Оценка гостиниц имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами собственности. Например, общая площадь помещений гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостиницы привлечь потенциальных клиентов. Эта способность во многом определяется ее местоположением и рядом других факторов.
Необходимо выяснить категории клиентов, пользующихся гостиницей, как в будни, так и в выходные дни.
После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для данного сегмента рынка и, прежде всего, выяснить, к какому классу относится оцениваемая гостиница.
Мировой опыт свидетельствует о том, что все гостиницы можно разбить на определенные классы:
- Центральные гостиницы от трех до пяти звездочек с вместимостью от 200 до 1000 мест. Расположены такие гостиницы, как правило, в центральной части крупных городов, вблизи деловых и торговых центров или рядом с аэропортами. В них представляются услуги высокого качества круглосуточно. Все номера имеют ванные комнаты, теле-, радио аппаратуру, телефон и т. п. Имеются большие холлы, рестораны, бары, магазины, конференц-залы.
- Небольшие гостиницы, как правило, трехзвездочные. В таких гостиницах ванные комнаты могут быть не во всех номерах. Могут отсутствовать также рестораны и конференц-залы. Общественные помещения могут быть небольших размеров.
- Гостиницы, прилегающие к автомагистрали и предназначенные для обслуживания туристов и водителей.
- Гостиницы, расположенные на берегу моря или курортах (гостиницы типа «холлидей»). Работа таких гостиниц носит сезонный характер. При них могут располагаться бассейны и спортивные площадки.
После выяснения, к какому классу относится гостиница, необходимо уточнить, какая конкуренция существует в этом классе гостиниц, какова она будет в будущем?
В нашей стране процесс приватизации гостиниц находится в начальной стадии. Владельцем большинства из них является государство в лице Госкомимущества РФ, которое передает их в хозяйственное ведение или оперативное управление министерствам и ведомствам. Процесс приватизации гостиниц должен сопровождаться независимой экспертной оценкой. При этом основным методом оценки должен быть доходный. В наших условиях применение этого метода будет наталкиваться на ряд серьезных трудностей, связанных прежде всего с определением ставки капитализации.
Рассмотрим подробно особенности оценки гостиниц.
Оценку гостиниц можно производить и как объекта недвижимости, и как предприятия.
Необходимый этап при оценке гостиниц — сбор необходимой информации. В первую очередь требуется подробное описание всех помещений. Гостиницы могут отличаться по своим источникам доходов. Большая часть дохода обычно поступает от сдачи в аренду номеров, но в некоторых случаях в общем доходе велика доля поступлений от эксплуатации ресторана и бара и/или конференц-зала. Для оценки номера необходимо знать такие параметры, как площадь, количество мест. Полезно определить, какие номера имеют определенные преимущества, например вид на море или парковую зону в городе, так как арендная плата за пользование в этом случае может быть выше. Нужно также установить, имеются ли номера, требующие отрицательных поправок, например, на шум от движения транспорта за окном и т. д. При инспекции помещений общественного пользования, таких, как рестораны, танцзалы, следует обратить внимание на общую площадь, вместимость и т. д.
После учета всех помещений общественного пользования необходимо перейти к осмотру офисов, комнат гостиничного персонала, кухни, бойлерных, лифтов и т. д.
Затем оценивается общее состояние гостиницы: внешний вид, состояние крыши и водосточных труб (это позволит определить величину расходов на ремонт). Следует обратить внимание на предполагаемый срок использования гостиницы и срок капитального ремонта. Необходимо обратить внимание на состояние сада и прилегающих земельных участков и зданий.
Весьма важным фактором, влияющим на величину стоимости гостиницы, является местоположение. Например, в центральных районах, особенно в крупных городах, всегда достаточно высокий спрос на места в гостиницах. На прибыльность гостиницы влияет также ее близость к транспортным линиям и наличие автостоянок.
Следующий этап оценки гостиниц связан со сбором и анализом финансовой информации. Важным моментом в данном случае является прогнозирование доходов и расходов.
При прогнозировании доходов валовой оборот дается с разбивкой по отдельным статьям, таким, как поступления от сдачи в аренду номеров, банкетных и конференц-залов, продажи еды и алкогольных напитков, телефонных услуг, прачечной и т. д. Аналогичный подход используется для расходов.
Для прогнозирования доходов необходимо установить клиентов, которые являются основным источником дохода (отдельные лица, группы), и коэффициенты занятости на койку и на номер. На основе анализа данных за прошлые периоды для данной гостиницы устанавливается средний размер поступлений за сутки.
Оценку стоимости гостиницы желательно произвести тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным. При этом важно помнить, что это может быть оценка недвижимой собственности как гостиницы, но точнее оценивать ее как предприятие. Во втором случае наряду с материальными активами следует учитывать нематериальные, прежде всего имидж фирмы, управление и ее клиентуру.
При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения. Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получают полную восстановительную стоимость. Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний). Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа. Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже.
= Стоимость здания с учетом износа плюс Стоимость права использования земли плюс Стоимость мебели, оборудования и инвентаря плюс Нематериальные активы
= Стоимость гостиницы
Использование метода сравнительного анализа продаж для оценки гостиниц в настоящее время затруднено, так как этот сектор рынка недвижимой собственности не получил достаточного развития. По мере того как органы исполнительной власти будут проводить аукционы, с развитием рынка гостиниц использование этого метода с учетом корректировок станет возможным.
Оценивать собственность, приносящую доход, без использования доходного метода, на наш взгляд, неправомерно. Для гостиниц как бизнеса с более или менее стабильным доходом удобно применять метод капитализации дохода. На наш взгляд, этот метод должен использоваться для оценки этого вида недвижимости наряду с методом восстановительной стоимости.
Первым шагом является определение валовой выручки. Для определения средней суточной стоимости проживания в номере необходимо ежегодное исследование рынка гостиничных услуг, например, в Москве. После этого можно рассчитать валовую выручку от эксплуатации гостиницы. Допустим, что в исследуемой московской гостинице суточная стоимость равна 60 долл. для номера люкс и 12 долл. для обычного номера. Выручка ресторана при гостинице обычно составляет около 10% валовой выручки от номеров.
Следующий шаг — оценка заполняемости гостиницы. Исследования рынка и данные обзора гостиничных услуг в Москве показали, что в течение первого года расчетного периода номера люкс заняты на 50%, в течение второго — на 60%. Стабильный уровень занятости номеров в будущем составит 65%. Обычные номера заняты на 80% — в первый год, на 84% — во второй, на 87% — в третий. Стабильный уровень занятости номеров впоследствии составит 90%.
Третьим важным шагом при оценке гостиницы методом капитализации дохода является расчет издержек. Изучив ретроспективную информацию и проекты гостиницы, примем, например, уровень эксплуатационных расходов в размере 60% валовой выручки от предоставления номеров, а издержки по эксплуатации ресторана около 85% от его валовой выручки.
Неотъемлемой частью расходов является создание восстановительных фондов за счет амортизационных отчислений. Суть данных издержек заключается в том, что часть денежных средств надо выделять на замену изнашиваемых со временем материальных фондов, например кровли, элементов системы отопления, мебели и т. п. Несмотря на то, что замена и ремонт основных фондов осуществляется весьма редко, такие расходы непременно возникнут у собственника здания в процессе его эксплуатации.