Поскольку объекты, приносящие доход, часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Рассмотрим следующие характеристики оцениваемой собственности и проданных недавно сопоставимых объектов.
Оцениваемая собственность (subjectproperty) — жилой дом с 20 квартирами: 4 из них — с одной спальней; 12 — с двумя спальнями; 4 — с тремя спальнями.
Сопоставимый проданный объект (sales comparable) — жилой дом с 30 квартирами: 10 — с двумя спальнями, 10 — с тремя спальнями, 10 — с четырьмя спальнями.
Чтобы сравнить эти объекты, нам следует найти общий знаменатель. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица сравнения (цена за кв. фут), либо экономическая единица сравнения (цена за жилую единицу).
Единицы сравнения используются оценщиками и другими специалистами, работающими с недвижимостью, как способ передачи информации эффективным и понятным способом. Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. При сравнении продаж сельскохозяйственных земель подходит такая величина, как цена за акр. В то же время, при сравнении продаж театральных зданий более значимую информацию дает цена в расчете на одно театральное место. Единицы сравнения — это способ быстрого доведения до инвесторов или возможных покупателей, действующих на конкретном рынке, стандартной информации. В следующих нескольких параграфах будут рассмотрены различные единицы сравнения, которые обычно используются при оценке недвижимости.
Продажи земли
При продажах земли используются следующие единицы сравнения:
• Цена за 1 акр
• Цена за 1 кв. фут
• Цена за 1 фронтальный фут
• Цена за лот
• Цена за единицу плотности
Цена за 1 акр. Цена за 1 акр является единицей сравнения, которая используется в сообщениях о продажах больших массивов земли. Это может быть земля, подготовленная к освоению и/или разделенная на участки, сельскохозяйственная земля, земля под промышленное использование или земля, разделенная на участки под жилые дома.
Цена за 1 кв. фут. Земля, подходящая для размещения офисного здания, для коммерческой застройки, строительства склада или другого варианта промышленного использования, часто котируется по цене за 1 кв.фут. Чтобы считаться сопоставимыми, участки должны иметь сходные характеристики, удобства и атрибуты. Для офисных зданий это может включать доступ к транспортным сетям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам, ресторанам и магазинам. Для промыш-ленно используемой собственности важен доступ к железным дорогам, воде, автомобильным дорогам, системам пожарной защиты и рынкам рабочей силы. Доступ к транспортным коммуникациям особенно важен для складских помещений.
Последние могут иметь доступ как к авто-, так и к железным дорогам. В некоторых случаях для складской деятельности важен доступ к морским или речным портам. Цена земли в деловых центрах часто котируется на основе стоимости 1 кв. фута. Участок под крупное офисное здание должен иметь такие размеры, которые позволят вести строительство. Малые разрозненные участки земли не могут быть проданы по той же цене за 1 кв. фут, что и крупные массивы, включающие целые городские кварталы. Исключением может быть «последний» участок, который позволяет сформировать единый большой блок земли. Цены таких участков не отражают типичные рыночные цены участков такого же размера.
Цена за 1 фронтальный фут. Цена земли, предназначенной для коммерческого использования, часто котируется в расчете на 1 фронтальный фут. Общая стоимость участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе. Например, цена может составлять 1000 долларов за фронтальный фут. Соответственно участок длиной 50 футов будет оценен в 50 000 долларов
Расчет цены земли, исходя из стоимости фронтального фута, предполагает определенные стандарты на глубину участков. Участки глубже стандартных стоят лишь немногим больше, тогда как не достигающие стандартной глубины стоят почти столько же. Это происходит потому, что основная часть стоимости определяется границей по улице или дороге; только малая часть стоимости может быть приписана пропорционально глубине участка. Обычно однородное установление цен за фронтальный фут ограничено небольшим географическим районом. Это часто происходит из-за агломерации площадей, специализированных под розничную торговлю, что придает окрестной земле особую стоимость.
Цена за лот. Цены на землю в районе жилой застройки могут быть выражены исходя из застраиваемого лота (участка). При стандартных размерах и формах участков колебание цен будет очень небольшим. Однако могут потребоваться поправки на наличие позитивных или негативных характеристик в удобствах, на резкие перепады в рельефе, дренажные проблемы и опасность паводков.
Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках земли. На некоторых рынках это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования. Например, цена земли может котироваться на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья. Если разрешенная плотность составляет 20 единиц на акр, а цена равна 1000 долларов за единицу, то цена за акр будет 20 000 долларов Если же плотность ограничена 12 единицами на акр, тогда цена за единицу в 1000 долларов означает цену за акр в 12 000 долларов Когда земля котируется по цене за единицу плотности, выгоды, получаемые жителями от меньшей плотности, часто не учитываются.
