Методологический подход к оценке объектов недвижимости высотных зданий
Показана необходимость оценки стоимости жилья в высотных зданиях с учетом высоты этажа. Предложено условно разбивать высотное здание на группы этажей — кластеры. Их стоимость определять с учетом факторов, влияющих на комфортность и безопасность проживания.
В настоящее время в Москве наблюдается общемировая тенденция высотного строительства. Столица вступила в закономерный этап развития градостроительства и идет по стопам лидеров «стремления в высоту», таких как Нью-Йорк, Чикаго, Токио, Гонконг, Бангкок и др. Правительством города реализуются программы «ММДЦ Москва-Сити» и «Новое кольцо Москвы» общей стоимостью более 16 млрд дол. США, предусматривающих строительство около 60 высотных комплексов.
Эффективная реализация таких дорогостоящих проектов возможна лишь при преимущественном участии частных инвесторов. И дальнейшее развитие этого направления строительства напрямую зависит от привлечения инвестиций на рассматриваемый сегмент рынка, то есть от привлекательности финансовых вложений в высотное строительство.
Прежде чем принять решение о вхождении в столь ответственный и ресурсоемкий проект, для каждого участника, будь то инвестор или непосредственно строительная организация, необходимо объективно оценить маржинальность результата финансовых вложений. Для осуществления прогнозирования возможных доходов от строительства объекта высотной недвижимости необходимо прежде всего, определить стоимость этого объекта. Оценка стоимости планируемого к строительству объекта позволит в большой степени снизить риски инвестиционной программы, а следовательно, осуществить грамотное бизнес-планирование деятельности компании.
Таким образом, разработка методики определения стоимости объектов высотной недвижимости как инструмента оценки доходности строительного проекта является важным фактором для привлечения инвестиций в область высотного строительства.
Основа методики оценки высотной недвижимости базируется на подходах, адаптированных к российской практике оценки элитной недвижимости с применением поправочных коэффициентов, учитывающих её специфические особенности, а также поэтажное ранжирование.
Первым этапом оценки объекта недвижимости является определение базовой ставки 1 м² общей площади. Для определения стоимости объектов высотной недвижимости в качестве базовой ставки (В) предлагается принять средневзвешенную по Москве стоимость 1 м² общей площади квартиры 7-го этажа 14-22-этажного дома. Седьмой этаж выбран как соответствующий высоте крон деревьев, что, по мнению многих экспертов, обеспечивает максимально комфортные условия жизнедеятельности и с точки зрения
санитарно-гигиенических требований, и с точки зрения психологического комфорта жильцов квартиры.
Для определения базовой ставки рассматриваются предложения на рынке недвижимости по зданиям с современными объёмно-планировочными решениями, построенным по монолитной или каркасно-манолитной технологии с фасадом, облицованным кирпичом. Такие здания наиболее близки к высоткам по применяемым строительным технологиям и основным конструктивным характеристикам.
Второй этап определения стоимости объекта предполагает корректировку базовой ставки путем применения к ней поправочных коэффициентов. Каждый фактор характеризует наличие или отсутствие определенного параметра объекта оценки, который отражает степень комфорта жизнедеятельности в помещении, уровень применяемых технологий строительства, качество используемых материалов, соответствие определенных показателей квартиры и здания в целом, принятым стандартам и нормативам.
Все оценочные факторы можно разделить на две группы. В первую входят факторы, отражающие уровень комфорта жизнедеятельности (qv q2, q3, …, с?,). Группа О в совокупности образует систему оценочных критериев, адаптированных к российской практике оценки объектов недвижимости. Каждый оценочный фактор является индикатором качества жизни человека в оцениваемом объекте.
Во вторую группу факторов предлагается объединить характеристики, отражающие степень безопасности проживания в высотном здании (sv s2, s3, …, sj). Группа S, являясь специфической для высотных зданий, практически не рассматривается для обычных строений. Это связано с тем, что к высотным зданиям предъявляются особые требования по обеспечению безопасности жизнедеятельности как к объектам первой степени ответственности [1].
К указанным группам факторов, по аналогии с методикой кадастровой оценки земельных участков, предлагается применять понятие сжатого фактора, оказывающего наибольшее влияние на величину стоимости объекта и интегрирующего менее значительные оценочные критерии. Таким образом, можно ввести два сжатых фактора, отражающих обобщенный уровень влияния на стоимость: по комфорту (FQ) И ПО безопасности (Fs) проживания.
Принципиальное отличие высотного здания от обычного — это этажность. Высотным принято считать здание высотой более 75 м, или более 25 этажей. Повышенная этажность влечет не только повышенные требования к безопасности конструкций, применяемым технологиям и эксплуатации объектов, но и обусловливает специфику оценки стоимости готовой площади. Когда оценивают объект в пятиэтажном или двенадцатиэтажном здании, особого отличия между этажами не делают. Исключение составляют первый и последний этажи, стоимость которых меньше, чем других этажей на 12-15%. При оценке здания, например, в 50 этажей с целью повышения объективности целесообразно производить поэтажное ранжирование.
