Использование затратного подхода начинается с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Как отмечалось ранее, эти два термина не являются взаимозаменяемыми. Воспроизводство (reproduction) — это строительство точной копии оцениваемой собственности.
Замещение (replacement) — строительство объекта, имеющего такую же функциональную полезность, но построенного по современным стандартам, вкусам и дизайну. Например, 50 лет назад кинотеатры строились с роскошными люстрами, богатой обивкой кресел, мраморными лестницами, высокими потолками, просторными фойе и т.п. У современных кинотеатров более низкие потолки и малые фойе, что позволяет сэкономить на затратах на строительство и энергоснабжение. Современный кинотеатр несет минимальные расходы на освещение; кресла, лестницы и покрытия полов изготавливаются с учетом исключительно их функционального назначения и легкости в эксплуатации, а не как атрибуты роскоши.
Однако современный театр может иметь лучшую акустику и более надежную противопожарную систему. Он может быть построен с перегородками, что позволяет одновременно демонстрировать два или большее число фильмов. Воспроизвести (reproduce) кинотеатр, которому 50 лет, значит построить точно такой же; заменить (replace) его — значит построить современный кинотеатр.
Классический затратный подход обычно начинается с оценки полной стоимости воспроизводства, но во многих случаях более предпочтительна полная стоимость замещения. Например, оценщик может определить полную стоимость воспроизводства 50-летнего кинотеатра, а затем вычесть из данной суммы поправки на все его функциональные недостатки. Однако в нынешних условиях это нереалистично. Чтобы упростить задачу, оценщик может оценить стоимость замещения. В этом случае оценщик уже не вносит поправки на функциональные несоответствия, поскольку нельзя вычитать что-либо, что не заложено в оценку стоимости замещения. Когда функциональные недостатки столь явны и трудно поддаются измерению, а воспроизводство весьма маловероятно, оценка по стоимости замещения будет оправданна.
Методы оценки полной стоимости строительства
Четырьмя наиболее популярными методами оценки стоимости строительства нового объекта являются:
1. Количественное обследование.
2. Метод разбивки по компонентам.
3. Варианты метода разбивки по компонентам.
4. Метод сравнительной единицы.
Метод количественного обследования (quantity survey method). Метод количественного обследования предусматривает «разложение» здания или сооружения на отдельные элементы и умножение затрат по каждому элементу на их общее число. При доведении его до кратности необходимо подсчитывать количество всех гвоздей каждого размера и всех капель клея. Для большинства целей оценки применение данного метода слишком обременительно.
Метод разбивки по компонентам (unit-in-place method). Метод разбивки по компонентам предполагает нахождение полной стоимости воспроизводства, включая установку, различных компонентов на единичной основе. Например, предположим, что затраты на 1 кв. фут внешней стены равны 2,00 долларов и включают 1,00 долларов за кирпичи, 0,25 долларов за раствор, 0,25 долларов за штукатурку и 0,50 долларов за рабочую силу. Затем 2,00 долларов умножаются на площадь поверхности стены, что дает стоимость строительства стены. Тот же метод может быть использован для пола, крыши, водопровода и т.д. Часто нужны единовременные дополнительные суммы на оплату отопительного, водопроводного оборудования и прочих неотделимых от объекта принадлежностей. Могут также потребоваться дополнительные поправки на вознаграждение архитектору, выплаты процента в период строительства, страховку и другие накладные расходы строителя. См. табл. 18-1.
ТАБЛИЦА 18-1
Метод разбивки по компонентам для одноэтажного жилого дома
Варианты метода разбивки по компонентам (variations of the unit-in-place method). Варианты метода разбивки по компонентам включают: а) метод субподряда; б) разбивку по профилю работ, в) выделение затрат. Метод субподряда основывается на признании того факта, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При этом методе делается попытка определить стоимость воспроизводства объекта путем сложения затрат по всем субподрядчикам. Субподрядчики могут быть наняты для рытья котлована, строительства фундамента, кирпичных работ, прокладки водопровода и т.д. Метод разбивки по профилю работ сходен с предыдущим. Это может быть оплата работ, выполненных плотниками, каменщиками, водопроводчиками и т.д. При методе выделенных затрат различные компоненты здания оцениваются по стоимости строительства на квадратный или кубический фут, затем эти оценки суммируются. Компоненты могут включать фундаменты, полы, крыши и т.д. Все эти варианты метода разбивки по компонентам требуют внесения единовременных поправок на неотделимые от объекта принадлежности и косвенные затраты.
