Рынок жилья и отношения между арендодателями и квартиросъемщиками в зарубежных странах строго регламентированы. В жилищной политике роль государства состоит в: разработке и принятии жилищного законодательства, стимулировании жилищного строительства, предоставлении различных льгот лицам с относительно низкими доходами.
За рубежом недвижимость обладает следующими особенностями. Наиболее активным спросом за рубежом пользуется жилая недвижимость. Жилье обладает пятью характерными особенностями, отличающими его от других товаров.
Во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам.
Во-вторых, жилье является недвижимостью: перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно.
В-третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий.
В-четвертых, жилье — дорогой товар, чтобы приобрести его в собственность, обычная семья должна взять немалый заем.
В-пятых, издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной стоимости собственно переезда существуют также «психологические» издержки, связанные с расставанием с привычным окружением — школой, магазинами и друзьями (.
Жилищный фонд неоднороден в том смысле, что у каждого жилища свой набор характеристик или услуг. Различают два типа характеристик жилья: характеристики собственно жилища и характеристики места, в котором оно расположено.
Рассмотрим вначале характеристики самого жилища. Жилища различаются по размерам (жилая площадь в м2) и планировке (расположение комнат внутри жилища), по качеству и производительности кухонного оборудования и систем коммунального обслуживания (отопление, кондиционирование, водопровод и канализация, электроснабжение). Разными могут быть внутренняя отделка (полы, окна, встроенные шкафы) и конструктивные особенности жилища (срок службы фундамента и крыши).
В большинстве стран цель государственной жилищной политики — обеспечить каждого человека жилищем в зависимости от его потребностей и экономических возможностей. Особое внимание государство уделяет предоставлению жилья родителям-одиночкам (Франция, Нидерланды), холостякам (Франция, Германия), семьям с низкими доходами, пожилым и инвалидам (Дания, Нидерланды).
По оценке экспертов, жилищная проблема в индустриально развитых странах в целом решена. Объемы жилищного строительства с конца 1970-х гг. стабилизировались, среднее число жильцов на одно жилище уже в середине 1980-х гг. составляло от 2,3 в Дании и Германии до 3,9 в Великобритании и Ирландии; в большинстве стран этот показатель равен 2,4—2,6.
Право граждан на жилье и ответственность государства за его обеспечение прямо сформулированы в конституции трех стран — Испании, Нидерландов и Португалии. В Конституции Испании записано: «Все испанцы имеют право на достойное и приемлемое жилье. Государство создает необходимые условия и принимает соответствующие меры для того, чтобы это право было эффективным».
В других странах право на жилье признается (или сформулировано) в различных актах. В социальных законодательствах Дании, Ирландии и Люксембурга подчеркивается право на жилье тех людей, которые не могут обеспечить его собственными силами; в Бельгии, Франции, Германии, Греции и Италии право на жилье предусматривается в законах об аренде жилья. Кроме того, во всех странах действуют законы, регулирующие рынок социального жилья, которое предоставляется на льготных условиях отдельным категориям граждан.
Вопросами жилищной политики ведают различные министерства: защиты окружающей среды в Греции, Ирландии и Великобритании; общественных работ — в Испании, Италии и Португалии; жилищ и урбанизации — в Люксембурге, Нидерландах и Дании; устройства территорий, строительства и урбанизации — в Германии; оснащения территорий, жилищного строительства и транспорта — во Франции. Центральные правительства участвуют в разработке общих принципов, но ключевые позиции в проведении жилищной политики занимают местные органы власти и различного рода ассоциации арендодателей и арендаторов, создаваемые ими комиссии. Законодательные нормы постоянно обновляются в соответствии с меняющимися условиями на рынке недвижимости и потребностями населения в жилье все более высокого качества.
