Какую максимальную цену следует уплатить за конкретный участок земли? Этот вопрос применим к четырем типам инвестиционных ситуаций, с которыми обычно сталкивается аналитик по недвижимости:
1. Земля ожидает своего пользователя.
2. Пользователь ищет определенный вид земли.
3. Инвестор ищет необходимое сочетание земли и пользователя.
4. Спекулянт подбирает землю, обладающую значительным потенциалом повышения стоимости.
Ответы на эти вопросы могут быть найдены несколькими различными путями. Один из возможных подходов — определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. Решение данной задачи предполагает рассмотрение различных стратегий освоения и застройки земли с тем, чтобы определить, какая из них обеспечит ей наибольшую остаточную стоимость. Данный подход может помочь решить общие проблемы, связанные с подбором пользователя для земли, а также с определением земли, обладающей значительным потенциалом повышения стоимости. Два других вида проблем решаются с применением рыночного подхода. В данной главе рассматривается как подход, учитывающий наилучшее и наиболее эффективное использование земли, так и рыночный подход.
ПРИНЦИП НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Теоретической основой исследований является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Он уже был определен как «то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли (BryI Воусе, ed., Real Estate Appraisal Terminology (Cambridge, Mass.: Ballinger Publishing Co., 1975), p. 107.) Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов. Последние представлены на рис. 16-1.
Рис. 16-1. Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования
Перед принятием решения о приобретении и освоении/застройке земли или о покупке уже существующего здания для немедленного использования или перестройки потенциальному покупателю необходимо определить, каким потенциалом повышения стоимости обладает данная собственность. Застройщик заинтересован в ответах на два главных вопроса. Первый из них — насколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования или, говоря по-другому, какие варианты использования будут приняты рынком.
Ответ на данный вопрос требует изучения рыночных возможностей и анализа конкуренции. Второй вопрос — каковы затраты и обоснованность освоения/застройки земли или перестройки объекта. Для того чтобы ответить на него, необходимо определить емкость (holding capacity) земли и ограничения на освоение/застройку участка. Факторы, которые следует принять во внимание при ответе на данный вопрос, включают: потенциал местоположение (location potential), рыночный трос (market demand), правовую обоснованность данного варианта застройки (legal rights to develop use), ресурсное качество участка (resource quality of the site), технологическую (technological) и финансовую обоснованность (financial feasicility) проекта.
Потенциал местоположения
Местоположение земли имеет большое значение и считается основным фактором, определяющим ее стоимость. Нередко оценщик или аналитик оценивает скорее «участок», чем неосвоенную землю. Участок — земля, подготовленная для застройки, с соответствующими коммунальными сетями и другими необходимыми сооружениями. Важной характеристикой участка является то, каким образом он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования. Вторая характеристика — доступность участка. Если доступ к участку затруднен, то и польза от него невелика.
Представим себе человека, намеренного построить кафе для автомобилистов. Он может выбирать из двух участков, расположенных по разным сторонам улицы.
Выбранный застройщиком участок наиболее доступен для лиц, совершающих регулярные поездки по утрам. Если бы застройщик был заинтересован в строительстве складских помещений, то предпочтение было бы отдано участку, имеющему выход на сеть скоростных шоссе и/или на железную дорогу. Для некоторых типов недвижимости, таких, как магазины хозяйственных товаров или рестораны быстрого обслуживания и мотели, очень важным является визуальная открытость с любой стороны дорожного движения. Подобная открытость может быть не столь важной для мебельного магазина или для автомобильного дилера, поскольку обычно они привлекают своих клиентов за счет эффективной рекламы.
При анализе местоположения участка во внимание следует принять несовместимые с ним варианты землепользования, различные неудобства и опасности. Подобную информацию о местоположении следует нанести на карту. Карта может содержать данные о времени доступа на автомобиле к центрам занятости, о транспортных коммуникациях, а также идентифицировать важные варианты землепользования. Некоторая информация может быть получена при анализе результатов аэрофотосъемки, карт, опубликованных плановых исследований, демографических таблиц, разработок по району местоположения, подготовленных газетами, радио- и телевизионными станциями для своих рекламодателей, данных, предоставленных торговыми палатами, или из других источников.