Метод сравнительной единицы (comparative unit method). Метод сравнительной единицы начинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв. фута или 1 куб. фута, взятого в качестве ориентира «типичного» сооружения. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на коэффициент эффективности (efficiency ratio), определяемый как отношение площади, подлежащей сдаче в аренду, к общей площади здания. Например, высотное офисное здание, имеющее площадь 200 000 кв. футов, может быть эффективно только на 80%, поскольку 20% метража занято лифтами, холлами и т.д. Могут также потребоваться поправки на оборудование, накладные расходы и другие элементы затрат (табл. 18-2).
Прямые и косвенные затраты
Прямые затраты (direct costs) — это те, которые напрямую связаны с самим зданием или сооружением. Они включают затраты на кирпич, строительный раствор, дерево и все трудозатраты на строительство. Косвенные затраты (indirect costs) возникают в ходе строительства, но их нельзя выявить непосредственно в самом сооружении. Они включают накладные и прибыль застройщика; страховку и процентные выплаты за время строительства; вознаграждения архитекторам, инженерам, оплату юридических услуг; затраты на подготовку технико-экономического обоснования проекта и многие другие.
ТАБЛИЦА 18-2
Стоимость по методу сравнительной единицы
Стоимость строительства базовой единицы, за 1 кв. фут $ 24,55
Требуемая площадь в кв. футах X 22 000
Стоимость строительства по базовой единице $540 100
Плюс: Дополнительное оборудование 20 000
Поправка на ландшафт 4 000
Всего $564 100
Мультипликатор с учетом местных условий X 0,97
Оценка полной стоимости воспроизводства $547 177
Некоторые статьи затрат трудно классифицировать, например плату за разрешение и инспекции, за охрану, плату за топографическую съемку и т.д. Из-за несовпадения различных классификаций для оценщика важно четко представлять, что именно включено в данную оценку.
Источники информации по затратам
Тремя наиболее широко известными источниками, предоставляющими информацию по затратам, являются:
1. Boeckh Building Cost Manual (Руководство по оценке строительных затрат Бека), 525 E.Michigan, Milwaukee, Wisconsin.
2. Dodge Services (Услуги Доджа), F.W.Dodge Company, 1221 Avenue of the Americas, New York, N.Y.
3. Marshall Valuation Services (Услуги по оценке Маршалла), 1617 Beverly Blvd., Los Angeles, California.
Эти источники обычно предоставляют:
а) местные поправочные коэффициенты с учетом различий в затратах на территории США;
б) коэффициенты временных поправок, отражающие временные изменения в затратах. Коэффициенты местных и временных поправок умножаются на базовые цифры, показываемые в справочниках.
Важно хорошо понять содержащийся в этих источниках материал, прежде чем его использовать. Например, в указанные суммы затрат могут быть либо включены, либо не включены накладные или другие косвенные затраты строителя. Базовая единица, используемая в методе сравнительной единицы, может быть определена по зданию, которое намного больше или меньше оцениваемого или же имеет совсем другую форму. Поэтому данные источники следует использовать очень осторожно. Существует множество способов получения информационных услуг. Например, они могут предоставляться через компьютерный терминал («запрос-ответ»), пересылку по почте планов и спецификаций, справочников, которыми оценщик может пользоваться в своем офисе.
Оценщики должны понимать, что различные методы оценки затрат, вероятнее всего, дадут различные результаты независимо от того, насколько тщательным и документально обоснованным был анализ. Качество и количество труда и использованных материалов, забастовки, дефицит материалов, погодные условия и время, необходимое для завершения строительного проекта, — все это влияет на стоимость строительства. Отнюдь не все из предвиденных или непредвиденных факторов обязательно учитываются в оценках. Когда среди подрядчиков устраивают закрытый конкурс на право сооружения детально описанного проекта, нередко разница между предложенными ими ценами достигает 20% или более. Поэтому, оценивая стоимость воспроизводства, оценщик должен учитывать возможный разброс в результатах. Если оценщик использует более чем один метод оценки затрат и расхождение в результатах превышает 5% или 10%, то ему следует проверить и перепроверить все цифры. Однако даже столь сильный разброс не обязательно свидетельствует об ошибке. В случае проведения оценки сложных зданий и сооружений оценщику следует обратиться за помощью к специалистам, занимающимся калькуляцией затрат.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»