10.09.2014
КАК БЕЗОПАСНО ПОКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В КРЫМУ
СКОРО МЫ СТОЛКНЕМСЯ СО СПОРАМИ РАЗНЫХ СОБСТВЕННИКОВ ОДНОЙ И ТОЙ ЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Сейчас российские граждане проявляют активный интерес к недвижимости полуострова Крым и, как правило, расположенной на его южном берегу. Что надо знать, приобретая крымскую недвижимость? С момента присоединения Республики Крым и города федерального значения Севастополь к Российской Федерации на территории данных субъектов действует российское законодательство.
В Госдуму Российской Федерации внесен проект федерального закона, которым устанавливаются особенности государственной регистрации и кадастрового учета недвижимости в Республике Крым и Севастополе. В целом можно отметить, что этот законопроект определяет довольно комфортные условия перехода к российскому законодательному регулированию кадастрового учета и прав на недвижимое имущество. Например, права, ограничения прав на объекты недвижимого имущества, сделки с такими объектами будут признаваться юридически действительными в России без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым и города Севастополя.
Все документы, составленные в соответствии с законодательством Украины и подтверждающие права владельцев недвижимости на принадлежащие им объекты будут признаваться действительными в РФ, необходимости в их переоформлении и переводе на русский язык нет даже в том случае, если владелец заключает какую-либо сделку со своей недвижимостью.
Вместе с тем покупателям крымской недвижимости следует с особым вниманием подходить к совершению сделок и тщательно проверять правоустанавливающие документы продавца: незнание российскими гражданами особенностей украинского законодательства может привести к возникновению мошеннических схем при продаже крымской недвижимости.
Политическое противостояние России и Украины привело к возникновению довольно серьезной правовой коллизии. Возникла она в связи с принятием Верховной радой Украины Закона «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины». В соответствии с данным законом территория Крыма признается неотъемлемой частью Украины, находящейся под временной оккупацией иностранного государства, принятие жителями Крыма российского гражданства не признается легитимным в Украине, там их по-прежнему считают украинскими гражданами, сделки же с крымской недвижимостью, совершенные не в соответствии с украинским законодательством признаются ничтожными. Конечно же, этот закон действует только в пределах Украины и на российскую территорию, к которой теперь относится и Крым, данный закон не распространяется, но все же есть проблема, способ устранения которой не является очевидным.
Дело в том, что значительная часть недвижимости.
Крыма продается гражданами Украины, проживающими на материковой части и своего гражданства они менять не собираются. Продав свое имущество в Крыму, они имеют все основания для обращения в суды Украины с иском о признании ничтожными заключенных ими по российским законам договоров и возврате имущества в свою собственность. В том, что суд Украины вынесет нужное такому продавцу решение, нет сомнения. А в соответствии с Конвенцией стран СНГ о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам Россия признает и исполняет на своей территории решения судов Украины, равно как и Украина признает и исполняет решения российский судов. Поэтому скоро, возможно, мы столкнемся со спорами разных собственников одной и той же недвижимости, одни из которых будут являться собственниками, признанными украинским законодательством, а другие в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Обойти эту коллизию можно, если заключить соответствующие сделки как в Украине, так и в России, а также осуществить государственную регистрацию прав в двух странах. Но в Украине продажа недвижимости — процесс более сложный и дорогой, чем в России, поэтому оформление сделки сразу в двух государствах бесспорно потребует больше времени и финансовых затрат, но вместе с тем и гарантирует защиту от злоупотреблений недобросовестных продавцов.
Еще один важный момент при совершении сделок с недвижимостью связан с проведением расчетов между сторонами сделки. Необходимо продумать вопрос как о валюте сделки, так и способе внесения средств продавцу.
Олег Проскурин (Руководитель Консалтинговой группы)
Источник: Деловой квартал № 16 (244) 25.08.2014