Право собственности на землю
Рассмотрим подробнее особенности реализации права собственности на землю.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Как предмет общественных отношений земля обладает свойствами, имеющими определенный юридический статус.
1. Земля является единственным местом обитания всех человеческих поколений, основным предметом приложения человеческого труда. Земля в Российской Федерации объявлена народным достоянием. Земельные отношения регулируются земельным законодательством Российской Федерации.
Деятельность государственных органов, организаций и граждан относительно земли осуществляется с учетом последствий предлагаемого занятия земель, перспективы использования этой территории и ее недр. Распоряжение землей на территории реализуется через соответствующую администрацию в пределах ее компетенции.
2. Земля не является продуктом человеческого труда. Она — часть самой природы. Земная поверхность ограничена, она не может быть произвольно увеличена людьми в зависимости от их потребностей. Земля обладает ценностью, отличающейся от ценности другого имущества: если имущество изнашивается, быстро устаревает, то земля не подвержена таким изменениям. Более того, в силу ограниченности этого ресурса ценность земли непрерывно возрастает в зависимости от интенсивности (и эффективности) деятельности государства по распоряжению земельными ресурсами. Это обстоятельство породило необходимость учета земельных ресурсов в виде земельного кадастра. С учетом этого обстоятельства устанавливается налогообложение.
3. Земля не может быть перенесена в другое место, равным образом она не подлежит замене никакими другими средствами производства, как это может быть в отношении других орудий и средств производства. Это обстоятельство порождает собой:
— зависимость судьбы земельных участков от судьбы расположенных на них строений и сооружений. Так, при переходе права собственности на строение переходит и право собственности на землю, как правило, пропорционально долям собственности на это строение; установление режима хозяйственной эксплуатации земель, передачи и изъятия земель в пользование, аренду, владение или продажу в собственность происходит путем специальных землеустроительных действий;
— в земельных отношениях особую важность приобретает институт соседства, который является неизбежным следствием неперемещаемости земельных угодий. Это порождает права и обязанности владельцев соседних участков по взаимоограничению пользования для предотвращения отрицательных последствий, что влечет за собой установление зонирования территорий по режиму землепользования.
4. Земля обладает устойчивой природной неоднородностью, что порождает дифференциацию правового режима в зависимости от категорий, угодий, зон и других особенностей земли. Так, земли подразделяются:
— на категории — по основному целевому назначению;
— угодья — по непосредственному целевому назначению;
— зоны — в зависимости от близости к тем частям земельных участков, которые в силу своих особых свойств обладают особым режимом использования.
С природной неоднородностью земли также связан экономико-правовой режим выравнивания условий хозяйствования на земле. Например, освобождаются от платы за землю лица, ведущие ее сельскохозяйственное освоение на весь период, предусмотренный проектом производства работ.
Собственник земельного участка несвободен в своих действиях в связи с установленными государством ограничениями по обороту земельного участка. Так, земли сельскохозяйственного назначения из коммерческого оборота исключены и использование их в других целях не допускается или ограничивается.
Право собственности на землю в определенном смысле — условная категория. Земля неперемещаема, господство над ней ограничено. Правомочие владения землей реализуется путем отвода участка на местности, правомочие пользования — допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли, правомочие распоряжения — допустимая законом возможность определения юридической судьбы земельного участка. Но если мы определили, что права собственника осуществляются исключительно по его воле, то закрепленная законом возможность исключительно целевого использования земли является ограничением полного и абсолютного права собственности. Таким же ограничением является запрет фактического неиспользования земельного участка. Если собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения не использует его в течение года (для несельскохозяйственного производства установлен срок 2 года), право собственности на землю прекращается. То есть государство сохраняет за собой возможность прекращения собственника в случаях фактического неиспользования земли либо использования ее не по назначению, а также при нерациональном использовании земельного участка либо при использовании, приводящем к ухудшению экологической обстановки, снижению плодородия почв; наконец, при систематической неуплате земельного налога в течение двух лет и непогашении задолженности в течение последующего года. Кроме того, государство вправе изымать земли у собственника для государственных или общественных нужд путем принудительного выкупа (ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации, далее — ЗК РФ).
Таким образом, право собственности на землю вернее было бы отнести к вещным правам ограниченного содержания.
Тем не менее земля — всеобщая основа всех видов недвижимости. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, «ели иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления права ограниченного пользования его участком — сервитута.
Свободное по усмотрению собственника использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в интересах общества. Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы третьих лиц (пользователей) и т.д. Это не ограничивает его права собственности на объект недвижимости, а устанавливает более точные границы его содержания.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010