Даже наилучшим образом составленные прогнозы содержат элементы неопределенности. Эта неопределенность обычно определяется как риск (risk). Риск — это вероятность того, что полученный в дальнейшем доход и прочие выгоды от реализации проекта будут отличаться от прогнозируемых. Большинство людей имеют обыкновение воспринимать риск как возможность потери. Однако в действительности это более сложное понятие. Риск также означает, что собственник может получить больше, чем ожидается.
На нормальных рынках недвижимости люди, как правило, уклоняются от риска. Чем выше осознание ими риска, тем более высокую ставку дохода они требуют в качестве компенсации. Поведение инвесторов обычно соответствует модели, описанной на рис 8-2. Люди требуют компенсации за использование своих денег даже тогда, когда не осознают риск. Данный процент измеряется безрисковой ставкой. В качестве безрисковой ставки может быть использован процент по ценным бумагам, гарантированным правительством США. К нему прибавляются дополнительные премии как компенсация за повышенный риск, связанный с данными инвестициями. Также, по-видимому, существует криволинейная зависимость между риском и требуемой отдачей. По мере роста риска непропорционально более высокой становится требуемая ставка дохода.
РИС. 8-2. Соотношение между осознанным риском и требуемой ставкой дохода.
Сравнительно свободные от риска инвестиции, такие, как гарантированные федеральным правительством сберегательные счета, не требуют столь высокой ставки дохода, как прочие вложения, для которых характерен больший риск. Чем выше осознанный риск, тем более высокая ставка дохода должна ожидаться как его компенсация
Причина рассмотрения данного соотношения состоит в том, что чем выше осознанный риск, связанный с аннуитетным потоком, тем ниже стоимость этого потока. Таким образом, инвесторов интересует не только сумма и продолжительность потоков доходов! но также и качество ожидаемых потоков денежных средств.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск (systematic risk). Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.
Примеры этого вида риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды и/или установление ограничений на уровень арендной платы. Несистематический риск (unsystematic risk) — это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: трещины в фундаменте, изъятие земли для общественных нужд, банкротство главного арендатора, разрушение сооружения пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск (static risk) — это возможность потери от физических или гуманитарных факторов, которая может быть актуарно ожидаема. Другими словами, это возможные события, за которые страховая компания будет готова принять риск в обмен на страховые взносы. Динамичный риск (dynamic risk) может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция»1. Динамичный риск связан с изменениями в системе землепользования и внешних связях объекта. Действия или бездеятельность конкурентов на рынке могут также создать условия для потерь, так же как и для получения повышенной прибыли.
Эти риски могут влиять на различные стороны оцениваемой собственности, имеющие значение для инвесторов.
Данные риски распространяются на:
1. Основную сумму.
2. Доход:
а. Рыночные ставки арендной платы.
3. Процентные ставки.
4. Доступность ипотечного финансирования.
5. Повышение стоимости.
б. Нормы загрузки.
в. Операционные затраты.
6. Налогообложение текущих доходов и доходов от продажи капитальных активов.
7. Покупательную способность денег.
Прогнозирование потенциальных рисков, связанных с будущим потоком доходов и другими ожидаемыми выгодами от инвестиций, становится все более сложной задачей с удлинением прогнозного периода. На рис. 8-3 показано, что диапазон неопределенности как в сторону увеличения, так и уменьшения дохода возрастает со временем в геометрической прогрессии. Аналитик в большей мере может доверять краткосрочным прогнозам, чем долгосрочным оценкам. Скептически следует оценивать попытки предугадать уровень цен или рыночную ситуацию через 20 или 30 лет.
РИС. 8-3. Расширение диапазона неопределенности с удлинением прогнозного периода
Виды риска
Существует два набора видов риска. Первый включает систематические и несистематические риски. Второй состоит из статичных и динамич-нихрисков.
Термины систематический риск и несистематический риск заимствованы из сходных концепций в финансовой литературе по управлению портфелем.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»