30.12.2015
Мнение: каким будет 2016 год для рынка коммерческой недвижимости
2016 год станет показательным для рынка коммерческой недвижимости России. Кризис приведет к уходу непрофессиональных игроков и закрытию устаревших или некачественных объектов, считает директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина
Проходя стадии кризиса, рынок недвижимости Москвы эволюционирует. Если в конце 2014 года на нем преобладали панические настроения, то в 2015-м игроки перешли в фазу разумной экономии — научились гибко и оперативно реагировать на вызовы, меняющуюся государственную политику и рыночную конъюнктуру. В 2016 году эти тенденции получат развитие: тот, кто не сможет соответствовать общему уровню, уйдет с рынка.
В целом же не стоит прогнозировать значительных изменений, хотя в первую очередь это будет зависеть от макроэкономических условий. Если общая мировая ситуация не изменится, то основными тенденциями 2016 года станут общее сокращение объема инвестиций, точечные покупки топовых объектов, снижение ввода новых проектов и пересмотр управленческих стратегий.
Инвестиции
По итогам 2015 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил $2,3–3 млрд — это самый низкий показатель за последние шесть — десять лет. Около 60% этой суммы пришлось на офисы, в том числе за счет таких крупных транзакций, как покупка одной из башен БЦ «Метрополис» фондом Hines, 20% — на торговые площади и еще около 15% — на склады. Очевидно, что инвесторы не ушли с рынка окончательно, но умерили свою активность. И конечно, сохранился и даже усилился в 2015 году давно сформировавшийся тренд — приобретать недвижимость в Москве: около 90% всех сделок пришлось именно на столичные объекты.
Низкая инвестиционная активность, если говорить о крупных сделках, будет характерна для рынка и в 2016 году. В целом же прогнозируемый уровень объема инвестиций останется неизменным и составит порядка $2 млрд. Причины этого понятны: на фоне снижения доходов от коммерческой недвижимости и высокой закредитованности объектов инвесторы не хотят активно вкладывать, а нестабильная экономическая ситуация стимулирует скорее беречь, а не тратить финансовые средства. Между тем покупать на дне — самая верная политика, а дна рынок достигнет в 2016 году. Кроме того, недвижимость Москвы — универсальный инструмент, который не только приносит стабильную прибыль и растет в цене, опережая другие инвестиционные инструменты, но и доступен всем видам инвесторов: и институциональным, и частным, располагающим небольшим объемам капиталов.
Во-первых, доходность квадратных метров в российской столице составляет в среднем 11% годовых, что выше, чем в Лондоне и Нью-Йорке. Во-вторых, это самый быстрорастущий актив, что легко увидеть в динамике: если в 1992 году цена за 1 кв. м составляла $480, то в 2015 году она выросла до $3245. Таким образом, с учетом деноминации 1995 года в рублевом эквиваленте она выросла в 120 раз. В то же время цены на золото, которое считается самым надежным активом, за этот период времени выросли только в четыре раза, индекс Доу Джонса — в семь раз, а нефть — всего в три с половиной раза. В третьих, на падающем рынке можно приобрести качественные объекты с хорошим дисконтом — в два-три раза дешевле в долларовом эквиваленте их докризисной стоимости. И хотя часть продавцов еще не готова делать скидки, есть и те, кто реально смотрит на вещи, понимая, что сегодня для совершения сделки необходимо идти на снижение цены. Многие из них стремятся выйти из проектов, частично — исходя из стартовой стратегии (построить и продать), частично — из необходимости в кэше. И тогда пора действовать. В первую очередь инвесторам стоит присмотреться к топовым объектам коммерческой недвижимости, районным торговым центрам и апарт-отелям.
Что касается частных инвесторов, то сейчас именно к этой категории должен обратиться рынок. Это многочисленная группа лиц, имеющих на руках суммы от 2–3 млн до 100 млн руб. и не готовых возвращать их на банковские депозиты. Для них оптимальными категориями остаются апарт-отели, стрит-ретейл, во время кризиса приобретающий особую популярность благодаря своим небольшим площадям, и офисы с хорошей инвестиционной составляющей, такие как БЦ «Станция», в котором сформировано специальное предложение для частных инвесторов с порогом входа от 2,5 млн руб.
Девелопмент
Развитие рынка девелопмента в сфере коммерческой недвижимости в 2016 году будет характеризоваться тремя основными тенденциями: сокращением объемов ввода примерно на 15%, снижением числа анонсируемых проектов практически до нуля и редевелопментом строящихся и части реализованных проектов.
В 2015 году рынок офисов в Москве прирос 700–750 тыс. кв. м, что в два раза меньше итогов прошлого года. В 2016 году будет сдано не более 500 тыс. кв. м — это исторический минимум за последние десять лет. В сегменте торговой недвижимости также наметился спад: объем ввода качественных торговых площадей 2015 году составил 560 тыс. кв. м, а в 2016 году он не превысит 460 тыс. кв. м, причем около 90% этого количества будет представлено объектами, открытие которых планировалось на 2015 год, но было перенесено. Таким образом, на рынок выйдут только те объекты, строительство которых началось еще в 2014 году и девелоперы вынуждены вводить их в эксплуатацию.
