17.03.2014
Рынок крымской недвижимости через год после присоединения к Российской Федерации.
Цены на недвижимость в Крыму выросли за год на 50% в долларах, как изменился рынок недвижимости Крыма за год в составе России, рассказывает эксперт-оценщик из Севастополя, управляющий партнер Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев.
За год, прошедший с момента проведения референдума о вхождении Крыма в состав России, на рынках недвижимости полуострова произошли значительные изменения. А именно: цены на недвижимость в Крыму выросли в среднем на 50%, а с учетом девальвации курса российского рубля по отношению к доллару США – на 150%. Традиционно рынок недвижимости Крыма привязан к этой валюте.
О ценах
В качестве примера рассмотрим динамику изменения средних цен предложений продаж на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в городе Севастополе за прошедший год. Для простоты изложения возьмем только один статистический параметр – средние значения, выраженные в $/кв.м. Динамику изменения цен представим как в абсолютных величинах, так и в процентном выражении. Общий объем рассмотренной нами выборки составляет до тысячи объектов по десяти микрорайонам города: 5-й микрорайон, Балаклава, Северная, Казачья, Камышовая, Корабельная, Летчики, Острякова, Стрелецкая, Центр.
Изменение средних цен на однокомнатые квартиры вторичного рынка в Севастополе
Изменение средних цен на однокомнатые квартиры вторичного рынка микрорайонов города, $/кв. м
| Микрорайоны города | 02.2014 | 03.2014 | 04.2014 | 05.2014 | 06.2014 | 07.2014 | 08.2014 | 09.2014 | 10.2014 | 11.2014 | 12.2014 | 01.2015 | 02.2015 |
| 5-й микрорайон | 931 | 950 | 1121 | 1234 | 1300 | 1323 | 1357 | 1397 | 1587 | 1434 | 1360 | 1298 | 1287 |
| Балаклава | 1076 | 1108 | 1378 | 1534 | 1754 | 1837 | 1817 | 1807 | 1730 | 1681 | 1751 | 1787 | 1841 |
| Северная | 997 | 1007 | 1187 | 1387 | 1560 | 1505 | 1421 | 1321 | 1431 | 1421 | 1524 | 1520 | 1531 |
| Казачья | 957 | 986 | 1089 | 1054 | 1037 | 1158 | 1254 | 1311 | 1457 | 1553 | 1277 | 1387 | 1472 |
| Камышовая | 1102 | 1147 | 1319 | 1464 | 1591 | 1597 | 1615 | 1693 | 1675 | 1662 | 1615 | 1608 | 1590 |
| Корабельная | 963 | 972 | 1107 | 1198 | 1230 | 1289 | 1315 | 1394 | 1415 | 1499 | 1532 | 1520 | 1523 |
| Летчики | 1070 | 1112 | 1279 | 1345 | 1472 | 1497 | 1589 | 1707 | 1564 | 1709 | 1729 | 1697 | 1667 |
| Острякова | 1033 | 1054 | 1158 | 1207 | 1254 | 1289 | 1387 | 1530 | 1613 | 1677 | 1726 | 1708 | 1630 |
| Стрелецкая | 1090 | 1154 | 1231 | 1298 | 1334 | 1384 | 1458 | 1651 | 1648 | 1604 | 1583 | 1597 | 1642 |
| Центр | 1254 | 1359 | 1563 | 1754 | 2083 | 2080 | 2005 | 1977 | 1954 | 2105 | 1966 | 1964 | 1938 |
| Среднее | 1047 | 1085 | 1243 | 1348 | 1461 | 1496 | 1522 | 1579 | 1607 | 1635 | 1606 | 1609 | 1612 |
Динамика изменения средних цен на однокомнатные квартиры вторичного рынка микрорайонов города, % от предыдущего периода
| Микрорайоны города | 03.2014 | 04.2014 | 05.2014 | 06.2014 | 07.2014 | 08.2014 | 09.2014 | 10.2014 | 11.2014 | 12.2014 | 01.2015 | 02.2015 | за год |
| 5-й микрорайон | 2,0 | 18,0 | 10,1 | 5,3 | 1,8 | 2,6 | 2,9 | 13,6 | -9,6 | -5,2 | -4,6 | -0,9 | 38,1 |
| Балаклава | 3,0 | 24,3 | 11,3 | 14,3 | 4,7 | -1,1 | -0,6 | -4,3 | -2,8 | 4,2 | 2,0 | 3,0 | 71,1 |
