Капитализация потока доходов может производиться при трех вариантах прогнозируемого изменения величины вложенного капитала:
— величина капитала не меняется;
— величина капитала возрастает (происходит его удорожание);
— величина капитала уменьшается.
Эти прогнозы об изменении величины инвестированного капитала за период текущего владения отражаются на величине коэффициента капитализации и, в частности, на величине отдачи на капитал. Чтобы понять, каким образом это происходит, рассмотрим виды отдачи на капитал.
Отдача на капитал бывает двух типов:
— текущая отдача Yc (current yield);
— конечная отдача Yм (yield to maturity).
Текущая отдача Yc — это отношение величины текущего годового денежного дохода на инвестиции к сумме инвестиций. Не отражает дохода от реверсии.
Конечная отдача YM — ставка, учитывающая не только текущий доход на инвестиции, но и доход от реверсии. Этот показатель доходности учитывает не только размеры и время получения будущих доходов, но и ожидаемые прирост или потерю инвестированного капитала. Для нахождения конечной отдачи необходимо найти так называемую внутреннюю норму рентабельности.
В определенных условиях величины показателей текущей и конечной доходности для конкретного объекта недвижимости могут совпадать, однако их экономическая природа не идентична, они не взаимозаменяемы и должны использоваться оценщиком с учетом конкретных условий доходного подхода.
Весь процесс инвестирования основан на ожидании получения дохода на капитал, который зависит от стоимости денег с учетом фактора времени плюс наличия соответствующих премий за риск. Риск отражает изменение принятых (спрогнозированных) финансовых расходов и степень неопределенности получения будущих доходов. Инвестор ожидает получить вознаграждение за предполагаемый риск.
Коэффициент капитализации в целом должен отражать (учитывать прямо или косвенно) следующие факторы:
1) компенсацию для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);
2) компенсацию за риск вложения средств в данный тип недвижимости;
3) компенсацию за низкую ликвидность;
4) компенсацию за инвестиционный менеджмент;
5) поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива; и, наконец,
6) учитывать рекапитализацию.
Рекапитализационная составляющая R0F учитывает факторы, отмеченные в п. 5 и 6 , а те факторы, которые фигурируют в п. 1—4, учитываются при кумулятивном построении ставки дохода на капитал, отдачи на вложенные инвестиции или ставки дисконта У0. Рассмотрим подробнее п 1, 5 и 6.
Инфляция снижает покупательную способность и подвергает риску ставку дохода, которую ожидает инвестор. Поскольку условия аренды часто учитывают инфляционную составляющую, оценщики обычно принимают доходы и издержки в суммах, не откорректированных на наличие инфляции, и выражают ставку дисконта как номинальную, очевидную ставку дохода на капитал, которая также содержит в себе поправку на инфляцию. Использование неоткорректированной ставки дисконта позволяет сравнивать ее с другими коэффициентами, определенными открытым рынком (например, процентами по ипотечному кредиту или ставки дохода по депозитным вкладам или по облигациям), чего нельзя сделать с «очищенной» от инфляции ставкой дисконта.
Инфляция и увеличение цены оказывают схожее воздействие на будущие суммы, но разный эффект на ставку дисконта. Инфляция способствует повышению ставки дисконтирования, потому что инвестор требует более высокую ставку дохода, чтобы компенсировать любые потери в стоимости, произошедшие в связи с инфляцией. Инфляция способствует снижению значения коэффициента капитализации. Действительная инфляция может отличаться от инфляции, ожидаемой в момент осуществления инвестиций.
Неожидаемая инфляция (Unexpected Inflation) отражена в ставке дохода на капитал, используемой при оценке собственности.
Учет прогнозируемого повышения или понижения стоимости актива через коэффициент капитализации.
Процесс возврата основной суммы капитала отражается в коэффициенте капитализации через его рекапитализационную составляющую. Однако коэффициент рекапитализации учитывает также и динамику изменения стоимости актива во времени, происходящую, например, при его продаже.
Актив вследствие износа может:
— терять свою стоимость (например, здание);
— не изменять своей стоимости (например, земля);
— повышать свою стоимость (например, и здание, и земля из-за инфляции).
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.