В 1980—1990 гг. доля жилья, находящегося в собственности населения, во всех странах возросла: в Бельгии — с 62 до 65%, в Дании — с 52 до 56, в Испании — с 69 до 76, во Франции — с 50 до 54, в Западной Германии — с 40 до 42, в Великобритании — с 58 до 67%. За этими средними цифрами скрываются различия по отдельным регионам. Так, во Франции при общей доле собственного жилья в 54% в Париже этот показатель составляет всего 30%. В первую очередь это объясняется высокой стоимостью жилья в столичных регионах. В последнее время рынок жилья испытывает серьезные трудности в связи с его насыщением, что послужило во многих случаях причиной снижения цен на жилье. В 1988-1991 гг. средние цены на жилье снизились в Великобритании на 2%, в частности в Лондоне — на 25%, в то же время на северо-востоке страны они возросли на 40%.
Цены на жилье в западных странах сильно различаются, что дает основание некоторым экспертам утверждать, что до создания единого рынка жилья в Европе еще далеко. Пятикомнатный особняк в пригороде Франкфурта-на-Майне (Германия) стоит 765 тыс. долл., или вдвое больше, чем в пригороде Лондона, и более чем втрое больше, чем в пригороде Мадрида. Различаются цены на дома новой и прежней постройки: во Франции средняя стоимость нового особняка составляет 823,4 тыс. франков, тогда как особняка прежней постройки — 460,7 тыс.
Один из принятых на Западе способов сравнения стоимости жилья в разных странах — ее сопоставление со среднегодовыми реальными доходами активного населения. В Мадриде стоимость среднего жилья в 2,6 раза превышает среднегодовой доход, во Франкфурте-на-Майне — в 6-8 раз. В большинстве стран годовая арендная плата равна 4—5% стоимости жилья, за исключением Лондона (7%) и Брюсселя (9%).
Продажа и покупка жилья, как правило, осуществляются через специальные агентства по недвижимости, берущие за свои услуги комиссионные: 3-6% стоимости сделки в Италии, 5-6% — в Германии, 5% — во Франции, 2-3% — в Великобритании и Бельгии. Кроме того, при подобных сделках взимаются регистрационные сборы: в Бельгии — 17% стоимости сделки, в Италии и Франции — 10, в Германии — 4 и в Великобритании — 1%.
Для покупателей жилья с низкими доходами существуют многочисленные льготы. В Германии покупатель жилья, годовой доход которого после уплаты налогов составляет менее 120 тыс. марок, может вычесть из налогооблагаемого дохода 5% покупной цены жилья (но не более 300 тыс. марок). Во Франции семейная пара может вычесть из налогооблагаемого дохода проценты по жилищным займам в размере 7,6 тыс. долл. в год.
Во всех западных странах покупатели жилья могут получить от банков и других финансовых учреждений целевые займы на приобретение жилья, достигающие 85-90% его стоимости в Бельгии, 50-60% — в Италии, 60-80% — во Франции, 80% — в Испании и Германии.
В Германии приобретение жилья финансируется займами различных типов. Основную сумму займа по фиксированному проценту может предоставить ипотечный банк (его сумма не превышает 60% стоимости покупки); заем под плавающий процент может предоставить депозитный банк или сберкасса. Обычно получатели займов предпочитают займы под фиксированный процент, который, однако, устанавливается не на 25-30 лет (срок действия договора о займе), а на 5-10 лет; затем его ставка может быть пересмотрена. В Великобритании получатели жилищных займов, напротив, предпочитают займы с плавающей ставкой, но с рассрочкой погашения основной суммы займа. Сначала получатель займа выплачивает только процент по займу и лишь в конце срока действия договора — основную сумму займа. Как правило, размер займа составляет 75-80% стоимости приобретаемого жилья.