| Северная | 1,0 | 17,8 | 16,8 | 12,4 | -3,5 | -5,6 | -7,0 | 8,3 | -0,7 | 7,3 | -0,3 | 0,7 | 53,5 |
| Казачья | 3,0 | 10,4 | -3,2 | -1,7 | 11,7 | 8,3 | 4,5 | 11,1 | 6,6 | -17,8 | 8,6 | 6,2 | 53,8 |
| Камышовая | 4,1 | 15,0 | 11,0 | 8,7 | 0,4 | 1,1 | 4,8 | -1,1 | -0,7 | -2,8 | -0,4 | -1,1 | 44,3 |
| Корабельная | 1,0 | 13,8 | 8,2 | 2,7 | 4,8 | 2,0 | 6,0 | 1,5 | 6,0 | 2,2 | -0,8 | 0,2 | 58,2 |
| Летчики | 3,9 | 15,0 | 5,2 | 9,4 | 1,7 | 6,1 | 7,4 | -8,4 | 9,3 | 1,2 | -1,8 | -1,8 | 55,8 |
| Острякова | 2,0 | 9,9 | 4,2 | 3,9 | 2,8 | 7,6 | 10,3 | 5,4 | 4,0 | 2,9 | -1,0 | -4,6 | 57,8 |
| Стрелецкая | 5,9 | 6,7 | 5,4 | 2,8 | 3,7 | 5,3 | 13,2 | -0,2 | -2,7 | -1,3 | 0,9 | 2,8 | 50,7 |
| Центр | 8,3 | 15,0 | 12,2 | 18,8 | -0,1 | -3,6 | -1,4 | -1,2 | 7,7 | -6,6 | -0,1 | -1,3 | 54,5 |
| Среднее | 3,4 | 14,6 | 8,1 | 7,7 | 2,8 | 2,3 | 4,0 | 2,5 | 1,7 | -1,6 | 0,2 | 0,3 | 53,8 |
Представленные материалы наглядно показывают динамику изменения средних цен. Наиболее значительный рост цен наблюдался с момента вхождения в состав РФ (с марта) по июнь 2014 года. С июля по сентябрь 2014 года темпы роста стали снижаться, а к октябрю-ноябрю рост цен практически остановился.
Количество предложений 1-комнатных квартирвторичного рынка Севастополя по типу, шт.
Общая положительная динамика изменения средних долларовых цен на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за этот год составила 54%. Минимальный показатель роста средних цен на однокомнатные квартиры наблюдается в 5-м микрорайоне (38,1%), а максимальный – в Балаклаве (71,1%).
Таким образом, для однокомнатных квартир на вторичном рынке в г. Севастополе за год рост долларовых цен составил более 50%. В абсолютных значениях средняя стоимость составила $1612/кв. м, или почти 100 тыс. руб./кв.м.
Драйверы развития
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 января 2015 года определено, что Керченский мост будет построен. Эксплуатация автотранспортного движения в рабочем режиме должна начаться к 18 декабря 2018 года.
Новая четырехполосная магистраль «Таврида» соединит города-порты Керчь и Севастополь. Она пройдет от г. Керчь до г. Белогорска по степным районам, затем, огибая г. Симферополь, выйдет на п. Пионерское, п. Приятное Свидание, г. Бахчисарай и г. Севастополь. Работы по строительству трассы должны начаться уже в 2015 году.
С 1 января 2015 года на территории Республики Крым и Севастополя начал действовать режим свободной экономической зоны. Она создана сроком на 25 лет с возможностью пролонгации и предполагает эксклюзивный режим осуществления предпринимательской деятельности – льготное налогообложение и применение особого режима таможенной процедуры. На сегодняшний день подали заявки на участие в свободной экономической зоне более 200 будущих инвесторов и уже начали подписываться первые договора.
В рамках нового правового статуса – например, для субъектов, находящихся на упрощенной системе налогообложения – изменены ставки налогообложения: до 3% (если объектом налогообложения являются доходы) и до 7% (если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов). Уменьшение налогового бремени, как правило, положительно сказывается на развитии бизнеса, в том числе и строительного.