Рис. 1. Зависимость средней стоимости 1 м² квартиры на разных этажах в современных жилых комплексах по данным на октябрь 2007 г.
Puc. 2. Методологический подход к оценке объектов недвижимости высотных зданий
Очевидно, что жильцы на нижних и верхних этажах находятся в разных условиях. На верхних этажах свободные порывы ветра и давление не позволяют открывать окна, и возможны даже небольшие колебания, которые могут ощущаться собственниками квартиры. В то же время жители первых этажей в большей степени подвержены воздействию шума, выхлопных газов, уличной пыли, которые создают неблагоприятную экологическую обстановку жизнедеятельности в помещении.
Таким образом, на третьем этапе при оценке стоимости квартиры в высотном здании необходимо учитывать этаж (л), на котором она располагается. Следовательно, необходимо производить зонирование высотного здания по группе этажей, находящихся в одной ценовой категории. Предлагается такую группу этажей назвать кластером, а ранжирование здания на зоны — кластеризацией. При выборе принципа кластеризации предлагается ориентироваться на деление здания, которое применяется архитекторами и конструкторами при проектировании систем инженерного обеспечения [2].
Наиболее рациональным является разбиение здания на кластеры по 10-15 этажей, что позволит установить в пределах каждого из них одну ценовую зону, принадлежность к которой влияет на стоимость объекта недвижимости. При таком подходе первый кластер (этажи с 1 по 15) по своей сути представляет собой типовой 10-15-этажный дом. Подобные строения являются традиционными для российского рынка недвижимости. Классическая методика оценки таких объектов была неоднократно апробирована и применена на практике, поэтому никакого принципиального отличия в подходе к оценке первого кластера применять не следует. Коэффициент Ki_i5 = 1.
Для определения коэффициентов следующих по высоте этажных кластеров воспользуемся зависимостью средней стоимости квадратного метра квартир, расположенных на разных этажах в современных жилых комплексах (рис. 1), составленной по данным различных открытых источников. Как видно из графика, с 1-го по 15-й этаж увеличение стоимости 1 м² жилья несущественно и составляет 3-4% для каждых пяти этажей. Начиная с 16-го этажа зависимость становится более выраженной и составляет в среднем 8-12%.
Puc. 2. Методологический подход к оценке объектов недвижимости высотных зданий
Удорожание стоимости жилья с ростом этажа, на котором располагается квартира, вызвана несколькими факторами. Проживание на верхних этажах в высотных домах, построенных с учетом современных архитектурных и инженерных решений, по мнению многих специалистов, имеет ряд неоспоримых плюсов. Во-первых, в новых домах на более высоких этажах теплее зимой, поскольку разводка отопления идет сверху. Кроме того, на верхних этажах существенно чище и тише. Во-вторых, с повышением этажности открывается панорамный вид из окна. Как показывают исследования различных риелторских компаний, вид из окна хотя и является субъективным фактором, но может повысить стоимость объекта недвижимости до 50%. Также субъективным, но оказывающим существенное влияние на стоимость более высоких этажей фактором является мода и престижность.
Таким образом, стоимость 1 м² жилья увеличивается на 15-20% для каждого этажного кластера. Следовательно, коэффициент для кластера Кп, где п — порядковый номер кластера, л>1, находится в пределах от 1,15 (л-1) до 1,2 (л-1).
С учетом вышеизложенного функциональная зависимость стоимости объекта недвижимости в высотном здании от различных факторов принимает вид:
где В — базовая ставка за 1 м² общей площади объекта недвижимости; FQ- сжатый фактор по комфорту проживания в оцениваемом объекте; Fs — сжатый фактор по безопасности проживания в оцениваемом объекте; Кп — коэффициент принадлежности к определенному ценовому кластеру этажей.
Каждый из приведенных факторов может быть представлен как функция зависимости от показателей второго приближения (рис. 2).
Предложенный подход к определению стоимости объекта высотной недвижимости, может быть детализирован за счет оптимизации алгоритма определения базовой ставки для объекта высотной недвижимости, выявления оценочных критериев, характерных для высотных зданий, и конкретизации функциональных зависимостей факторов, влияющих на стоимость объекта высотной недвижимости, с использованием факторного, интегрального или регрессионного анализа.
Список литературы
1. МГСН 4.19-05 «Многофункциональные высотные здания и комплексы».
2. Николаев СВ. Безопасность и надежность высотных зданий — это комплекс высокопрофессиональных решений // Уникальные и специальные технологии в строительстве. 2004. № 1.
И.Х. НАНАЗАШВИЛИ, д-р техн наук, Московский институт коммунального хозяйства и строительства (МИКХиС)