Анализ международного опыта инвестирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов:
— за счет краткосрочного финансирования (как правило, коммерческим банком);
— долгосрочного финансирования (как правило, прямыми инвесторами — пенсионным фондом, страховой компанией или кредитным — ипотечным банком);
— сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования. Краткосрочное и долгосрочное кредитование (финансирование) существенно отличаются друг от друга (это проявляется даже в терминологии: краткосрочное финансирование — finance, долгосрочное — funding).
Различия долгосрочного и краткосрочного финансирования касаются следующих моментов:
1) обеспечения кредита;
2) технологии выдачи кредита и механизмов его возврата;
3) рисков, связанных с кредитованием, и механизмов управления ими. Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают либо форму «корпоративного» кредитования, либо форму кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект последний и выступает в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежно.
Долгосрочное кредитование предоставляется в основном только под надежное обеспечение, как правило, недвижимость.
Механизмы кредитования строительства, возврата кредита и оплаты процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредита под строительство верно обратное: предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере проведения отдельных этапов работ, а погашение осуществляется единовременно всей суммой по завершении срока кредита.
Наиболее распространенными способами предоставления средств под строительство являются:
— поэтапный метод (по мере завершения создания частей объекта кредитор выдает часть средств, приобретая право удержания на созданную часть объекта);
— метод драфта (по нему кредитор осуществляет финансирование по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, производящего контроль над строительством, о выполнении работ);
— система ваучеров (кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства).
При кредитовании строительства в странах с развитой рыночной экономикой, как правило, меньше, чем при долгосрочном кредитовании, уделяется внимание рискам, связанным с инфляцией из-за коротких сроков строительства и низкого уровня инфляции. В то же время практически всегда особое внимание уделяется таким факторам риска, как:
— возможность превышения себестоимости строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;
— задержки с вводом в строй создаваемого объекта;
— несоответствие созданного объекта требованиям качества и современным требованиям, экологическим нормативам и т.д.
В связи с повышенным риском кредитования строительства ставки процента по кредитам под строительство существенно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из расчета за предоставление кредита и погашение процентов по кредиту, который чаще всего выдается на условии «плавающей» ставки, изменяющейся вместе с базовой процентной ставкой кредитора и превышающей последнюю на оговоренное заранее число процентных пунктов.
При долгосрочном кредитовании, напротив, инфляционные риски имеют весьма важное значение, и им уделяется существенное внимание.
Страны с развитым рынком недвижимости имеют богатый опыт привлечения финансов для развития объектов недвижимого имущества из разных источников с использованием самых разнообразных механизмов. Основными критериями при выборе варианта финансирования являются максимизация прибыли, сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны. Однако не все зарубежные варианты* финансирования могут быть использованы в российской практике. Причиной этому служат прежде всего высокий уровень инфляции; отсутствие собственных средств у банков; низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика. Основными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации являются следующие:
— долевое участие в различных вариантах;
— выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа;
— краткосрочное банковское кредитование;
— ипотечное кредитование.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.