Факторы рынка недвижимости
С момента вхождения Республики Крым и города федерального значения Севастополя в состав Российской Федерации, по данным ведущих местных агентств недвижимости, выросла востребованность крымской недвижимости у россиян, среди которых и обеспеченные россияне, предпочитающие проводить отпуск в собственных апартаментах на юге; и «северяне», желающие провести пенсионный возраст на южном берегу; и родственники, планирующие переехать ближе друг к другу; и инвесторы, развивающие здесь свой бизнес, а также многие другие категории граждан.
За год рынок застройщиков Севастополя практически не претерпел каких-либо изменений. Строительные компании, которые фигурировали на рынке в украинском Севастополе, продолжают осуществлять свою деятельность и по сей день. По объемам строительства жилья из наиболее крупных можно выделить следующие: «Консоль, «Интерстрой», «Парангон», «Карбон», «Вертикаль», «Севастопольстрой», «Сапфир-Траст», «Профессионал», «Севпроектмонтаж», «Скальса» и другие. По объективно сложившимся причинам (сформированные и отлаженные механизмы взаимодействия существующих застройщиков, отсутствие привлекательных участков для застройки и т. д.) на рынке отсутствуют крупные федеральные игроки строительной отрасли.
Цены на недвижимость у крымчан формируются в долларах США. Крымский федеральный округ, пожалуй, единственный регион в Российской Федерации, в котором долларизация цен на рынке недвижимости присуща на подсознательном уровне и у специалистов, и у значительной части населения. На сегодняшний день первичный рынок недвижимости уже практически перешел на рублевые цены, вторичный рынок пока более инертен. Процесс перехода на национальную валюту в ближайший период неизбежен, соответственно и влияние изменения курса валюты будет нивелироваться.
Говоря о ценах на недвижимость, нельзя оставить без внимания и обеспечение стройматериалами крымских потребителей. Этот процесс осложняется прекращением активных поставок с материковой части Украины. Поставки происходят через Керченскую паромную переправу из Краснодарского края и Ростовской области. При сегодняшней политической ситуация вряд ли можно говорить о каких-то изменениях во взаимоотношениях с украинской стороной, а мост при самых благоприятных условиях откроют к концу 2018 года, поэтому цены на строительные материалы сохранятся высокими, что наложит отпечаток на себестоимость строительства.
Нельзя не упомянуть и о роли нерезидентов на рынке крымской недвижимости. Учитывая тот факт, что некоторая ее доля находится в собственности граждан Украины, можно прогнозировать, что количество сделок продаж этой недвижимости будет минимальным, поскольку доходы, получаемые физическими лицами, не являющимися резидентами, облагаются налогом в 30% (с 1 января 2015 года согласно пп. 5 п.1 ст. 208 НК РФ).
По данным Центрального банка РФ, по состоянию на 26.02.2015 на территориях Республики Крым и г. Севастополя действуют 530 подразделений кредитных организаций. Наиболее распространенные по количеству открытых отделений – РНКБ (ОАО), ОАО «Крайинвестбанк», АО «Генбанк», ОАО «АБ «Россия» и др.
Все банки, которые открылись за год в Крыму и городе Севастополе, не входят даже в первую сотню рейтинга по ключевым показателям деятельности. Ипотечные условия, предлагаемые вышепредставленными банками, на сегодняшний день не отвечают реалиям рынка, людям попросту невыгодно оформлять ипотеку в этих банках. Ипотечных «монстров», таких как Сбербанк России, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, ЮниКредит Банк и др., на территории Крыма нет. Причин, по которым крупные банки пока сторонятся Крыма, множество, и основная, по мнению экспертов, – международные экономические санкции. Улучшение нынешней обстановки, открытие основными игроками банковского сектора своих отделений, выход на рынок привлекательных ипотечных портфелей, несомненно, стимулируют спрос как первичного, так и вторичного рынка недвижимости.
Итоги
Стремительный рост цен формировался в результате вхождения Крыма и Севастополя в состав Российской Федерации и девальвации курса российской валюты по отношению к доллару США.
Рост цен на однокомнатные квартиры вторичного рынка Севастополя за один год составил более 50%.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка в Севастополе составляет $1612/кв. м, или почти 100 тыс. руб./кв. м.
Минимальная стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка составляет 2,3 миллиона руб., максимальная – 7,4 миллиона руб., средняя – 3,8 миллиона руб.
При текущей ситуации на рынке недвижимости какое-либо резкое снижение стоимости в будущем как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости маловероятно.
Илья Пичуев (г. Севастополь) специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Источник: «РБК-Недвижимость»