В большинстве стран (кроме Великобритании и Италии) действует система так называемых жилищных сбережений, когда на специальных счетах в банках и других финансовых учреждениях накапливаются целевые средства на приобретение жилья или улучшение жилищных условий. Для поощрения таких счетов в Германии и Франции вкладчику выплачивается премия, увеличивающая процент по вкладу, получаемый от банка. Во Франции проценты, получаемые по жилищным вкладам, не облагаются подоходным налогом. В названных странах владельцы таких вкладов могут получать кредиты и займы на приобретение жилья под более низкие проценты, чем обычные займы для приобретения недвижимости. Особое внимание уделяется семьям с низкими доходами, для которых предусматриваются различные льготы при строительстве или приобретении жилья. В Бельгии, Германии, Греции, Италии, Испании и Португалии действуют системы снижения налогов, взимаемых при приобретении жилья, для семей с низкими доходами. В Германии это снижение зависит от уровня доходов семьи, в Бельгии — от числа детей (для семей с 3—4 детьми сумма налога снижается на 34 тыс. бельгийских франков, для семей с 5-6 детьми — на 38 тыс. и т. д.).
В десяти странах (кроме Германии и Великобритании) введена система снижения налогов на проценты по займам, выдаваемым на приобретение жилья. В Германии семьи, имеющие доход ниже определенного порога (он периодически пересматривается), могут получить льготный заем на приобретение и строительство жилья, а семьи с детьми — дополнительный беспроцентный заем: 2 тыс. марок на одного ребенка, 4 тыс. — на двоих, 7 тыс. — на троих и по 5 тыс. марок на каждого последующего. В Италии семьи могут получить заем в 100 млн. лир на строительство, приобретение или обновление жилья. При этом семьи с годовым доходом до 25 млн. лир будут платить лишь 30% обычной ставки по займам, с доходом до 30 млн. лир — 50 и с доходом до 50 млн. — 70%.
В 80-х гг. доля арендуемого частного жилья в общей массе жилья составляла от 18% (в Испании и Нидерландах) до 40-42% (в Германии, Франции и Ирландии). Социальное жилье предоставляется в форме аренды, однако особые условия такой аренды требуют специального ее рассмотрения.
В большинстве стран приняты и действуют специальные законы об аренде жилья, цель которых защитить более «слабую и уязвимую сторону», каковой являются квартиросъемщики или арендаторы жилья, определяются процедуры заключения и расторжения договоров аренды, права и обязанности сторон и т. д.
Во Франции по Закону Бессона, принятому в 1990 г., ни один квартиросъемщик не может быть выселен, не получив финансовой помощи для погашения своей задолженности по квартплате. Суды, рассматривающие такие дела, могут продлевать сроки выселения до трех лет, если квартиросъемщик не в состоянии переселиться в приемлемое жилье.
В большинстве стран арендная плата определяется в ходе переговоров между владельцем жилья и квартиросъемщиком. В Германии квартплата может пересматриваться ежегодно, но она не может превышать квартплату за аналогичное по размерам и качеству жилье в том же районе. В течение трех лет прирост квартплаты не должен превышать 30%. Если владелец жилья понес определенные расходы на улучшение или модернизацию сдаваемого внаём жилья, он может повысить квартплату, предоставив соответствующее обоснование с указанием не менее трех примеров более высокой платы за жилье такого же качества. В Дании в тех регионах страны, где рынок жилья насыщен, размер квартплаты не может превышать себестоимость жилья более чем на 8%, а в Испании — более чем на 6%.
Во Франции большая роль в определении арендной платы за жилье принадлежит соглашениям между ассоциациями владельцев жилья и арендаторов. Они могут заключаться как на национальном, так и на местном уровне. В этих соглашениях отражаются вопросы контроля за изменением расходов на жилье, участие сторон в улучшении жилищных условий, правила эксплуатации жилья и т. д.
