В связи с увеличением привлечения инвестиций в сферу недвижимости обоснование инвестиционных проектов и оценка их экономической эффективности являются важными задачами. К сожалению, многие, потенциально привлекательные для инвесторов проекты недостаточно грамотно представлены, что негативно сказывается на их продвижении. Поэтому представляется важным рассмотрение этапов разработки инвестиционных проектов в сфере недвижимости и анализ их особенностей, сказывающихся в специфике рисков и виде денежного потока от инвестиций в недвижимость.
Инвестиционное проектирование включает в себя отбор инвестиционных альтернатив, поиск инвесторов, оценку эффективности проекта, анализ чувствительности проекта к воздействию внешний и внутренних факторов.
Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.
Проект как система имеет ряд свойств:
— проект возникает, существует и развивается в определенном окружении, называемом внешней средой;
— состав проекта не остается неизменным в процессе его реализации и развития: в нем могут появляться новые элементы (объекты) и из его состава могут удаляться некоторые его элементы;
— проект, как и всякая система, может быть разделен на элементы, при этом между выделяемыми элементами должны определяться и поддерживаться определенные связи.
Основные этапы разработки проекта 1. Формирование концепции проекта.
Процесс разработки проекта начинается с формирования его концепции. Разработка концепции проекта предусматривает выполнение следующих основных этапов:
— обоснование целей проекта с учетом изучения рынка, макроэкономической ситуации;
— предварительная оценка стоимости проекта и прогноз увеличения оборотного капитала;
— оценка продолжительности инвестиционного процесса и собственно реализации проекта, срока начала эксплуатации проекта;
— прогноз увеличения капитала от реализации проекта;
— определение источников (инвесторов) и размеров финансирования;
— определение основных характеристик проекта.
Процесс формирования концепции проекта подразумевает следующие этапы:
1) формулировка целей, достижение которых обеспечивается реализацией проекта;
2) формулировка предварительных альтернативных вариантов (сценариев развития проекта), удовлетворяющих целям инвестора;
3) отбор вариантов проекта, приемлемых с точки зрения сроков реализации и других условий.
- Определение жизненного цикла проекта.
Жизненным циклом проекта называется промежуток времени между появлением проекта и его ликвидацией.
Жизненный цикл любого проекта состоит из трех фаз: прединвес-тиционной, инвестиционной и эксплуатационной.
- Финансирование проекта.
Одним из наиболее важных условий обеспечения эффективности выполнения проекта является финансирование. Финансирование подразумевает решение двух основных задач:
1) обеспечение потока инвестиций, необходимого для планомерного выполнения проекта;
2) снижение капитальных затрат и риска проекта за счет оптимальной структуры инвестиций и получения налоговых преимуществ.
Одна из проблем, которую приходится решать при разработке плана эффективного финансирования проекта, — это учет риска.
План финансирования проекта должен учесть следующие виды рисков:
— риск нежизнеспособности проекта;
— налоговый риск;
— риск неуплаты задолженностей;
— риск незавершения внедрения проекта.
Риск нежизнеспособности проекта. Инвестор должен быть уверен, что предполагаемые доходы от проекта будут достаточны для покрытия затрат, выплаты задолженностей и обеспечения окупаемости любых капиталовложений.
Налоговый риск включает:
— невозможность гарантировать налоговую скидку из-за того, что проект не вступит в эксплуатацию к определенной дате;
— потерю выигрыша на налогах из-за того, что участники прекратили работы над уже функционирующим, но экономически не оправдавшим себя проектом;
— изменение налогового законодательства, например увеличение налога на собственность или изменение плановой нормы амортизации, перед тем как проект запущен в эксплуатацию;
— решения налоговой службы, понижающие налоговые преимущества в результате осуществления проекта.
Риск неуплаты задолженностей. Даже успешные проекты могут столкнуться с временным снижением доходов из-за изменения рыночной конъюнктуры.
Чтобы защитить себя в такой ситуации, предполагаемые ежегодные доходы от проекта должны жестко перекрывать максимальные годовые выплаты по задолженностям.
Участники мснут применить следующие меры снижения риска от неуплаты задолженностей:
— использование резервных фондов;
— производственные выплаты;
— — дополнительное финансирование. План должен предусматривать возможности дополнительного финансирования, необходимость в котором может возникнуть из-за задержки, значительного увеличения масштабов проекта или проблем, связанных с эксплуатацией. Здесь необходимы контакты с отдельными кредиторами для обеспечения приемлемости непредвиденных моментов в плане финансирования.
Риск незавершения внедрения проекта. Как правило, инвесторов беспокоит влияние на завершение процесса внедрения непредусмотренных превышений затрат, возникающих из-за различных причин: инфляции; технических сложностей; проблем, связанных с окружающей средой, правительственных постановлений; отсутствия материалов или колебания курсов валют.
4. Контроль выполнения программ капиталовложений.
Кроме планирования финансовой деятельности в крупных проектах приходится прилагать усилия для решения следующих вопросов:
—точные оценки затрат (финансовые сметы);
—распределение расходов во времени (поток денежной наличности);
—подтверждение затрат (анализ финансового состояния);
—своевременность и точность отчетности по затратам;
— использование соответствующих финансовых рычагов управления;
— выявление неправильных затрат на проект;
— своевременная и осмысленная отчетность о состоянии проекта;
— использование соответствующего решения об осуществлении затрат до того, как будут произведены убыточные затраты.
5. Регулирование расходов по проекту.
В системе финансирования проекта важнейшую роль играет деятельность, обеспечивающая рациональное расходование выделенных на его реализацию средств. Инструментом контроля, способствующим эффективной деятельности по регулированию расходов и календарного плана (графика), является программа расчета тенденций (тренда) в увеличении расходов на выполнение работ по проекту.
Основополагающими элементами этой программы являются:
— подготовка исходной базовой траектории, определяющей объем работ по проекту, календарный график их выполнения и стоимость;
— непрерывное выявление отклонений от исходных данных;
— быстрый анализ и оценка этих отклонений;
— инициализация корректирующих воздействий в случае необходимости.
Анализ риска и непредвиденных расходов производится для того, чтобы количественно определить зависимость затрат и возможных задержек календарного графика на финансовые итоги проекта. Цель анализа — повысить качество прогнозов и уменьшить зависимость от неожиданных событий. Использование системы регулирования расходов повышает шансы на успех в реализации проекта, так как она увязывает между собой все элементы затрат для отчета, анализа и корректировки.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.