Анализ чувствительности: текущая стоимость при предполагаемой цене продажи
Используя фактор фонда возмещения для корректировки коэффициента капитализации, аналитик может определил» максимальную величину текущей стоимости, исходя из альтернативных величин ожидаемой цены перепродажи. Это называется анализом чувствительности (sensitivity analysis).
Например, предположим, что инвестор хочет получить конечную отдачу в 12% на всю цену покупки недвижимости, не обремененной долгами и приносящей ежегодный чистый операционный доход в 65 000 долларов Инвестор не уверен в цене перепродажи через 10 лет, однако он хочет знать, какие текущие цены будут оправданны, если исходить из различных допущений об изменении стоимости объекта. Допущения состоят в том, что цены перепродажи могут быть на 10 или 25% выше или ниже текущих цен. Расчеты коэффициентов капитализации и оценки стоимости показаны в таблице.
Когда предвидится снижение стоимости, часть первоначально инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов. Увеличение коэффициента капитализации дает снижение оценочной стоимости. Чем больше коэффициент капитализации превышает требуемую ставку конечной отдачи, тем большая часть возврата инвестиций обеспечивается текущим доходом и тем меньшая — реверсией. Уменьшение коэффициента капитализации предполагает, что часть дохода на инвестицию и весь возврат капитала будут получены при перепродаже собственности.
Коэффициенты капитализации и оценочные стоимости при предполагаемых выборочных ценах перепродажи
| Предполагаемая цена перепродажи | Общий коэффициент капитализации |
Требуемая конечная отдача |
Фактор Прогнозируемое фонда возмещения снижение или повышение (-) стоимости | Общий коэффициент капитализации |
Оценочная стоимость собственности (в долларов) |
||||
|
Снижение на 10% |
CR1 |
0,12 |
+ |
0,057 |
X |
(0,10) |
= |
0,1257 |
571 104 |
|
Снижение на 25% |
CR2 |
0,12 |
+ |
0,057 |
X |
(0,25) |
= |
0,13425 |
484 171 |
|
Повышение на 10% |
CR3 |
0,12 |
+ |
0,057 |
X |
(—0,10) |
= |
0,1143 |
568 678 |
|
Повышение на 25% |
CR4 |
0,12 |
+ |
0,057 |
X |
(-0,25) |
= |
0,10575 |
614 657 |
Примечания:
Оценочная стоимость собственности определяется делением ежегодного чистого операционного дохода в 65 000 долларов на
коэффициент капитализации.
Прогнозируемое снижение стоимости увеличивает коэффициент капитализации, тем самым снижая оценочную стоимость
объекта; прогнозируемое повышение стоимости приводит к обратному.
CR = коэффициент капитализации при предполагаемых выборочных ценах перепродажи.
Исходя из этого анализа, инвестор может определить максимальную обоснованную величину стоимости данной собственности. Результаты показывают наивысшую цену, которая с учетом прогнозируемого изменения стоимости приведет к получению требуемой конечной отдачи в 12%. Инвестор может оказаться готовым повысить цену до 615 000 долларов, если он ожидает, что за 10 лет стоимость объекта возрастет на 25% или выше. Следует отметить, что инвестор, покупающий объект по более высокой цене, должен пожертвовать текущими ежегодными доходами для того, чтобы получить выгоды прогнозируемого повышения стоимости.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»