ЭТАП III. ЛИКВИДАЦИЯ (ПЕРЕПРОДАЖА)
При перепродаже объекта собственник получает налогооблагаемый доход от продажи или несет убытки. Когда цена перепродажи выше, чем скорректированная налоговая база стоимости объекта, то имеет место доход. В случае если цена перепродажи меньше скорректированной налоговой базы, результатом будут налоговые убытки. Для определения суммы выручки от перепродажи после уплаты налога налог на доход от продажи должен быть вычтен из выручки до уплаты налога.
Выручка от перепродажи после уплаты налога
Выручка от перепродажи после уплаты налога — это выручка от перепродажи до уплаты налога минус налоговые платежи. Расчет выручки от перепродажи до уплаты налога был описан в главах, посвященных традиционной технике и технике Эллвуда. Напомним, что при расчете выручки от перепродажи до уплаты налога из цены перепродажи следует вычесть:
1. Затраты на совершение сделки, такие, как комиссионные.
2. Остаток ипотечного кредита на момент перепродажи.
Для получения выручки от перепродажи после уплаты налога необходимо вычесть налог на доход от перепродажи.
Для расчета дохода или убытков от перепродажи из цены перепродажи следует вычесть:
1. Затраты на совершение сделки.
2. Скорректированную налоговую базу собственности на момент перепродажи.
Скорректированная налоговая база обычно представляет собой первоначальные затраты плюс капитальные улучшения (такие, как ремодели-рование, новая крыша, пристроенное крыло и другие понесенные капитальные затраты, не вычитаемые из налогооблагаемого дохода) за минусом накопленного износа, заявленного в целях подоходного налогообложения. Это показано на рис. 14-2.
Рис. 14-2. Диаграмма налогооблагаемого дохода от перепродажи
Например, предположим, что собственность была куплена за 500 000 долларов и спустя 10 лет перепродана за 640 000 долларов Затраты по совершению сделки составили 39 000 долларов; при вычитании их из цены перепродажи получаем реализованную «сумму» в 601 000 долларов На объекте не было никаких капитальных улучшений. Сумма износа, заявленного за весь период владения, составила 200 000 долларов, поэтому скорректированная налоговая база объекта при перепродаже составляет 300 000 долларов (500 000 долларов затрат — 200 000 долларов износа). Налогооблагаемый доход от прироста стоимости равен 301 000 долларов (полученные 601 000 долларов — 300 000 долларов скорректированной налоговой базы = 301 000 долларов дохода).
Виды доходов
Федеральный налоговый кодекс (Internal Revenue Code) выделяет несколько видов доходов; некоторые виды облагаются налогом по более благоприятным ставкам. Ниже перечислены некоторые виды доходов от объектов недвижимости:
1. Обычный доход. Облагается налогом по обычным ставкам и может достигать 70% для частных лиц.
2. Доходы от продажей долгосрочных капитальных активов. Доходы от продажи капитальных активов, которые облагаются налогом по обычным ставкам после 1987 г.
3. Доходы по Разделу 123L Доходы от продажи собственности» удерживаемой свыше шести месяцев.
4. Доходы по Разделу 1250. Доходы от продажи активов, включенных в Раздел 1231» в результате превышения суммы ускоренного износа над суммой прямолинейного износа. Такие доходы от объекта недвижимости, как правило, облагаются налогом по обычным ставкам.
Обычный доход. В целом налогооблагаемые доходы (или убытки), полученные за период владения приносящей доход недвижимостью, считаются обычными доходами. Обычные налоговые ставки применяются также к зарплатам, дивидендам, процентам, к продажам товарно-Материальных запасов и некоторых других активов.
