Желание купить собственное жильё или переехать из вторички в новостройку посещает каждого человека хотя бы раз в жизни. Вот только накопить необходимую сумму для приобретения заветных метров в состоянии лишь 40 процентов жителей. Здесь на помощь приходит мощный банковский инструмент — ипотека: банк помогает купить квартиру, но заёмщик долгие годы ежемесячно выплачивает банку кредит. Получается что-то вроде «и хочется, и колется». В марте правительство России приняло новую программу господдержки по ипотеке, с которой, несмотря на кризис, многим переехать в новостройку станет легче.
— Ипотечный рынок в России последние годы непрерывно рос, аналогичная тенденция прослеживается и в Нижегородской области, которая занимает прочные позиции среди лидеров по объёму ипотечного жилищного кредитования в РФ, — рассказывает гендиректор ГП НО «Ника» Алексей Денисов. — Так, в 2012 году объём ипотечного кредитования составлял 19,47 миллиарда рублей, в 2013 году — уже 28,03 миллиарда, в 2014 году — 37,46 миллиарда рублей. При этом росло и количество ипотечных сделок, а доля сделок, финансируемая через ипотеку, также выросла и составила 26 процентов в 2014 году.
Вчера, сегодня.
В декабре прошлого года российскую экономику «встряхнуло» как следует. Обвал рубля, очередной экономический кризис и его последствия отразились не только на бюджете каждого гражданина, но ещё и на всех российских банках. Проблемных кредитов в их портфелях стало больше. Центральный Банк отреагировал и в целях снижения девальвационных рисков повысил ключевую ставку до 17 процентов. За этим последовало повышение процентных ставок по кредитам, в том числе и по ипотеке. Ставки по меркам обычного потребителя стали запредельными, достигли 16 процентов годовых, а вместе с ними мечты о новых квартирах и планы многих нижегородцев были отложены в долгий ящик.
— Декабрь 2014 года, в период наиболее острой фазы девальвации рубля, стал переломной точкой спроса на ипотеку — резко взлетевшие ставки сделали её практически недоступной для большинства граждан, — подтвердил «Патриотам Нижнего» Алексей Денисов.
Рынок недвижимости замер, и многие застройщики в буквальном смысле схватились за голову: как и кому продать теперь готовое и строящееся жильё? Потенциальные покупатели тоже задумались и отложили покупку в долгий ящик.
— По сравнению с прошлым годом падение выдачи ипотечных кредитов составило 53 процента, — сообщил управляющий ВТБ24 в Нижегородской области Георгий Гречин. — Снижение объёма выдач объяснимо тем, что после повышения ключевой ставки ЦБ объективно выросли и банковские ставки на жилищные кредиты. Кроме того, процент одобрения банками ипотечных кредитов также снизился из-за ужесточения требований к заёмщику: мы не можем рисковать, выдавая ненадёжные кредиты.
Рука помощи от государства
В январе 2015 года Центробанк, учитывая, что баланс рисков по-прежнему смещён в сторону более значительного охлаждения экономики, понизил ставку сначала до 15 процентов, а потом до 14-ти. А вместе с этим появилась Программа ипотеки с государственной поддержкой, утверждённая правительством РФ. По этой программе процентная ставка выглядит уже не такой угрожающей и начинается от 11,5 процента годовых, сам кредит выдаётся на срок до 30 лет, а первоначальный взнос составляет от 20 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости. Принцип программы основан на том, что правительство частично направляет средства из федерального бюджета на жилищное кредитование, что позволяет банкам-участникам программы использовать заниженную процентную ставку. | Ипотека с государственной поддержкой предназначена для приобретения квартир в новостройках, возведение которых произошло при государственном финансировании.
— Эта программа направлена на поддержку строительной отрасли, и можно только поблагодарить государство за оперативность в её разработке, — пояснила Инна Ворошилова, директор ООО «СТН Риэлти». — Ипотека — это инструмент, в котором заинтересованы все игроки рынка. Во-первых, покупатели, которым необходимо решить квартирный вопрос в режиме текущего времени, а возможности накопить на покупку квартиры нет, во-вторых, застройщики: количество ипотечных сделок на рынке застройщиков составляет 60 процентов -именно ипотека даёт застройщику скорость в финансировании строительства. А в-третьих, кредитные организации, которые обеспечивают финансовый поток внутри государства.
