Залог. Оценка объекта ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем. В договоре об ипотеке должна быть указана оценочная стоимость имущества предприятия, передаваемого в залог. Проведение оценки является обязательным при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости объекта ипотеки, а также при использовании в качестве объекта залога федерального имущества, имущества субъектов Федерации или местных органов власти. При определении величины обеспечения заемного капитала кредиторы исходят из возможности гарантированного возмещения средств в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. При этом источником возмещения является реализация объекта залога.
Определение реальной стоимости объекта залога необходимо и кредитору, и кредитной организации, так как кредитное обязательство сопряжено с риском неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства должником. Залог должен обеспечить залогодержателю не только полную сумму долга и проценты за пользование им, но и возможные издержки по реализации залога в случае неплатежеспособности должника. В связи с тем, что кредитные учреждения заведомо уменьшают реальную стоимость залога, обеспечивая гарантии его эффективной реализации, залоговая стоимость должна несколько превышать размер обязательств по кредиту.
Базой оценки залога является рыночная стоимость имущества, но с учетом того, что объект залога не предполагается использовать на конкурентном рынке с достаточными сроками экспозиции. Самым распространенным методом определения залоговой стоимости является функциональный, поэлементный.
Для оценки стоимости недвижимого имущества, передаваемого в залог, необходимо рассчитать и возможную доходность на основе капитализации потенциального дохода от использования объекта ипотеки. Для недвижимости (земли и зданий) общая ставка (коэффициент) капитализации может быть рассчитана как средневзвешенная (по доле в суммарных вложениях на покупку недвижимости) ожидаемых коэффициентов доходности для каждого из инвесторов. Этот метод называется методом инвестиционной группы. Пусть кредитор предоставляет 80% капитала, необходимого для покупки недвижимости, и он ожидает получить от вложений 12%-ный доход. Инвестор же ожидает получить от инвестиций доход в 15%. В этих условиях ставку капитализации можно определить на основе взвешенных коэффициентов для кредитора (0,8 х 12 = 9,6) и инвестора (0,2 х 15 = 3,0). Ставка капитализации объекта составит:
9,6 + 3,0 = 12,6 (%).
Аренда. При сдаче имущества в аренду оценка стоимости необходима для установления размера арендной платы. В большинстве случаев цена недвижимости определяется приобретаемой выгодой от переданных прав собственности. Достаточно большое число видов недвижимости продается вместе с заключенными арендными договорами. В этом случае учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при вычислении стоимости называют корректировкой на права собственности. Исходным при этой корректировке является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Величину корректировки на нрава собственности рассчитывают двумя методами:
1) капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платой;
2) дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды.
Первый метод — метод капитализации основан на предположении о бессрочности аренды. Второй метод определения величины корректировки на права собственности состоит в дисконтировании разницы арендной платы в течение оставшегося срока аренды. Применение в этом случае общей нормы капитализации в предположении бессрочной аренды неоправданно завышает величину корректировки.
При определении стоимости недвижимого имущества, передаваемого в аренду, необходимо тщательно проанализировать тенденции развития рынка аренды объектов-аналогов и арендной платы. Реальные ставки аренды торговых площадей определить весьма сложно, так как во многих случаях они регулируются положениями договоров о совместной деятельности или специальными условиями аренды, устанавливающими оплату в зависимости от торгового оборота. Официальная оплата может являться только частью полной арендной платы.
Сдача в аренду складских помещений, как и аренда небольших по площади помещений для торговли и организации мини-цехов, является наиболее часто встречающимся вариантом использования нежилой недвижимости. При наличии на рынке большого количества складских площадей основным условием для заключения договоров аренды становятся их качественные характеристики (удобное расположение объекта, выполнение арендодателем погрузо-разгрузочных работ, наличие холодильника, вентиляции, отопления, соблюдение условий хранения, охрана объекта). При определении расчетной ставки аренд принимают, что ставки аренды складских площадей для товаров, требующих при хранении соблюдения температурного режима, превышают ставки аренды для обычных складов в 1,5—2 раза. Ставки за хранение имеют тенденцию к ежегодному росту в пределах 5—10%.
Траст. Специфика оценки недвижимого имущества, передаваемого в доверительное управление (траст), связана с условиями траста и особенностями этого имущества. Трастовые отношения основаны на доброй воле собственника. Собственник передает недвижимое имущество по доверенности (договору) в управление или владение в целях доверителя.
При оценке недвижимого имущества необходимо выполнить анализ специфических особенностей отношений доверительного управления, которые находят отражение в договорах, схемах вознаграждения, ответственности управляющего, моделях доверительного управления и т.п.
В современной России наиболее актуальными являются агентские трастовые услуги, к которым относятся:
— управление активами, т.е. проведение операций с недвижимостью, осуществление инвестиций в объекты недвижимости по поручению клиента;
— оказание услуг по реализации, сдаче в аренду и залог недвижимого имущества предприятий;
— включение объектов недвижимости в сферу финансового консалтинга с организацией трастового управления на основе разного рода схем ликвидации неплатежей, налогового планирования и минимизации налоговых платежей.
Оценка недвижимого имущества, передаваемого в траст, основана на оценке стоимости прав собственности, передаваемых на определенных условиях в доверительное управление, а также на расчете потенциального дохода, который может быть получен от эффективного управления этим имуществом.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с