КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ
Строительство коттеджного поселка в микрорайоне «Соколицы»
г. Пскова
1. ИДЕЯ ПРОЕКТА Микрорайон «Соколицы»
Основная идея проекта – строительство коттеджного поселка на участке площадью 33 га1, который расположен в микрорайоне «Соколицы» (пересечение Гдовского шоссе и объездной дороги) города Пскова.
Цель проекта – удовлетворение спроса жителей города Пскова в комфортном доступном жилье.
По проекту будут воз ведены 296 сблокированных коттеджей на 148 участках средней площадью 10 кв.м.
Покупателям будут предложены 5-6 вариантов коттеджей эконом – класса средней площадью 180 кв.м. под чистовую отделку:
• без подвала;
• основание – бетонная плита / фундаментные блоки;
• стены из газои пенобетона;
• облицовка – кирпич;
• окна – трехслойные стеклопакеты;
• отопление, горячая вода – двухконтурный газовый котел;
• водоснабжение/канализация – централизованное;
• электроснабжение – входит в стоимость,
• внутренняя отделка – обои, линолеум, потолок – побелка;
• благоустройство – проезды/дороги/площадки – асфальт, тротуарная плитка;
• ограждение – забор – сборный (металлическая сетка с покрытием ПВХ);
На территории планируется строительство детского сада на 100 мест и торгового комплекса продовольственных товаров, площадью 500 кв.м.
Предполагаемые сроки реализации проекта – 3 года (с 07.2015 по 07.2018 гг.)
Предполагаемая стоимость проекта – 1491,84 млн. руб.
1 Земля в субаренде на 8 лет ООО «Текспроект». На основании аренды на 10 лет – распоряжение Губернатора Псковской области № 279-р от 21 декабря 2012 года и 214-р от 02.07.2014 года
2. КОНКУРЕНТНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА Микрорайона «Соколицы»
Идея проекта строительства коттеджного поселка в микрорайоне «Соколицы» г. Пскова имеет ряд существенных преимуществ:
1. В отличие от других объектов подобного типа (Борисов ручей, Княжий берег) Коттеджный поселок располагается в непосредственной близости от исторической части г. Пскова, с одной стороны, и на достаточном расстоянии от городской суеты, с другой стороны.
1. Растущая туристско-рекреационная привлекательность г. Пскова среди жителей мегаполисов сокращает прогнозируемый срок окупаемости проекта.
2. Расположение в непосредственной близости от Федеральной трассы Р60 сокращает время естественного позиционирования и продвижения Коттеджного поселка, тем самым сокращая коммерческие издержки инициатора проекта.
3. Высокая транспортная доступность Коттеджного поселка: возможность подъезда с нескольких направлений, отсутствие пробок в часы-пик.
4. Площадка под строительство обеспечена всеми необходимыми коммуникациями и инфраструктурой строительства.
5. Крайне низкая вероятность многоэтажного строительства в окресностях Коттеджного поселка.
6. Близость зеленой зоны г. Пскова.
7. Использование в процессе строительства инновационных технологий позволяет снизить стоимость реализации коттеджей2, а также сократить эксплуатационные расходы покупателей на обслуживание в осенне-зимний период.
8. Сдвоенность коттеджей делает их более экономичными, что полностью соответствует заявляемому формату – эконом-класса.
9. Близость инженерных сетей г. Пскова
2 Продажная стоимость, = 28 000 руб/м2
3. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА
По оценке президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Е. Л. Николаевой, 2009 год стал поворотным для отрасли жилищного строительства России. Впервые за новую историю доля малоэтажного жилищного строительства приблизилась к 50% от общего ввода жилья в стране. Доля индивидуального строительства составила 47,8% (28,2 млн кв. м). Благодаря активному развитию малоэтажного домостроения обеспечиваются жильем социальные категории граждан. Именно сейчас всеми государственными институтами развития жилищного строительства (Фонд содействия развитию жилищного строительства, Фонд содействия реформированию ЖКХ, Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию) разработаны программы поддержки малоэтажного домостроения. Более того, в рамках этих программ стартовали пилотные проекты по отработке механизмов государственно-частного партнерства (ГЧП) в секторе малоэтажного строительства.
Основное направление развития строительной отрасли — переориентация на возведение жилья эконом-класса, в первую очередь – малоэтажного, характеризующегося более устойчивым спросом, о чем свидетельствует резкое увеличение его доли в общем объеме ввода жилья с начала кризиса. Внутри сектора малоэтажного строительства тренд – сблокированные дома с небольшим участком земли.
Факторы, определяющие развитие отрасли: подтвержденный государственный спрос, постепенное оживление негосударственного спроса за счет восстановления доходов граждан и развития системы кредитования через банковскую систему и программу АИЖК по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих жилье экономического класса, а также развитие крупных комплексов по производству стройматериалов.
