20.11.2015
Дом на дальних берегах
В последние годы жители мегаполиса предпочитают дачным домикам квартиры и дома за границей, у моря. Тем более коттедж в другом государстве может быть дешевле скромной усадьбы на Горьковском море. Правда, при покупке иностранной недвижимости может возникнуть ряд сложностей.
Как обзавестись домом у моря, разбираемся вместе с юристом Анной Покровской, экспертом в вопросах зарубежной недвижимости. Для примера берем Испанию как одну из самых популярных стран для тех, кто покупает квартиры и дома за рубежом.
Объявление «Продаю» на окне
Если вы озадачитесь вопросом, а не купить ли мне квартиру или домик в Испании, в Интернете сможете найти массу предложений с самыми разными «лазурными» красотами вилл на морском побережье. Эксперты констатируют, что сравнительно небольшой процент этих картинок и объявлений реален. Так что, если хотите найти хорошую недвижимость по хорошей цене (особенно если покупаете не в качестве инвестиций, а для отдыха своей семьи), лучше выехать на место и искать самим, советует Анна Покровская. И лучше пользоваться предложениями о продаже «из первых рук» — вывешенных владельцами на самих домах. Обращайте внимание на надписи Sevende или Vendo («Продаю» или «Продается» на испанском) на окне, балконе или дверях.
Услуги риэлтора в Испании составляют 10% от стоимости недвижимости (в Нижнем агент по недвижимости возьмет с вас в среднем 1-3%). Эту сумму продавец припишет к ценнику.
При выборе нужно также обратить внимание на район, в котором расположен дом. Даже если покупаете квартиру для того, чтобы проводить время с семьей, а уж тем более если будете приезжать на более долгий срок.
— Интернет сейчас буквально наводнен предложениями «Продается домик на берегу» или «Квартира с видом на море» по привлекательным ценам, которые обусловлены месторасположением недвижимости, — рассказывает юрист. — В Испании продолжают строить комплексы апартаментов или таун-хаусов «посреди пустыни». Рядом нет ничего, кроме кафе, парикмахерской и продуктового магазина. Ни набережной, по которой можно гулять, ни школы, в которую нужно водить
ребенка, ни рынка, где можно купить свежие продукты. Такая недвижимость подходит лишь для любителей пляжного отдыха. И не поддавайтесь на рекламные трюки из разряда «до ближайшего крупного города — всего 30 минут езды». Это достаточно далеко, и у вас должен быть автомобиль, свой или арендованный. На общественном же транспорте 30 минут легко могут превратиться в 50. Так что приезжайте на место и первым делом идите гулять по району вокруг жилого комплекса. Поговорите с теми, кто живет рядом. Дело в том, что большинство пляжных микрорайонов совершенно опустеет к октябрю. Поэтому, если собираетесь жить в доме в осенне-зимний период, лучше выбрать менее тоскливое место.
Старинный особняк или новостройка?
И в Нижнем Новгороде, и в Испании покупателей жилья всегда волнует вопрос — приобрести новую квартиру или на вторичном рынке. По словам Анны Покровской, минусы испанских новостроек — довольно низкое качество строительства: даже если строят немцы, бельгийцы, голландцы, все равно пытаются сэкономить на качестве и получить максимальную прибыль при минимальных затратах. Низкие потолки, маленькие комнатки… На этом фоне здания, построенные 40-60 лет назад и старее, выгодно выделяются. На качестве строительства тогда не экономили, на площадях тоже.
— В Испании есть правило, что каждое здание, отметившее полувековой юбилей, должно пройти обязательную строительную инспекцию. Если оно подобную проверку не прошло, собственника обязывают делать реконструкцию или ремонт. Поэтому при покупке недвижимости на вторичном рынке поинтересуйтесь, когда именно дом построили и прошел ли он такую инспекцию, — рассуждает эксперт.
Сколько отложить на жизнь?