Доходы от продажи долгосрочных капитальных активов. Доходы от продажи долгосрочных капитальных активов возникают в результате продажи капитальных активов, удерживавшихся более одного года. Согласно Федеральному налоговому кодексу капитальные активы определяются следующим образом:
РАЗДЕЛ 1221. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАПИТАЛЬНЫХ АКТИВОВ
Для целей данного раздела термин «капитальные активы» означает собственность, которой владеет налогоплательщик (независимо от того, связан ли данный объект с бизнесом собственника), но в которую не включаются:
1) товарно-материальные запасы налогоплательщика или другая собственность, которую следует включить в товарно-материальные запасы налогоплательщика, если они имеются в наличии на конец налогового года, или собственность, которой владеет налогоплательщик в первую очередь с целью продажи покупателям в процессе обычного ведения своего бизнеса;
2) собственность, используемая в его торговле или бизнесе, на которую распространяются правила начисления износа по Разделу 167, или недвижимая собственность, используемая в его торговле или бизнесе;
3) авторское право, литературное, музыкальное или художественное произведение, письмо или меморандум или аналогичная собственность, принадлежащая:
A) налогоплательщику, чьими личными усилиями была создана эта собственность, Б) в случае письма, меморандума или аналогичной собственности налогоплательщику, для которого эта собственность была приготовлена или произведена, или
B) налогоплательщику, для которого определяется налоговая база собственности в целях определения дохода от продажи или обмена, в целом или частично путем сравнения с базой такой собственности в руках налогоплательщика, которая описана в подпункте (А или Б);
4) счета или векселя к получению, приобретенные в процессе обычного ведения бизнеса за оказанные услуги или проданную собственность, описанную в пункте 1; или
5) обязательство Соединенных Штатов или любое из их имущества, штата или территории, или любого государственного образования, или округа Колумбии, выпущенное 1 марта 1941 г. или после этой даты, со скидкой и подлежащее выплате без процентов на фиксированную дату погашения не позднее одного года от даты выпуска.
Обратите внимание, что определение составлено через отрицание: оно описывает, что не является капитальным активом. Все остальное входит в понятие «капитальные активы». Специально отмечается, что недвижимая собственность, используемая в торговле или бизнесе, не является капитальным активом.
К подобным объектам собственности обычно относятся многоквартирные комплексы, торговые центры, офисные здания, объекты промышленного назначения, гостиницы и пр. Эти активы — собственность, используемая в торговле или бизнесе, — известны как «Активы Раздела 1231» в соответствии с Разделом 1231 Федерального налогового кодекса США.
Доходы по Разделу 1231 В Раздел 1231 обычно включаются все объекты собственности, по которым начисляется износ и которые используются в бизнесе. Если такой объект продается с доходом, то величина прироста обычно облагается налогом на доход от продажи капитальных активов. Так как это относится к недвижимости, то избыточный доход, полученный в результате применения метода ускоренного начисления износа за период владения объектом (сверх дохода при использовании метода прямолинейного начисления износа), будет облагаться налогом как обычный доход по Разделу 1250. Чистые убытки по собственности, включенной^ Раздел 1231, подлежат вычету как обычные убытки. Убытки по таким объектам означают, что износ, заявленный в целях налогообложения, был недостаточным по сравнению с реальным экономическим снижением стоимости объекта.
Доходы по Разделу 1250. Раздел 1250 Федерального налогового кодекса применяется к избыточному доходу, полученному в результате ускоренного начисления износа по объектам недвижимости, используемым в бизнесе. Положения Раздела 1250 несколько раз изменялись в течение 60 — 70-х годов. Каждый раз этот раздел сокращался, и в настоящее время, после реформы 1976 г., вся сумма избыточного начисленного износа на объекты недвижимости налогооблагается как обычный доход, за исключением некоторых определенных видов низкодоходных многоквартирных домов.
Налогооблагаемый доход от продажи и выручка от перепродажи до уплаты налога
Расчет дохода от перепродажи отличается от расчета выручки от перепродажи до уплаты налога. В то время, как остаток ипотечного кредита на момент перепродажи оказывает существенное влияние на выручку от перепродажи до уплаты налога, он никак не влияет на налогооблагаемый доход. Например, предположим, что приносящий доход объект недвижимости был куплен за 500 000 долларов В результате начисления износа его скорректированная налоговая база составила 300 000 долларов, через 10 лет он был продан за 601 000 долларов, за вычетом затрат на сделку. Доход от продажи составляет 301 000 долларов (601 000 долларов — 300 000 долларов), несмотря на задолженность по объекту. Для сборщика налогов не имеет значения, была ли собственность отягощена ипотечным кредитом в 600 000 долларов или в 400 000 долларов или же она была всегда свободна от задолженности. Однако это очень важно для продавца. Возможно возникновение непростой ситуации в момент перепродажи объекта, обременного большим ипотечным кредитом, если износ начислялся по ускоренному методу.
Выручка от перепродажи до уплаты налога может быть очень незначительной, поскольку остаток долга может быть почти равен цене перепродажи. Доход от продажи и соответствующий налог на него могут быть значительными, поскольку применение метода ускоренного начисления износа ведет к быстрому сокращению скорректированной налоговой базы, и избыточный износ облагается по обычным налоговым ставкам. При перепродаже продавец окажется в неудобной ситуации, если сумма его налоговых обязательств выше, чем денежные средства, вырученные от перепродажи.