В структуре малоэтажного жилищного строительства (из расчета построенных единиц домов) значительное место занимают кирпичное (37,9%), деревянное (36,7%), блочное и каменное (17,1%) домостроение, а 8,3% домов строится из других современных материалов. В пересчете на квадратные метры доля кирпичного домостроения достигает 47,8%.
По последним исследованиям, 64% россиян, которые хотят улучшить свои жилищные условия, планируют строить дома из дерева или кирпича с утеплителем, примерно пятая часть хотела бы построить дом из технологий на основе бетона, 17% доверяют каркасно-панельной технологии.
3 Малоэтажное строительство: перспективы развития / Журнал «CтройПРОФИль» №3(81) 2010
4. ПЛАН СТРОИТЕЛЬСТВА
Строительство коттеджного поселка в районе «Соколицы» г. Пскова в течение 3 лет предполагает:
1. Подготовку участка к строительству:
a. Строительство забора
b. Демонтажные работы на участке
c. Подготовка стройплощадки
d. Строительство временной дороги
e. Организация службы охраны стройплощадки
2. Поэтапное возведение всех 296 сдвоенных коттеджей на 148 участках.
a. Строительство (прокладка) наружных внутриплощадочных инженерных сетей
b. Подключение к центральным инженерным сетям
c. Строительство типовых домов
d. Разводка инженерных сетей внутри типовых домов
e. Строительство постоянных дорог
3. Создание социальной инфраструктуры.
4. Благоустройство и ограждение территории. Ввод объектов в эксплуатацию.
5. Продвижение и реализация объектов недвижимости.
Все 246 коттеджей и объекты социальной инфраструктуры планируется возможить поэтапно.
|
Этап |
II полугодие 2015 г. | 2016 г. | 2017 г. | I полугодие 2018 г. | далее |
| Подготовка участка к строительству |
Строительство забора Демонтажные работы на участке Подготовка стройплощадки Строительство временной дороги Организация службы охраны стройплощадки |
||||
| Возведение коттеджей |
Строительство (прокладка) наружных внутриплощадочных инженерных сетей Подключение к центральным инженерным сетя |
Строительство 148 сдвоенных коттеджей на 74 участках |
Строительство 148 сдвоенных коттеджей на 74 участках |
||
| Создание социальной инфраструктуры |
Строительство детского сада на 100 мест |
Строительство торгового комплекса на 500 кв.м. | |||
| Благоустройство и ограждение территории |
Ландшафтные решения, установка сборных заборов, внутриплощадочные дороги и дорожки |
||||
| Ввод объектов в эксплуатацию |
Ввод 148 сдвоенных коттеджей на 74 участках |
Ввод 148 сдвоенных коттеджей на 74 участках |
Ввод 148 объектов социальной инфраструктуры |
||
| Продвижение и реализация объектов недвижимости | Предварительные продажи |
Презентации, роад-шоу, прочие виды. Продажи |
Презентации, роад-шоу, прочие виды. Продажи |
Презентации, роад-шоу, прочие виды. Продажи |
7. ФИНАНСОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ
Для создания коттеджного поселка в микрорайоне «Соколицы» г. Пскова инвестиции в размере 1193,47 млн.руб.
В структуру инвестиционных затрат включены: проектная и разрешительная документация, строительно-монтажные работы, техническое и инженерное оснащение, обеспечение комплексной безопасности.
Показатели эффективности реализации проекта
Прогнозируемые значения выручки и чистой прибыли реализации проекта основаны на предположении о постепенной реализации создаваемых объектов недвижимости (в течение 9 лет), начиная с предварительных продаж 2016 года, и заканчивая полной реализацией объектов к 2024 году.
Прогнозируемые показатели выручки и чистой прибыли от реализации проекта
Сумма чистой прибыли за 12 лет реализации проекта – 1011,41 млн. руб. позволит окупить инвестиционные затраты за 7,96 года.
Чистая текущая стоимость реализации проекта составит 116,31 млн. руб.
Индекс доходности – 1,13 отн.ед.
Риски и их минимизация
| Наименование риска | Степень влияния | Способы минимизации |
| Строительный | Низкая | Тщательный подбор исполнителей на каждом этапе реализации проекта |
| Сроки реализации | Среднее | Использование современных инструментов (программных комплексов) управления строительными проектами |
| Финансовый | Среднее | Привлечение ресурсов на ранней стадии реализации проекта. Страхование рисков |
| Коммерческий | Среднее | Использование современных способов продвижения. Привлечение максимального числа агентств недвижимости Псковского региона, Санкт-Петербурга и Москвы |