Задачами технической экспертизы являются количественное определение рабочих параметров элементов здания, определение причин ухудшения параметров и прогнозирование изменения параметров по времени с сохранением или изменением действующих на элемент нагрузок.
Техническая экспертиза здания проводится в следующем порядке:
— определяется цель экспертизы;
— изучаются исходные данные (проектное решение, дефектные ведомости и т.п.);
— проводится общее обследование здания;
— проводится детальное обследование конструкции;
— составляется техническое заключение. Целью технической экспертизы может являться:
— выявление причин неисправностей в работе конструкций и инженерного оборудования;
— определение остаточного ресурса конструктивных элементов здания;
— определение значений предельно допустимых нагрузок на элемент при проектировании изменения действующих на него нагрузок.
Обследование зданий и сооружений — сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.
Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависит от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.
Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. Однако его расчет будет тем более точен, если во внимание будут приняты оценщиком результаты технической экспертизы, которая в зависимости от условий эксплуатации объекта выделяет два вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.
Нормальный (нормативный) физический износ — утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте.
Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существенными нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.
Индивидуальный физический износ — утрата (уменьшение) восстановительной стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушение СНиП, ошибок в проектах.
Определение индивидуального физического износа, по сути, как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.
Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:
— внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);
— видимые и невидимые при осмотре;
— легко- и трудноустранимые;
— развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузки.
В качестве исходных данных для описания состояния конструкций могут быть использованы следующие документы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотра строительных конструкций зданий и сооружений, акты общего технического осмотра здания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянии конструкций. При составлении отчета об оценке рекомендуется приводить ссылки на используемые документы по техническому состоянию конструкций.