Время дешевых метров?
Что происходит на рынке вторичного жилья
Кризис кризисом, а жилье всегда нужно, другое дело — какое и почем. Вопрос сложный: с одной стороны, правительство всячески спонсирует первичный рынок жилья, в том числе, с помощью ипотеки с господдержкой.
С другой стороны, кризисные условия развития никак не вселяют уверенности в завтрашнем дне, а трудности у застройщиков заставляют потенциальных покупателей все чаще бросать взгляд в сторону вторичного рынка. О том, как там обстоят дела на вторичном рынке жилья в условиях кризисных явлений мы и поговорили с экспертами.
Сделки надо строить с «хвоста»
Олег Самойлов, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР), Президент компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» (Москва)
— Сейчас на рынке господствуют альтернативные сделки, и все мы знаем, как с ними работать. При этом ощущается недостаток покупателей. Следовательно, задача риэлтора -вспомнить, как мы работали раньше. Существует, например, классическая технология прямого обмена. Правда технология эта требует определенной корректировки с условиями рынка. На данный момент объекты к продаже нужно готовить более тщательно, чем во времена, когда покупателей было много. Получается, что альтернативную цепочку нужно начинать строить не с начала, с покупателя, а с «хвоста».
Рынок тормозят ожидания
Андрей Крайнев, менеджер АН «Монолит», считает, что решать жилищные проблемы люди будут всегда, независимо от кризиса:
— Нельзя сказать, что рынок недвижимости, сделки идут, и работы хватает всем. Это неудивительно решать жилищные проблемы люди будут всегда независимо от кризиса. Сложность момента заключается в том, что некоторые покупатели ждут, когда рынок обвалится, и цены упадут до крайне низких значений, а продавцы, естественно, психологически к этому не готовы.
Отмечу, что сегодня мало собственников, которые хотели бы продать квартиру только для того, чтобы просто получить деньги. Наши клиенты, как правило, продают недвижимость, чтобы затем приобрести другую. При этом цена должна быть адекватной рынку: снижая цену на свою квартиру, собственники должны понимать, что и другую купят дешевле, чем в докризисные времена.
Иногда клиенты-продавцы не довольны ценой. Они говорят: «Я видел объявления, в которых квартиры, подобные моей, продают за 3 миллиона, а вы говорите, что она стоит дешевле!» Не стоит ориентироваться на «цены желаний» — те, которые фигурируют в объявлениях. Цена желания превращается в реальную цену квартиры только тогда, когда покупатель ее заплатит.
В кризисных условиях помощь риэлторов-профессионалов стала играть еще большую роль, чем раньше.
— Поскольку большинство сделок — альтернативные, то нужно соединить цепочку квартир, договориться с каждым из собственников, подобрать подходящие варианты, чтобы цепочка срослась, и каждый в итоге получил то, что хотел. Наконец, помочь, если необходимо, в решении вопросов с ипотекой, кредитованием под силу только опытному риэлтору.
А еще, при обращении в агентство, вы сэкономите деньги. Сейчас стоимость двух аналогичных квартир, в одном и том же районе может отличаться на 300-400 тысяч рублей. Профессионал может сделать так, что сэкономит вам денег больше тех, что вы заплатите за его услуги. Но при условии, что это действительно грамотный агент.
Покупать лучше сейчас
Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес», убеждена, что сейчас наиболее востребованы два сегмента рынка недвижимости: —Если говорить о вторичном рынке, то сейчас наиболее востребованными являются два сегмента — самый дорогой и самый недорогой. Покупателей дорогого сегмента кризис меньше всего волнует, если у них есть потребность. У них есть возможность, и они ее реализуют! И, кстати, в настоящий момент могут купить интересные объекты по тем ценам, которые год назад и не предлагались.
На этом сегменте благоприятно сказался еще и валютный кризис. Ведь те, кто держал свои сбережения в долларах, на разнице в курсе валют выиграли. При этом ценник на жилье, пусть и элитное, остался такой же или упал, примерно на 5-10 %.
Теперь о недорогих квартирах. В регионе в настоящий момент еще достаточно доступных новостроек, и люди традиционно предпочитают потратить небольшие деньги на что-то новое. В этих условиях владельцам вторичного жилья приходится идти на изменение ценников в сторону уменьшения, причем значительного.
К осени этого года цены на вторичном рынке снизились на 15-18%.
Но к резкому увеличению спроса в данном сегменте это не привело.