Население сразу потянулось в отделения банков для заключения сделок: мечта о квартире вновь стала близкой и возможной. «Уверен, что работа по программе «Ипотека с господдержкой» простимулирует ипотечное кредитование банками, -заявил Георгий Гречин. — ВТБ24 в Нижегородской области только за первую неделю работы по программе ипотеки с госсубсидиями принял 52 заявки на 94,7 миллиона рублей. Всего за первые семь дней участия в проекте банком принято 2 300 заявок на общую сумму 4,8 миллиарда рублей.
Однако слишком радоваться ещё как минимум преждевременно. По данным Нижегородстата, среднедушевые денежные доходы нижегородцев в феврале 2015 года составили 28 451 рубль. И хоть по сравнению с показателями за аналогичный период прошлого года доходы в цифрах выросли на 11,2 процента, реальные среднедушевые доходы населения в феврале всё-таки снизились. А при снижении доходов люди начинают экономить, и прежде всего — на крупных покупках, в том числе на приобретении недвижимости.
— Количество сделок на рынке недвижимости сократилось, объёмы ипотечных кредитов упали. И дело здесь даже не в высоких процентных ставках. Реальные доходы покупателей снижаются. В условиях кризиса покупатели чувствуют себя неуверенно. Пусть даже сейчас по новой программе господдержки процентные ставки и стали ниже, покупатель по любым ставкам не уверен, брать ли ипотеку, -пояснил «Патриотам Нижнего» руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» Алексей Чемоданов.
Взвесить всё
И всё же отважившиеся взять займ в смутный период есть. Причины, не позволившие подождать и повременить с покупкой жилья, у каждого свои: например, уже накопленные первоначальные взносы или нежелание упустить понравившееся жильё. «Иногда человеку трудно отказаться от задуманного, — говорит нижегородский психолог Наталья Агафонона, , — и его не пугает даже зависимость, чем и является ипотека».
— Чтобы выплатить долг, человек должен многое спрогнозировать, оценить и спланировать в своей жизни, — говорит Светлана Лазарева, директор ООО «Столица Нижний Риэлти». — В первую очередь свою платёжеспособность, потребности всех членов семьи и, конечно, непредвиденные обстоятельства. А также, на чём можно сэкономить, чтобы досрочно погасить ипотеку.
Собеседница издания Марина — сотрудник компании МТС. В работе и завтрашнем дне пока уверена. Сегодня она является ипотечным заёмщиком и собственником однокомнатной квартиры в жилом комплексе «Цветы». Ипотеку взяла в Сбербанке ещё до принятия Программы господдержки по ставке 14 процентов годовых. «К этому шагу я шла очень долго, — рассказала Марина. — Первоначальный взнос был уже собран, оставалось решиться. Я рассуждала так: стоимость аренды квартир — 15-17 тысяч плюс оплата по счётчикам. А это в итоге составляет 60-70 процентов моего ипотечного платежа, то есть в месяц я плачу 29 тысяч, но за собственную квартиру».
За собственную квартиру платит и Дмитрий Шевченко, ипотечный заёмщик банка «ВТБ24». Дмитрию 32 года, и совсем недавно он приобрёл однокомнатную квартиру в «Седьмом небе». За удовольствие жить в ней Дмитрий в течение 20 лет будет выплачивать по 34 тысячи ежемесячно: он заключил сделку с банком в разгар кризиса, поэтому его платёж — под 16,9 процента годовых. «Я вынужден был взять квартиру под такой высокий процент, потому что это был один из последних домов эконом-класса в жилом комплексе. Там живут мои родители: хотелось поближе к ним», — говорит он. Дмитрий попробует добиться рефинансирования кредита с учётом появления новых процентных ставок, но не уверен, что это возможно.
Долг красен платежом
10,15 или 20 лет — очень большие сроки, в течение которых с заёмщиком может произойти всё что угодно. Тем не менее, ежемесячный платёж должен быть внесён в любом случае. Как быть?
У банков есть различные инструменты работы с проблемными заёмщиками. Например, ГП НО «Ника» заёмщикам, испытывающим трудности в исполнении обязательств по ипотечному кредиту, предлагает реструктуризацию кредита с предоставлением отсрочки, помощь в продаже имеющегося жилья для погашения задолженности и приобретении нового. А также новую программу — пилотный проект «Наём с правом выкупа». Как пояснил Алексей Денисов, она даёт возможность погашения задолженности путём продажи квартиры кредитору с сохранением права проживания в ней и преимущественного права её обратного выкупа.
