Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

K = Pk ± ‘SD,

где Pk — продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов); SD — сумма поправочных корректировок.

Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых однородных объектах. Например для рынка жилья: характеристика жилой площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, состояние и отделка помещения и т. п.

Особенность внесения поправок также состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

Метод САП также может называться:

— подходом прямого сравнительного анализа продаж;

— методом сравнительных продаж;

— рыночным методом;

— методом рыночной информации. Принципы оценки, лежащие в основе САП:

— спрос и предложение,

— замещение,

— вклад.

Первый принцип утверждает, что при развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения.

Принцип замещения предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Оценщику важно понимать специфику использования принципа замещения в теоретическом обосновании метода САП.

Применительно к рынку квартир данный принцип означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки. Опытные риэлтеры знают, что большинство покупателей готовы рассматривать несколько вариантов с целью выбора оптимального и согласятся лишь на небольшую отсрочку на оформление сделки.

Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них особых условий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по финансированию, так по условиям ее заключения.

Принцип вклада используется при внесении корректировок в стоимости сравниваемых объектов. Если в оцениваемом объекте отсутствует какая-либо особенность, присутствующая в сравниваемом объекте, то стоимость корректируют на величину вклада этой детали.

Подход САП применяется при условии развитого рынка продаж. При становлении рынка такие условия реализуются на рынке купли-продажи квартир. САП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.

К преимуществам рыночного подхода следует отнести то, что это:

— наиболее простой подход;

— статистически обоснованный;

— предлагает методы корректировки;

— обеспечивает данные для других подходов к оценке. Недостатками метода следует считать следующее:

— необходимость активного рынка;

— сравнительные данные не всегда имеются;

— требование внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

— подход основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Алгоритм метода

Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов.

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:

— собственное досье оценщика;

— INTERNET, BBS, электронная база данных;

— риэлтерские фирмы;

— досье брокеров по недвижимости;

— нотариусы;

— архивы кредитных учреждений (ипотечные банки);

— страховые компании;

— строительно-инвестиционные компании;

— территориальные управления по несостоятельности и банкротству;

— территориальные управления Госкомимущества и др.

2. Проверка информации о сделках:

— подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом (риэлтерской компанией);

— выявление условий продажи, то есть учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям (ненормальные, с точки зрения условий, сделки: дети-родители, муж-жена, фирма и дочерняя компания).

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Пример корректировочной таблицы
№ 1	Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
	Продажная цена		300 000 долл.
2	Бассейн	нет	есть (вклад  — 25 000 долл.)
3 4	Ландшафт	лучший	хуже (вклад + 10 000 долл.)
	Телефон	нет	есть (вклад  — 3000 долл.)
5 в 7	Финансирование	рыночное	рыночное
	Размер участка	сопоставимый	сопоставимый
	Гараж	есть	есть
	Итоговая корректировка		-18 000 долл.

 

Скорректированная цена = 282 000 долл.

Методы определения поправок.

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

— анализ парных продаж;

— регрессионный анализ. Качественные:

— относительный сравнительный анализ;

— метод общей группировки;

— персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т. е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.