Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, a также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.
Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и Жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности.
Российской оценке в 2016 году исполняется 24 года. За рубежом этот вид деятельности существует более полувека.
Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.
Как всегда, спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться на Западе уже не только как прикладная отрасль рыночной инфраструктуры, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки. Разрабатывались методологические подходы, совершенствовалась теория. Появлялись научные труды и публикации. Множилось число квалифицированно подготовленных экспертов-оценщиков, профессия которых в настоящий момент приравнивается по престижности к профессиям адвоката, специалиста по научному и промышленному консалтингу и т.д.
В нашей же стране в течение семидесяти с лишним лет этой профессии не было и быть не могло. Да и как иначе:, ведь стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Спорить с этим было просто смешно: несогласные с ценовой политикой государства объявлялись спекулянтами, ворами, преступниками, которым не место в дружных рядах, идущих «заре навстречу».
Но любой беде рано или поздно приходит конец, и зачатки рыночных отношений появились, наконец, и у нас. И услуги ценовых арбитров понадобились нашей нарождающейся рыночной экономике с первых шагов ее развития.
Мне выпала честь стать свидетелем и участником первых шагов российской оценки, становления профессии эксперта-оценщика в нашей стране. Институт «ВНИИПИ труда в строительстве», был одним из разработчиков первой редакции нормативных документов по приватизации. В первой редакции Закона о приватизации говорилось о том, что предприятия должны приватизироваться с учетом их предполагаемой доходности. Здесь мы впервые столкнулись с проблемой оценки. Как известно, впоследствии была, к сожалению, применена схема приватизации по остаточной балансовой стоимости. Тем не менее на первой стадии осуществления приватизации мне и моим коллегам приходилось не раз сталкиваться с проблемой оценки активов по реальной стоимости.
Затем потребность в оценочных услугах стала возникать при определении эффективности инвестирования средств в производство (в основном в строительство жилья), при достройке незавершенного строительства, получении кредитов под залог недвижимости, определении стоимости ущерба, нанесенного застрахованному имуществу, внесении в уставной капитал предприятий имущественных вкладов, а также при купле-продаже приватизированных квартир и земельных участков, дачных и коттеджных строений. В этот период, учитывая слабое знакомство наших энтузиастов оценочной деятельности с десятилетиями нарабатываемой западной методологией, работы по оценке представлялись достаточно сложными и были под силу весьма немногим. Но те эксперты, которые смогли тогда справиться с поставленной задачей, внесли огромный вклад в развитие российской методологии оценки, и именно они сегодня являются признанными корифеями нашей деятельности.
Однако успех первых работ с ещё большей ясностью показал, что деятельность по оценке объектов собственности должна развиваться на прочной методологической базе.
За рубежом, при существовании частной собственности на землю, недвижимость обладает наибольшей ценностью как с точки зрения отдельных субъектов, так и с точки зрения государства (именно недвижимость является, например, в США основной базой налогообложения), то и развитие оценки начиналось с оценки недвижимости, которая в результате является на сегодняшний день наиболее проработанным с научно-методической точки зрения направлением оценки. По сей~день на 10 публикаций по оценке недвижимости приходится всего 1-2 работы по оценке машин и оборудования.
Понятно, что при адаптации зарубежной методологии к непростым отечественным условиям хочется опираться на лучшие образцы. Поэтому выход в 1995 году в издательстве «Дело» замечательной книги Дж.Фридмана и Н.Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» стал настоящим подарком для всех российских оценщиков. И неудивительно, что 10 000 экземпляров разошлись весьма быстро.
Книга пришлась по душе всем — и практикующим оценщикам, и специалистам образовательных структур в этой области, и начинающим специалистам. Причем ее активно используют не только в сфере оценки недвижимости, но и при определении стоимости машин и оборудования бизнеса, интеллектуальной собственности, инвестиционных проектов. И это закономерно — ведь изложенные в ней теоретические и методологические основы применяются повсюду.
На сегодняшний день в нашей стране немало образовательных программ в области оценки. Конечно, наиболее продвинутые из них учитывают практический опыт, наработанный российскими экспертами-оценщиками за эти пять лет. Так, программа, реализуемая Школой профессиональной оценки и экспертизы собственности Межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов (МИПК) Российской экономической академии им.Г.В.Плеханова в течение двух лет, параллельно с теоретическими основами американской методологии оценки знакомит своих слушателей с методиками, адаптированными для условий российского рынка. Этому знакомству способствуют большой объем практики и выполнение реальных оценочных расчетов. И тем не менее основным учебным пособием в нашей программе является книга Дж.Фридмана и Н.Ордуэя.
Именно поэтому наша Школа стала инициатором второго издания этого замечательного пособия, которое хочется порекомендовать тем, кто работает на нашем сегменте рынка, и вообще всем, кому небезразлична судьба российской оценки и рыночной инфраструктуры нашей страны в целом.
Как я уже упоминал, нашими специалистами проделана большая теоретическая и методическая работа. Не со всеми положениями книги мы сегодня стопроцентно согласны. Так, техника анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, оценка земли, затратный метод и метод сравнения продаж в оценке недвижимости были весьма существенно переработаны. Внесены некоторые коррективы и в возможности применения доходного метода оценки, в частности, при расчетах нормы дохода в том или ином сегменте рынка. Искренне надеемся, что результаты наших исследований и практического опыта также будут полезны российским оценщикам в их нелегкой, но очень важной и интересной деятельности.
Сейчас на рынке успешно работают многие специализированные компании» и сфера их деятельности постоянно расширяется. Наряду с государственными предприятиями к услугам экспертов-оценщиков обращаются банки, аудиторские компании, частные фирмы, поскольку корректная оценка стоимости того или иного вида собственности позволяет принять правильное решение при покупке или продаже, выдаче кредита, страховании и т.д.
СЛ.Коплус директор Школы профессиональной оценки и экспертизы собственности МИПКРоссийской Экономической Академии им.Г.В.Плеханова, председатель правления Палаты профессиональной оценки и экспертизы собственности.
Источник: Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.:Дело, 1997