Конечно, самостоятельно покупателю достаточно сложно пройти процедуру купли-продажи. Контракт необходимо посмотреть юристу. Он также может предложить эффективную схему оптимизации налогообложения, например. Средняя стоимость проверки чистоты сделки в Испании — 1200 евро. Придется заплатить нотариальную доверенность — около 50 евро с человека. Вам обязательно нужно получить номер налогоплательщика (NIE). Самостоятельно будете его оформлять месяц, юрист может помочь это сделать за несколько дней
.
Также вам придется оплатить переводчика. По закону, если вы не говорите по-испански, нотариус не выдаст вам доверенность и не утвердит сделку купли-продажи. Так что не обойтись без переводчика, причем с специальным сертификатом. Его можно вызвать через нотариальную контору. Кстати, сам нотариус возьмет за оформление бумаг 1% от стоимости покупаемой недвижимости. За это платит продавец.
При покупке недвижимости придется заплатить налог — 10% от ее стоимости. Кроме цены за квартиру, обратите внимание на то, во сколько вам обойдется содержание жилья. Нужно оплачивать налог на недвижимость, коммунальные платежи, страховку, общественные сборы, которые взимаются, если вы приобретаете недвижимость в закрытом кондоминиуме или комплексе.
Ипотека иностранцу
Вопрос, который мучает многих россиян, желающих купить жилье за рубежом, — а можно ли взять ипотеку в той стране, где приобретаешь квартиру? Всем же известно, что в Европе жилищные кредиты крайне дешевые — буквально 3-4% годовых. По словам юриста А. Покровской, в Испании можно купить практически любую недвижимость в ипотеку. Несмотря на то что для граждан Евросоюза предусмотрены займы до 80% от стоимости недвижимости, россиянам следует рассчитывать, что банк не выдаст вам кредит на сумму больше 50-60% от стоимости недвижимости. Точная сумма кредита зависит от банка, а также от многих дополнительных нюансов: работаете ли вы по найму или владеете собственным бизнесом, женаты ли, работает ли ваш спутник жизни, сколько детей (и других иждивенцев), какой совокупный доход семьи. Последний пункт — самый интересный для кредитной организации, причем учитывается доход из любых источников проценты с роста капитала, заработная плата, прибыль от инвестиционных вложений, собираемая арендная плата и т.п. Кредит обычно выдают на 10-15 лет, платежи могут осуществляться помесячно или ежеквартально. На весь период ипотеки собственность должна быть застрахована, при этом она находится в залоге у банка. В этом плане отличий от требований российских банков нет, чего нельзя сказать про ставки: большинство испанских банков в 2015 году выдают ипотеку под 3,5-3,7% годовых. Также многие финансовые организации берут 1% от стоимости покупки за открытие ипотечного счета (выдачу ипотеки), а вот у нас комиссий нет.
— Если вы хотите купить иностранную недвижимость за зарубежный кредит, сначала убедитесь, что вам его дадут и на какую точно сумму, — советует юрист. — Главное — не наткнуться на агента по недвижимости, которому лишь бы продать, а таких миллион, так как риэлторы в Испании не обязаны оформлять лицензию, страховать свою ответственность, получать профильное образование, поэтому в эту профессию идут эмигранты со всего света.
Россияне любят Болгарию и Испанию
Спрос на зарубежную недвижимость у россиян, конечно, сократился — все-таки кризис на дворе. Но дома и квартиры за границей продолжают покупать.
По последним исследованиям Международного агентства недвижимости Gordon Rock, самыми популярными странами для покупки массового жилья у наших сограждан остаются Болгария и Испания. Эти предпочтения для россиян традиционны. Более того, Испания находится на первом месте по объемам продаж в денежном эквиваленте, считают эксперты. Далее в топ-10 идут Германия, Турция, Чехия, Греция, Черногория, Италия США, Франция.
кстати
А вот российские банки не выдают жилищные кредиты на покупку зарубежной недвижимости. Чтобы воспользоваться российскими заемными средствами, вам придется взять беззалоговый потребительский кредит, или оформить заём под залог квартиры в российском банке, либо обратиться в представительство иностранной финансовой организации на территории Российской Федерации.
Газета «Биржа» 42/1223/11.2015Журналист Алиса Зорина