Экстремальная ситуация складывается в случае потери права на выкуп объекта. Предполагается, что цена продажи такого объекта должна быть на уровне остатка долга по ипотечному кредиту. Если на тот момент остаток по ипотеке превышает скорректированную налоговую базу, то появляется налогооблагаемый прирост стоимости, однако у бывшего собственника не будет денежных средств, чтобы заплатить налог.
Налогооблагаемый доход от перепродажей и реальная экономическая ситуация в конечном счете совпадают. За период владения собственник приносящего доход объекта может заявлять износ, ускоренный износ. В целом износ уменьшает налогооблагаемый доход от использования собственности. Однако износ также увеличивает размер потенциального дохода от перепродажи, поскольку он сокращает скорректированную налоговую базу собственности. Постепенно реальная экономическая ситуация и налоговые последствия совпадут. За исключением тех случаев, когда стоимость собственности снизится на ту же сумму, что и сумма начисленного в целях подоходного налогообложения износа, собственник получит налогооблагаемый доход от перепродажи. Несмотря на этот «день расплаты», когда налоговая ситуация совпадет с реальной экономикой, большинство инвесторов предпочитают заявлять как можно больший износ по крайней мере по трем причинам. Во-первых, это позволяет отложить выплату налогов; связанная с этим экономия сама по себе имеет смысл. Во-вторых, доход при перепродаже может рассматриваться как доход от продажи капитальных активов, ставки обложения которого могут оказаться ниже, чем обычные ставки подоходного налога. В-третьих, при тщательном планировании налога на наследство и дарения, можно избежать или минимизировать налог на потенциальный доход от продажи.
В качестве примера выручки от перепродажи после уплаты налога предположим, что собственность была куплена за 500 000 долларов, и через 10 лет за счет начисления износа по прямолинейному методу ее остаточная стоимость составила 300 000 долларов Первоначально объект финансировался за счет ипотечного кредита в 400 000 долларов, предоставленного под 12% годовых на 25 лет. Через 10 лет остаток по кредиту составлял 351 000 долларов Объект был перепродан за 640 000 долларов, из которых 39 000 долларов были выплачены в качестве комиссионных брокерам и других затрат по сделке. Доход от перепродажи составил 301 000 долларов (601 000 долларов скорректированной цены — 300 000 долларов скорректированной налоговой базы). Дополнительный налог собственника составляет 72 000 долларов Выручка от перепродажи после уплаты налога показана в табл. 14-6.
ТАБЛИЦА 14-6
Выручка от перепродажи после уплаты налога (в долларов)
Цена перепродажи 640 000
Минус Затраты на сделку -39 000
Невыплаченная часть ипотечного кредита -351 000
Налоги на продажу -72 000
Выручка от перепродажи после уплаты налогов 178 000
После оценки выручки от перепродажи после уплаты налога все поступления денежных средств после уплаты налогов могут быть дисконтированы к текущей стоимости и может быть определена конечная отдача на собственный капитал после уплаты налогов. В подобных расчетах учитываются размер денежного платежа собственника, денежные поступления после уплаты налога за каждый год и выручка от перепродажи. Данная техника сходна с методом Эллвуда и традиционным методом, за исключением того, что она учитывает подоходные налоги. Во внимание принимаются как весь чистый доход после уплаты налогов, который ожидает получить собственник, так и время этих поступлений. Методы дисконтирования денежных поступлений после уплаты налогов, включая выручку от перепродажи, описываются в гл. 15.
Обмен с отложенными налогами
Выплата налога на доход от перепродажи может быть отсрочена путем обмена собственности по Разделу 1031 Федерального налогового кодекса. Данный раздел предусматривает, что при определенных условиях налогом не облагается доход, полученный при обмене сходных объектов собственности. Учет дохода от перепродажи откладывается путем переноса налоговой базы от старого на новый объект. Обязательные условия:
1. Должен произойти обмен.
2. Обмениваемые объекты должны быть одного и того же вида.
3. Отдаваемые и получаемые в обмен объекты должны использоваться в бизнесе или удерживаться как инвестиции.
В целом обмен будет освобожден от налогообложения (более содержательным является термин «отложенный налог»), за исключением «отличной» собственности, используемой для уравнивания стоимости обмениваемых объектов, которая называется бутом (boot). Получение бута (денежных средств, освобождения от чистой ипотечной задолженности, личной собственности) вызывает налогообложение дохода бута или полученного прироста, в зависимости от того, что является наименьшим.