Примером единицы плотности является отношение площади застройки к площади земельного участка (floor-area-mtio (FAR)). Во многих случаях муниципальные правила зонирования ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если FAR равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь участка. В целом это означает, что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное — на половине участка, 12-этажное — на четверти участка. Незастроенная часть земли может быть использована как открытое пространство, парк или автостоянка. Цена участка может быть выражена через площадь разрешенной застройки. Например, если площадь лота равна 10 000 кв. футов, a FAR— 3> то цена составит 1,25 долларов за кв. фут этажа. Тогда общая цена будет равна 37 500 долларов (10 000 X 3 X 1,25 долларов « 37 500 долларов). Обычно цены котируются таким образом на рынках, где велик спрос на земельные участки. Например, так могут котироваться участки, расположенные вблизи железнодорожных станций. При этом цена в расчете на 1 кв. фут земли используется более широко, чем цена на 1 кв. фут потенциальной застройки.
Застроенные участки
При анализе застроенных участков используются следующие единицы сравнения:
• Цена за 1 кв. фут общей площади
• Цена за 1 кв. фут чистой площади, подлежащей сдаче в аренду
• Цена зданий и сооружений за 1 кв. фут
• Цена за 1 куб. фут (или другую единицу объема)
• Цена за комнату
• Цена за единицу
• Цена за, единицу, приносящую доход
Цена за 1 кв. фут общей площади. На некоторых рынках цены котируются на основе 1 кв. фута общей площади. Для большинства объектов следует избегать установления цен исходя из 1 кв. фута, поскольку они могут вводить в заблуждение. Объекты редко настолько сходны по услугам и удобствам, чтобы их можно было сравнивать просто по общей площади.
Цена за 1 кв. фут чистой площади, подлежащей сдаче в аренду. Цена за 1 кв. фут чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, имеет преимущество перед ценой за 1 кв. фут общей площади. Данное преимущество состоит в том, что в первом случае непроизводительно используемая площадь, например, в холлах и лифтах, обычно не учитывается. Это позволяет оценщику учесть функциональное устаревание здания с менее эффективным дизайном.
Цена зданий и сооружений за 1 кв. фут. Цена сооружений за 1 кв. фут рассчитывается путем вычитания из продажной цены объекта стоимости земли и деления полученного результата на площадь здания. Подобный подход обладает преимуществом: он позволяет отдельно учитывать землю, которая может иметь особую стоимость из-за выгодного местоположения, что влияет на общую продажную цену объекта.
Цена за 1 куб. фут (или другую единицу объема). Для некоторых видов недвижимости наиболее надежным измерителем является тот, который показывает объем. Примерами могут служить нефтяные танки и элеваторы. Объем может выражаться также в числе бушелей, вмещаемых элеватором, или баррелей, вмещаемых танком.
Цена за комнату. Цена за комнату как единица измерения применяется на относительно немногих рынках. При этом важно определить, что считается комнатой, а что нет. Например, комнатами считаются кухня, спальни, гостиная, столовая и кабинет. Ванные и холлы обычно исключаются, хотя большие фойе или внутренние дворики иногда считаются за «половину» комнаты. Ниже приведен пример определения цены исходя из стоимости сопоставимых объектов в расчете на комнату:
Колонка «Итоговая цена за комнату» показывает стоимостный разброс от 9375 до 10 227 долларов Медиана равна 10 000 долларов (равное число объектов выше и ниже медианы), а средняя цена — 9867 долларов Поскольку жилые комплексы могут иметь различные уровни удобств и услуг или обладать значительным преимуществом в своем местоположении, то информация на основе цены за комнату может вызвать подозрение.
Цена за единицу. На некоторых рынках недвижимости цена за единицу объекта используется довольно часто. Обычно она применяется в случае многоквартирных комплексов, сдаваемых в аренду, хотя может использоваться также для таких объектов, как мини-склады или стандартные офисные помещения. Для иллюстрации представьте, что цены и квартиры в трех сопоставимых комплексах выглядят следующим образом:
Из этой информации можно сделать вывод, что рыночная цена составляет примерно 25 000 долларов за единицу-квартиру. Если оцениваемая собственность имеет 20 единиц, то она стоит около 500 000 долларов (20 X 25 000 долларов = 500 000 долларов). Однако для того, чтобы цена за единицу использовалась в качестве меры сравнения, квартиры и услуги, предлагаемые сопоставимыми объектами, должны быть реально сходны с квартирами и услугами объекта оценки. Кроме того, единицы-квартиры, применяемые как меры сравнения, должны постоянно использоваться участниками рынка.