Однако о торговой недвижимости эксперты говорят с некоторой долей оптимизма. Несмотря на то что потребительский спрос снизился в 2015 году более чем на 8% и такого же уровня достигла вакансия, последние 12 месяцев показали готовность крупных федеральных и международных сетей продолжать работу на отечественном рынке. Игроки приостановили экстенсивное развитие, но продолжают открываться в качественных торговых центрах с хорошим расположением, а значит, даже у новых объектов есть возможности для заполнения. Процесс открытия арендаторов будет более долгим и сложным, но у объектов с удачной географией и концепцией есть перспективы.
А вот сегмент офисной недвижимости в 2016 году окажется в более проигрышном положении. В настоящее время общий объем качественного предложения офисов в Москве превышает 15 млн кв. м, и падение рынка коммерческой недвижимости наиболее ярко выражено именно в этом сегменте, где вакансия в классе А составляет почти 30%, а в классе В — около 13%. Поэтому именно в офисах проявит себя новый тренд по пересмотру концепций строящихся, а иногда уже построенных объектов. В первую очередь девелоперы будут пересматривать офисную составляющую в пользу гостиничной и апарт-проектов. Это связано не только с высоким спросом на жилье в Москве, но и с технологическими показателями объектов. Офисы легче переделать в объекты с нарезкой площадей, подходящих для проживания.
Управление
И property- и facility-управление стали в текущих условиях более сложными и требуют гибких и оперативных решений как со стороны управляющей компании, так и со стороны собственников.
Доходность объектов за редким исключением понизилась во всех сегментах. Рынок перешел в рублевую зону, а долларовые договоры зафиксированы в определенных коридорах. Торговые центры страдают от падения посещаемости, которое не смогли преодолеть даже традиционные августовские распродажи; у ретейлеров падает выручка, и они объективно не могут оплачивать аренду на прежнем уровне. Чтобы сохранить арендаторов, собственники идут на уступки: почти повсеместно ТРЦ перешли на процент с оборота. В сегменте офисной недвижимости предложение превышает спрос, арендаторы мигрируют в поисках лучших условий за меньшие деньги и, таким образом, управляющая компания вынуждена смягчать договоры аренды, чтобы удержать свою целевую аудиторию.
Между тем операционные расходы растут. Львиная доля материалов и техники закупается за рубежом, соответственно, стоимость их выросла в два раза по сравнению с началом 2014 года. Отечественных аналогов нет, и владельцам приходится закупать импортные товары.
Еще один удар, который пришлось пережить собственникам коммерческой недвижимости в 2015 году, нанесло ему государство: налог на имущество, теперь исчисляемый из кадастровой стоимости объектов, вырос для некоторых зданий в два — четыре раза. Особенно тяжело это сказалось на небольших проектах, которым сложнее выплачивать возросшие налоговые отчисления.
Очевидно, что расходная часть всех объектов недвижимости возросла, а доходная только снизилась. И хотя эксперты отмечают стабилизацию ставок во втором полугодии 2015 года, она вызвана в первую очередь тем, что понижать ее просто некуда.
В этой ситуации собственникам важно не пойти по очевидному пути максимального снижения операционных расходов и смешения пула арендаторов. В кризис как никогда важно поставить перед собой правильную цель и подобрать средства для ее реализации. В данном случае владельцам необходимо сохранить существующий пул арендаторов, а в идеале пополнить его, увеличив денежный поток. Единственный способ достичь этой цели — сохранить лояльность арендаторов с помощью качественных услуг и сохранения концепции объекта. Для собственника существует реальная опасность поддаться панике и в погоне за выгодой в краткосрочном периоде начать привлекать на объект арендаторов, не подходящих к существующему пулу. Это неизбежно приведет к смешению операторов, отказу от концептуального подхода и смерти объекта. В торговый центр перестанут ходить покупатели — они просто перестанут получать нужный набор товаров, услуг и эмоций. А за ними уйдут и ретейлеры. Бизнес-центр начнет терять арендаторов, которые не захотят сидеть с менее или, возможно, более статусными компаниями, с мелкими или, наоборот, более крупными игроками, конкурирующими организациями и т. д.
И второй момент — качество обслуживания. В принципе, сокращение расходов — правильная и единственно возможная стратегия. Но экономить нужно таким образом, чтобы, не снижая уровня услуг, предоставить арендаторам новые возможности, которые повысят лояльность к бизнес-центру. Допустим, пойти на привлечение новых сервисных операторов — например, организацию столовой для сотрудников и топ-менеджмента.
Подводя итоги, можно сказать, что управляющие сегодня должны сконцентрироваться не на экономии бюджета, а на борьбе за арендатора. В выигрыше останутся те компании, которые смогут соблюсти баланс расходов и не потерять клиентов.
Мария Онучина специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Источник: РБК-Недвижимость