Во многих странах семьи с низкими доходами получают субсидии на оплату арендуемого жилья. Во Франции такие субсидии получают 37% квартиросъемщиков частного сектора. В Нидерландах субсидии на оплату жилья получают семейные пары (зарегистрированные или нет), имеющие налогооблагаемый годовой доход ниже 49 тыс. гульденов (если их возраст менее 65 лет) или 41 тыс. (если их возраст больше 65 лет) и выплачивающие за аренду жилья от 289 до 820 гульденов в месяц. В Греции владелец жилья, сдающий его семье с детьми, пользуется определенными налоговыми льготами: налог на доход от сдачи жилья семье с двумя детьми сокращается на 5%, с тремя — на 10 и на каждого последующего ребенка — по 10%.
Так называемое социальное жилье субсидируется государством на национальном и, главным образом, местном уровне (не случайно такое жилье называют муниципальным). В 1980-х гг. этот сектор составлял в общей численности жилищ в Ирландии 50%, в Германии — 18, в Дании — 22, во Франции — 11, в Бельгии — 5%. Социальное жилье предоставляется лицам и семьям с низкими доходами, квартплата за него устанавливается на более низком уровне, чем за жилье, арендуемое у частных владельцев. Как правило, при определении стоимости муниципального жилья учитываются расходы на его строительство, содержание и управление. Оплата дифференцируется в зависимости от размера квартир, уровня их благоустройства, местоположения и т. д.
Квартиросъемщики социального жилья пользуются различными льготами и пособиями, которые, как правило, зависят от уровня их доходов. Во Франции 45% таких квартиросъемщиков получают жилищные пособия. В Бельгии квартплата за социальное жилье зависит от размера семьи: для семьи с тремя детьми она снижается на 20%, с шестью и более — на 50%. В Великобритании достаточно благоустроенные муниципальные квартиры обходятся квартиросъемщикам в 3-4 раза дешевле, чем аналогичное жилье, арендуемое у частных владельцев. Однако качество муниципального жилья далеко не всегда соответствует современным требованиям. Хроническая нехватка финансовых средств и дефицит государственных и местных бюджетов заставляют органы власти экономить на жилищном строительстве.
Страны Запада пытаются решить эту задачу по-разному. Так, в Великобритании в августе 1992 г. Жилищная ассоциация приняла решение выкупать у частных владельцев дома, пустующие из-за неблагоприятной конъюнктуры на рынке недвижимости, и заселять их очередниками муниципалитетов. Новым владельцам такое жилье обходится в среднем в 50 ф. ст. в неделю, что гораздо дешевле, чем при аренде у частных владельцев. Предусматривается, что со временем арендаторы субсидируемых квартир смогут выкупить их по частям в полную собственность. Государство готово засчитать в счет стоимости жилья даже внесенную жильцами квартплату. В целом в большинстве стран наблюдается явная тенденция к снижению доли социального жилья и к увеличению (пусть медленному) доли собственного жилья.
Особая проблема — обеспечение жильем престарелых и инвалидов — является не только социально-экономической, но и социально-психологической. В настоящее время часто отказываются от решения этой проблемы с помощью специальных домов и поощряют содержание этих людей в домашней обстановке в кругу семьи. С этой целью в ряде стран разрабатываются специальные программы по приспособлению жилья к потребностям этих категорий населения, по предоставлению им специальных государственных пособий на оплату жилья, на ведение домашнего хозяйства и на оплату труда добровольцев, согласных заботиться о престарелых и инвалидах на дому.
В целом ситуация в сфере жилой недвижимости в западных странах претерпевает определенную эволюцию с учетом всей совокупности социально-экономических, социокультурных и демографических изменений. Уровень развития рынка характеризуется высокой степенью отрегулированности всевозможных экономических и правовых вопросов приобретения, владения и пользования жильем, наилучшим образом отражая и защищая интересы потребителей своего государства. В то же время иностранные инвесторы могут встретить значительные ограничения на приобретение и владение недвижимостью. В связи с этим на следующем этапе анализа рынка зарубежной недвижимости необходимо рассмотреть факторы, формирующие спрос на жилье, с точки зрения российских инвесторов и оценить приоритетные страны для вложений в недвижимость.