Управляющий ВТБ24 в Нижегородской области Георгий Гречин уточнил, что если человек по какой-либо уважительной причине не может произвести платёж по кредиту, ему необходимо сразу же связаться с банком, а не доводить дело до суда и общения с судебными приставами или коллекторами. «Мы всегда стараемся вникнуть в ситуацию клиента и предложить ему какие-либо варианты выхода из его личного финансового кризиса. В случае если заемщик отказывается выполнять обязательства перед банком, финансовое учреждение изучает финансовую состоятельность клиента — возможен выход на реструктуризацию кредитов, в том числе значительного сторнирования банком начисленных пеней за период нахождения кредита на просрочке и увеличения сроков кредитования до десяти лет с целью уменьшения ежемесячной нагрузки по обслуживанию кредита».
На кону — отдельная новая квартира, которая может стать вашей. При принятии такого важного решения, как ипотечный заём, ведущими факторами должны стать грамотная оценка своего кошелька плюс ответственность. Отдых, путешествия, дорогая одежда, развлечения и платное образование или даже что-то первоочередное — вполне возможно, именно этим заёмщик будет жертвовать, чтобы не стать должником банка. Поэтому и решение должно быть принято независимое, без давления друзей, родственников и агентов по недвижимости: платить ипотеку будете вы. Но и плюсов существует не меньше: иногда ипотека — единственный шанс начать новую жизнь. Надо лишь сделать обдуманный выбор.
МНЕНИЯ
Татьяна Безжанова, ипотечный брокер в офисе застройщика
— Заёмщики, когда подают заявки на рассмотрение в банк, в основном движимы только желанием купить квартиру. Они рассматривают расположение дома, вид из окна, планировочные решение будущей квартиры и меньше всего прогнозируют, что столкнутся с ежемесячными выплатами по кредиту. То есть неосторожно относятся к графикам платежа. А между тем всегда нужно взвешивать и срок кредитования, и сумму платежа, чтобы в дальнейшем ипотека не явилась каким-то негативным фактором в жизни. Поэтому перед выбором жилья необходимо обратиться к специалистам, которые проконсультируют, рассмотрят различные ипотечные программы в лучших банках-партнёрах и расскажут, какие преимущества есть в каждом банке на период форсмажорных обстоятельств.
Сергей Полянский, Заместитель управляющего головного отделения ОАО Сбербанка России по Нижегородской области
Новая программа ипотечного кредитования с господдержкой — это реальный шанс для тысяч семей решить свой жилищный вопрос: наконец-то, приобрести отдельное жилье или улучшить свои скромные жилищные условия. Уровень ставки вернулся к докризисному. Почему заявки принимаются до конца года, а выдачи будут до следующего марта? Это связано с условиями программы: кредиты должны быть выданы до 01.03.2016, с учетом реальных сроков, необходимых клиенту для подбора объекта: выход на сделку осуществляется в среднем в течение 2 месяцев. При этом банк не будет менять ставку по уже выданным кредитам, поскольку кредитный договор уже заключен, и сам кредит был предоставлен до начала государственной программы субсидирования ипотеки.
На 1 января 2015 года задолженность жителей региона по валютной ипотеке достигла 796,7 млн руб., в том числе сумма просроченной задолженности нижегородских заёмщиков составила 161,4 млн руб. (или 20 %),увеличившись за 2014 год на 41 %. В целом по ипотечному портфелю показатель просроченной задолженности на 01.01.2015 составил лишь 0,8 %.
За 2015 год было совершено 73 ипотечные сделки по жилому комплексу «Цветы» и 61 сделка по продаже квартир в микрорайоне «Седьмое небо». Сегодня дом № 11 в ЖК «Цветы» реализуется по долевому участию и попадает под программу ипотеки с государственной поддержкой.
В 2014 году Нижнем Новгороде было введено в эксплуотацию 801,3 квадратных метров жилья из которых 587,7 тысяч квадратных метров — это индивидульное жилищное строительство (ИЖС).
С 16 марта ВТБ24 ведёт приём заявок по программе «Ипотека с государственной поддержкой». Она распространяется на приобретение жилья на рынке новостроек у юридических лиц, включая готовое жильё от застройщиков. Максимальная сумма кредита установлена в размере 8 млн рублей для приобретения жилья в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и 5 млн рублей для приобретения жилья в иных регионах страны. Первоначальный взнос по программе составляет от 20 % стоимости жилья, срок кредита — до 30 лет.
В январе-феврале 2015 года ВТБ24 в Нижегородской области выдал 233 ипотечных кредита на 328,4 млн рублей. По сравнению с прошлым годом падение составило 53 %. За первую неделю работы по программе ипотеки с госсубсидиями банк принял 52 заявки на 94,7 млн рублей.