При использовании физических единиц сравнения, таких, как квартиры или комнаты, следует быть осторожным из-за ошибок, которые могут быть вызваны различиями в сочетании комнат в комплексе, а также различиями в стоимости строительства самих комнат. Например, затраты на строительство кухни и ванны обычно более высоки из-за необходимости их оснащения водопроводными и электрическими сетями, различным оборудованием и неотделимыми принадлежностями. Два разных жилых комплекса могут располагать одинаковым числом комнат, но в одном из них часть квартир может иметь больше комнат, комнаты будут большей площади, в квартирах может быть вдвое больше ванных и больше удобств на кухнях. В таком случае сравнение объектов исходя из стоимости одной комнаты или единицы-квартиры будет неправомерным.
Цена за единицу, приносящую доход. Некоторые виды недвижимости лучше всего сравнивать по цене в расчете на единицу, приносящую доход. Таким образом можно сравнивать спортивные арены или большие гаражи. Спортивную арену можно оценивать исходя из цены за одно посадочное место, а для гаража единицей, приносящей доход, будет плата за одно место парковки.
Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи
Единицы сравнения, применяемые для оценки проектов на основе отношения дохода к продажной цене, включают:
• Валовой рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM))
• Общий коэффициент капитализации, также известный как общий коэффициент (overall rate (OAR))
Валовой рентный мультипликатор. GRM — это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Когда используется потенциальный, а когда действительный доход, зависит от местных традиций или от предпочтений самого оценщика. В любом случае важно использовать тот или другой показатель на постоянной основе, чтобы проводить значимые сравнения. На некоторых рынках используется также месячный (monthly) рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе.
Чтобы применить GRM, оценщик обычно должен совершить три действия:
1. Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.
2. Определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок.
3. Умножить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на GRM.
GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов или чистый операционный доход как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.
Для того чтобы показать, как используется GRM, рассмотрим следующий пример. Предположим, что собраны данные по трем недавно проданным сопоставимым жилым комплексам:
Расчетный GRM составит около 6: комплекс 1 был продан с мультипликатором б, комплекс 2 — с мультипликатором несколько ниже, а комплекс 3 — несколько выше 6. Если потенциальный валовой доход от оцениваемой собственности составляет 100 000 долларов, то его оценочная продажная цена будет в б раз больше 100 000, т.е. 600 000 долларов
Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемым объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится. Однако математическое соотношение Не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.
Существует целый ряд ограничений на применение метода GRM. Во-первых, оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими валовых доходов. Во-вторых, метод GRM считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках или в нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В-третьих, данный метод предполагает узкий разброс значений коэффициентов недоиспользования и расходов для всех объектов. Это значит, что он нечувствителен к возможным различиям в чистых операционных доходах.
Общий коэффициент капитализации (overall capitalization rate). Общая ставка дохода (OAR) является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения GRM. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоком доходов от объекта оценки.
Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию (direct capitalization) с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход (NOI) в оценку рыночной стоимости.
Прямая капитализация определяется
как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.
Чтобы проиллюстрировать данный расчет, представим, что оценщик нашел следующие данные:
После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что наиболее подходящее значение общей ставки дохода — 11,5%. Чистый операционный доход от оцениваемого объекта составляет 65 000 долларов Производится следующий расчет:
Преимущество даной процедуры расчета OAR заключается в том, что она основана на использовании рыночной информации и легко реализуема. Подобно методу GRM действенность данного подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны и подтверждены.
В основу метода прямого сравнительного анализа продаж положены анализ и обработка рыночных данных. Он использует информацию о недавних продажах конкурентоспособных объектов с тем, чтобы выработать логическое заключение относительно стоимости оцениваемой собственности, Метод сравнительного анализа предусматривает следующие шаги:
1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.
2. Проверка данных о сделках.
3. Корректировка цены каждого сопоставимого объекта с учетом его отличий от оцениваемой собственности.
После завершения расчетов оценщик должен внимательно рассмотреть значимость каждого стоимостного показателя. Логический анализ скорректированных данных по сопоставимым объектам приводит к заключению о стоимости оцениваемого объекта.
Поскольку объекты собственности часто весьма различны по своей величине и числу приносящих доход единиц, то для того, чтобы проводимые сравнения имели смысл, необходимо использовать общий знаменатель. Общие знаменатели называются единицами сравнения (units of comparison). Оценщики пользуются как физическими единицами сравнения (например, цена за 1 кв. фут), так и экономическими единицами (например, цена за театральное место). Кроме того, часто информация суммируется с тем, чтобы провести оценку проектов на базе соотношения дохода и продажной цены. Двумя такими показателями являются валовой рентный мультипликатор (GRM) и общий коэффициент капитализации (OAR).
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»