— На повышение спроса, прежде всего, может повлиять ипотека, — считает Елена Соловьева. — Господдержка ипотеки осуществляется лишь для первичного рынка (этим государство стимулирует застройщика). Для покупки жилья на вторичном рынке кредита с господдержкой не предусмотрено, однако банки сами после снижения ставки ЦБ начали, пусть и не намного, но снижать проценты по таким кредитам, и предлагать соответствующие ипотечные продукты.
Правда, процент гораздо больше, и переплаты значительны. Так, средняя «вторичная» ипотека выдается под 14 -14,5 %. Учитывая, что для первичного рынка с господдержкой кредит выдают под 11,5%, становится понятно, почему вторичное жилье в кредит не является хитом сезона. При договоре на 15-20 лет переплата весьма серьезная.
Привлекательная же сторона у вторичного жилья как была, так и осталась одна, но капитальная. Жилье на вторичном рынке, т.е. уже готовое и обжитое, вы может потрогать, осмотреть, оценить. Это не котлован и не воздушные замки на чертежах.
Никаких препятствий, кроме ставки, пожалуй, нет.
— В прошлом году не менее 50 % сделок по вторич
ному жилью проходили с использованием ипотеки.
Сейчас — менее 10 %, — пояснила Елена Соловьева.
И, тем не менее, брать квартиру на вторичном рынке лучше сейчас. Впереди неизвестность, а жилье — это капитал, который не может обесцениться подобно валюте или акциям. Более того, в случае, если ставка рефинансирования снизится, клиенты, взявшие дорогую ипотеку, вполне смогут договориться с банком об уменьшении процента по кредиту.
Торг известен: 300 тысяч
Елена Неборачко, специалист АН «Модус», считает, что продавать вторичное жилье сейчас не выгодно:
— На рынке сложилась такая ситуация, что продавать вторичное жилье, в настоящий момент не выгодно. Зато есть все условия для того, чтобы очень выгодно купить.
Поэтому многие квартиры на продажу просто придерживают до лучших времен, а те, кому нужно продать, торгуются и скидывают очень серьезные суммы.
— Выбор на рынке очень большой. И за те деньги,
за которые планировалось ранее купить двухкомнатную квартиру, мы сейчас находим варианты с трехкомнатной.
Кажется число «пи» нижегородского риэлторского рынка найдено, сумма универсальной скидки открыта — 300 тысяч рублей.
— Если трехкомнатная квартира стоит 3 млн.
800тыс, то отдают ее за три с половиной. Однокомнатные продавали 2 млн. 400 тыс., отдают по 2 млн. 100 тыс. Двести-триста тысяч рублей — это та сумма, которую сейчас вполне реально выторговать, покупая квартиру.
Кстати, чем дороже объект, тем больше «скидывают» цену. Если, например, трехкомнатная квартира в элитном доме была 5 млн. 800 тыс. рублей, то сейчас продается за 5250 тыс.руб. Особой разницы в торгах между верхней и нижней частью города не наблюдается, да и проблемы одни и те же.
— Многие банки выдают кредиты на вторичное жилье совсем не так охотно как обещали, — считает
Елена Неборачко. — Например, частой стала практи ка, когда кредит предварительно одобрен, но после рассмотрения заявки по существу, банк либо увеличивает количество документов, требуемых для оформления, либо, что чаще, увеличивает количество созаемщиков и поручителей.
Но поручитель не может сам взять кредит, а часто и выехать за границу, это уже не говоря о том, что он отвечает имуществом за своевременность и точность выплат другого человека. Так что часто даже родственники не хотят выступать поручителями.
Вот почему количество сделок с привлечением ипотеки уменьшилось радикально — с 60 до 10 %.
Итак, вторичный рынок в кризис не вымирает, но очень серьезно буксует. Помочь ему не могут ни дорогие кредиты, ни общее падение цен на жилье -ведь в нашем регионе «вторичка» всегда была дороже первичного жилья, по причине страха оказаться с табличкой обманутого дольщика в руках.
Те, кто хочет продать квартиру с выгодой, трижды подумают, выставляя заветные метры на продажу. А вот те, кто решил хорошенько улучшить свои жилищные условия, имеют реальные и редко когда раньше выпадавшие шансы осуществить мечту с минимально возможными затратами.
Сколь долго продлится это «время дешевых метров», покажет табло с курсом валют возле банков. Есть все основания ждать изменений на этом табло уже к концу осени.
Антон Ливанов
Источник: Газета «Полезная площадь»