Отчет о перепродаже в рассрочку
Когда продавец частично финансирует сделку купли-продажи путем принятия закладной вместо части денежного платежа, продавец может платить налог на доход от продажи по мере того, как к нему будут поступать платежи в уплату основной части долга. Использование этого метода позволяет распределить выплату налога на доход на период, в течение которого собирается выручка. Тем самым можно добиться снижения налоговых выплат, не концентрируя весь доход от продажи в одном году.
Выплаты в год продажи состоят из денежных средств и легко реализуемых обязательств плюс превышение переходящей задолженности сверх скорректированной налоговой базы объекта.
Например, предположим, что собственность была первоначально куплена за 500 000 долларов, затем за счет начисления износа ее остаточная стоимость снизилась до 300 000 долларов Через 10 лет объект был перепродан за 728 000 долларов Это показано в табл. 14-7.
Поскольку первая закладная, принятая покупателем, превышает скорректированную налоговую базу продавца на 51 000 долларов (351 000 долларов — 300 000 долларов = 51 000 долларов), то эта сумма и 100 000 долларов денежного платежа представляют собой «платежи в год продажи».
Коэффициент валовой прибыли (gross profit ratio) — это прибыль продавца (388 000 долларов), деленная на контрактную цену (contract price).
Для определения контрактной цены из скорректированной цены продажи следует вычесть принятый покупателем существующий ипотечный долг, затем прибавить сумму превышения ипотечного долга, перешедшего к покупателю, над скорректированной налоговой базой, как показано в табл. 14-8. В данном случае коэффициент валовой прибыли равен 100% (388 000 долларов валовой прибыли : 388 000 долларов контрактной цены). Поэтому 100% каждого платежа покупателя в счет погашения основной суммы кредита облагаются налогом как доход продавца. Если коэффициент валовой прибыли равен 90%, то 90% каждого платежа в счет погашения основной суммы представляют собой налогооблагаемый доход продавца. Доход от процентов, получаемый продавцом по второй ипотеке, облагается налогом как обычный доход.
РЕЗЮМЕ
Из поступлений денежных средств от приносящей доход собственности могут уплачиваться или не уплачиваться налоги либо объект может приносить налоговые убытки. Главными причинами различия между расчетом денежных поступлений до налогообложения и расчетом нало-
ТАБЛИЦА 14-7
Налогооблагаемый доход от перепродажи (в долларах)
Денежный платеж покупателя 100 000
Принятие первой ипотеки +351 000
Вторая закладная продавцу +277 000
Общая цена 728 000
Минус Затраты на совершение сделки — 40 000
Скорректированная налоговая
база продавца -300 000
Доход от перепродажи 388 000
ТАБЛИЦА 14-8
Контрактная цена продажи в рассрочку (в долларах)
Цена продажи 728 000
Минус Затраты на совершение сделки — 40 000
Минус Ипотечный долг, переходящий к покупателю -351 000
Плюс Ипотечный долг сверх налоговой базы + 51 000
Контрактная цена 388 000
необлагаемого дохода являются вычеты суммы износа и налогооблагаемые выплаты основной суммы ипотеки. Заявленный износ сокращает налогооблагаемый доход за период владения объектом, однако он также уменьшает скорректированную налоговую базу собственности. При перепродаже реальная экономика инвестиционной ситуации будет признана в целях подоходного налогообложения.
Доход от перепродажи измеряется разницей между ценой продажи (за вычетом затрат на сделку) и скорректированной налоговой базой собственности. Масштабы использования заемных средств не являются фактором» определяющим налог при перепродаже, хотя важны при определении выручки от перепродажи до уплаты налога. Вычитая из выручки при перепродаже до налогообложения налог на доход от перепродажи, который, вероятно, будет рассчитан по благоприятным ставкам налога на прирост капитала (если только не был заявлен метод ускоренного начисления износа), получим выручку от перепродажи после уплаты налога.
Хотя для каждого инвестора ситуация с подоходным налогообложением различна, можно спрогнозировать ожидаемые денежные поступления после уплаты налогов и время их получения, а затем использовать текущую стоимость этих доходов как критерий для сравнения различных инвестиционных проектов. Таким образом, инвестор может выбрать собственность, которая, как ожидается, будет приносить наибольшие выгоды с учетом величины поступлений денежных средств до уплаты налога, последствий подоходного налогообложения, роста стоимости и снижения ипотечного долга.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»