Метод распределения (соотнесения или аллокации) основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное (типичное) соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом (или стоимостью возведенных на ней сооружений). Метод используется при отсутствии информации о продаже свободных участков, но при наличии данных о продажах однотипных застроенных (улучшенных) земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).
Теоретически для определенного типа собственности и определенного региона существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Следовательно, когда в каком-то регионе нет достаточного числа продаж неосвоенных земель, можно:
— подобрать сравнимый регион с достаточным числом заключенных сделок;
— определить типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости;
— использовать это отношение при анализе продаж освоенных или других участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе.
После того как определено типичное отношение стоимости земли к общей стоимости застроенного участка, вычисленный коэффициент вводится в цены продаж; в результате получают набор значений стоимости, по которым в дальнейшем проводится анализ.
В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны по крайней мере два варианта использования этого метода.
Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости.
В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.
В частности, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:
— подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объектов недвижимости с участками земли, аналогичными или близкими к оцениваемому участку, с известными ценами продаж или предложения соответственно;
— оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собственности по каждому из подобранных объектов недвижимости;
— расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе сопоставимых объектов;
— корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;
— расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.
Пример 17.4. Имеются данные о ценах продаж трех земельных участков с улучшениями, а также найденные оценщиком доли стоимости земли по каждому объекту. Определить стоимость свободного земельного участка, находящегося в ближайшем окружении с проданными земельными участками.
Решение
№ п/п Цена земельного участка с улучшениями, ден. ед. Доля земли, % Стоимость земли, ден. ед.
1 420 000 32 134 400
2 850 000 17 144 500
3 1 000 000 15 150 000
Стоимость свободного земельного участка 143 000
Одна из основных проблем этого метода — сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. Исходя из этого считается, что метод распределения не может обеспечить гарантированных точных показателей стоимости.
Метод используется для оценки рыночной стоимости земли, как правило, при недостатке рыночной информации о продаже свободных земельных участков либо в качестве поверочного при наличии оценок, полученных другими методами.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с