Рыночный спрос
Анализ рыночного спроса проводится для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. Подобный анализ используется также с тем, чтобы выявить обоснованный (оправданный) вариант или набор вариантов использования. Он может быть также применен для оценки общего и поэтапного сроков застройки и масштаба проекта в целом.
1. Полевой анализ
Основой рыночного анализа является выезд в районы, являющиеся перспективными с точки зрения развития рынка, и получение там необходимой информации. Последнее предполагает интенсивное изучение спроса клиентов и производственных возможностей конкурентов, что касается реального предприятия (сфера и объем сбыта), каналов доступа-выхода, сбытовой активности, ценовых параметров, репутации в данной общине. В ходе анализа определяется также время доступа к предполагаемой розничной точке питания и проводится обследование потребителей. Наконец, интенсивно анализируется география района: дорожная сеть, транспортные потоки, окружающие условия, характеристики населения и доходов.
2. Количественный анализ
В ходе количественного анализа собранные полевые данные определяются количественно, с помощью понятных символов и терминов. Он предполагает графическое и математическое описание возможного места (мест) расположения розничной точки, конкурентов, торговой зоны, времени доступа к розничной точке, помильных колец, населения, расходов на питание, доли на рынке и конкурентоспособности предполагаемого проекта и конкурентов.
3. Качественный анализ
Предполагает определение данных не с помощью математического аппарата или графики, а исходя из опыта и знаний. Включает модели демографического развития и поведения потребителей.
4. Синтез
Синтез всей информации с тем, чтобы определить возможность создания, обоснованность и доходность розничных точек питания, как новых, так и расширяемых или перестраиваемых.
РИС. 16-2. Рыночный анализ, проводимый ведущей американской компанией в сфере розничного питания
Рыночный анализ может быть разделен на четыре функциональные задачи: полевой анализ, количественный анализ, качественный анализ, синтез (см. рис. 16-2). В рамках каждой из этих задач реализуются определенные цели.
Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта землепользования. Должен быть определен «целевой рынок». Последнее предполагает выявление тех пользователей, которые скорее всего могут купить или арендовать данную недвижимость. Например, целевым рынком для квартир с двумя спальнями могут быть молодые специалисты и супружеские пары без детей. После определения целевого рынка анализируются удобства, способные обеспечить «конкурентный дифференциал между оцениваемым объектом и всеми другими объектами. ‘Конкурентный дифференциал» означает что-либо, дающее данному объекту сравнительное преимущество. Например, аналитик может обнаружить, что конкурирующие объекты имеют недостаточное число теннисных кортов и арендаторы вынуждены подолгу ожидать своей очереди. Соответственно строительство объекта с большим, чем обычно, числом кортов может быть эффективным способом обеспечения привлекательности проекта для соответствующего целевого рынка. Удобства могут включать камины в каждой квартире, плавательные бассейны, дорожки для бега трусцой, подсобные складские помещения.
Застройщики принимают во внимание темпы и направление роста общины. В каком направлении она развивается? Что это за люди? Анализируется демографическая информация. Демографическая статистика вкратце описывает основные характеристики населения. Последние могут включать возрастную структуру, размеры домашних хозяйств, уровни доходов. Информация подобного рода используется при прогнозировании будущего спроса на жильё.
В ходе рыночного анализа выявляются конкурирующие объекты, описываются и оцениваются их удобства и другие характеристики. Конкурирующие объекты увеличивают предложение и способны отвлечь на себя часть спроса, который в противном случае был бы удовлетворен оцениваемым объектом. Кроме того, важно составить прогноз числа конкурирующих объектов, которые будут построены в будущем. Основными источниками для подобных оценок могут стать публичные архивы, содержащие разрешения на новое строительство, заявки на зонирование. Необходимую информацию содержат также газетные объявления, приглашения на участие в строительных торгах, информация, собранная на встречах с участием специалистов и по личным каналам.
После оценки спроса и выявления уже существующих или прогнозируемых конкурирующих объектов следует рассчитать коэффициент емкости рынка и коэффициент проникновения на рынок. Они используются при определении масштаба и времени реализации проекта.
