Стоимость приносящей доход недвижимой собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.
Каким образом оценщик или аналитик оценивает эту стоимость? Почему по-разному оцениваются два потока доходов одинаковой величины? Какие факторы должны изменить величину будущих выгод от использования или перепродажи объекта недвижимости?
Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к определению стоимости различных типов недвижимости. Он позволяет измерить виды стоимости, например инвестиционную стоимость, рыночную стоимость, наиболее вероятную цену продажи или какой-либо иной вид стоимости, в зависимости от поручения клиента. Данный оценочный процесс нацелен на решение поставленной задачи. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности. Именно этот процесс и описан в данной главе.
Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В основу последних положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью. Прежде чем приступать к обсуждению места и роли в процессе оценки доходного подхода, определим и рассмотрим эти важные принципы.
Источник: Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.:Дело, 1997