений и формальной обработкой результатов. При использовании метода экспертных оценок возникают свои проблемы: подбор экспертов, проведение опроса экспертов, обработка результатов опроса, организация процедур экспертизы.
Рациональное использование информации, полученной от экспертов, возможно лишь при условии представления ее в форме, удобной для дальнейшего анализа, направленного на подготовку и принятие решений.
Возможности формализации информации зависят от специфических особенностей исследуемого объекта, надежности и полноты имеющихся данных, уровня принятия решения. Форма представления экспертных данных зависит и от принятого критерия, на выбор которого в свою очередь существенное влияние оказывает специфика исследуемой проблемы.
К методу экспертных оценок относится методика ранжированной оценки критериев стоимости. Эта методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым подходом, на основе их ранжирования по таким критериям как:
— способность учитывать цель оценки;
— способность учитывать конъюнктуру рынка;
— способность учитывать физические и экономические параметры объекта;
— качество информации.
Этапы расчета удельного веса:
1) каждому использованному подходу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг: высокий, средний или низкий;
2) проставляются баллы, соответственно: высокий — 2, средний — 1, низкий — 0;
3) по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;
4) определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности задействованных подходов;
5) рассчитывается удельный вес каждого как отношение итоговой суммы баллов соответствующего подхода к общей сумме баллов.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с