Правовая обоснованность застройки
Необходимо внимательно изучить все публичные/государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта. Публичные ограничения включают: правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки. Кроме того, следует проанализировать различные виды налогов, взимаемых в данной общине, и определить, насколько велика вероятность изменений в этой области в ближайшее время. Прочие публичные ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затененности, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое. В некоторых случаях применительно к крупным проектам, а также к проектам, предусматривающим внесение изменений в нормы зонирования, обязательным требованием является их оценка местными жителями. В других случаях застройщик должен предоставлять от 10% и более квартир в многоквартирных домах или такую же часть домов в микрорайонах индивидуальной жилой застройки людям с низким уровнем дохода по ставкам арендной платы или по ценам ниже рыночных. Многие из этих ограничений и правил могут значительно повлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и контрактные соглашения. Титул на данную собственность может страдать определенными изъянами. Соседний землевладелец может владеть зданием, вторгающимся в данный объект. На участке могут находиться захоронения или исторические здания, не подлежащие сносу.
Если аналитик предполагает, что могут существовать правовые ограничения, которые скажутся на использовании земли, то ему следует получить заключение квалифицированного юриста, имеющего соответствующую лицензию.
Ресурсное качество участка
Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства. Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов. Например, с учетом живописного вида участка или его престижности, связанной с местоположением, он может быть более эффективен в случае строительства офисного парка по сравнению с застройкой складским зданием.
При изучении ресурсного качества участка определяется, насколько он может быть использован физически и какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки. Для этого необходимо лично обследовать участок, а также прилегающие территории, с которыми участок связан и от которых он зависит.
В целом следует обследовать размер и форму участка, беря на заметку любые его естественные особенности, такие, как наличие ручья, затопляемых зон, крупных скальных образований и растительности. Измеряется топография участка, отмечаются склоны, не подлежащие застройке, перепады в уровнях участка. Проводится анализ проб почвы и подпочвенного слоя, взятых в его различных точках.
Застройщику необходимо знать несущее качество почвы, ее дренажные свойства. Несущее качество определяет, какие типы построек могут быть размещены на участке и какой фундамент должен быть подведен под них. Необходимо определить, существуют ли на участке скальные образования, для ликвидации которых потребуется проведение дорогостоящих взрывных работ. Дренажные свойства (проницаемость) почвы определяют ее способность поглощать воду. Выявляются любые дренажные проблемы. Проверяется наличие коммунальных сетей и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Следует определить какие угодно внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вредпланируемой застройке. Это предполагает анализ таких факторов, как зонирование прилегающих участков. Например, если застройщик планирует построить дом для престарелых, а прилегающий участок зонирован под предприятие тяжелой промышленности, то в случае строительства последнего дом для престарелых будет испытывать серьезные проблемы с заполняемостью.
Технологическая обоснованность
Технологическая обоснованность проекта определяется тем, может ли он быть завершен в пределах установленного срока при условии достижения соответствия между стоимостью и качеством строительства. Если завершение проекта займет слишком много времени, если затраты по нему слишком велики или если он не соответствует даже минимальному стандарту качества, то его принято считать технологически необоснованным. Существует ряд основных ограничений, определяющих обоснованность проекта. Это физические, правовые ограничения, требования обеспечения безопасности, возможность использовать определенные виды материалов, финансовые ресурсы, рабочую силу и менеджмент. Данные ограничения могут быть установлены в законодательном порядке (Правила по технике безопасности и охране здоровья работников), поставщиками (задержки в поставках материалов), кредитными соглашениями (лимиты на строительные кредиты) или могут быть обусловлены другими причинами (профсоюзные забастовки или бойкоты).
Финансовая обоснованность
Финансовая обоснованность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, требуемого качества и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимаются: время поступления и оттока денежных средств, валовая выручка, затраты, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи и рефинансирование.
Ниже рассматривается проблема определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При проверке альтернативных стратегий освоения/застройки земли необходимо оценить каждый из перечисленных факторов, лежащих в основе принципа наилучшего и наиболее эффективного использования.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»