09.02.2016
Несмотря на сложную экономическую обстановку в стране, строительный комплекс региона развивается нормально. К такому выводу пришли участники организованной журналом National Business при поддержке министерства строительства Нижегородской области конференции «Строить и жить. Пути и перспективы развития строительного комплекса Нижегородской области в новых экономических условиях». Мероприятие прошло в рамках XIII Российского архитектурно-строительного форума.
СТАБИЛЬНОЕ РАЗВИТИЕ ПРОДОЛЖАЕТСЯ
Большинство участников мероприятия были настроены весьма оптимистично: несмотря на все санкции и колебания валютных курсов, процесс строительства в регионе не остановился. Количественные показатели, подтверждающие позитивную динамику, привел в своем выступлении министр строительства Нижегородской области Владимир Челомин. За первые четыре месяца 2015 года строительная отрасль демонстрирует рост на 11%, строительный комплекс региона развивается. «У меня нет сомнений в том, что мы достигнем планку, установленную на 2015 год- 1620тыс. кв. мжилья будут введены в строй», -заявил министр. (Для сравнения: в минувшем году область получила 1588тыс. кв. м жилых площадей, то есть рост объемов строительства продолжается.) По словам Владимира Челомина, сложности регион ждут позднее: «Уже сейчас надо серьезно готовиться к рубежам, на которые намечено выйти в 201 б году, а это 1950 тыс. кв. м». Большую роль в реализации столь амбициозных планов должна сыграть реализация таких программ, как «Жилье для российской семьи» и расселение аварийного фонда.
Министр особо подчеркнул, что следует предпринимать меры по снижению себестоимости и продажной стоимости квартир, поскольку Нижегородская область находится в числе регионов с самой высокой ценой на жилье. По мнению Владимира Челомина, важнейшие факторы уменьшения издержек — это освобождение застройщиков от несвойственных им функций, снижение административных барьеров, облегчение условий по подключению к коммуникациям, э также использование современных технологий. И, конечно, для обеспечения высоких темпов поста строительной отрасли необходимо наличие подходящих земельных участков. По оценке министра, в регионе есть земельные резервы для строительства 2 млн квадратных метров жилья ежегодно. Но при этом важно обеспечить целевое использование земель, не допускать, чтобы выделенные под строительство участки оставались не застроенными з течение длительного времени.
Кстати, на эффективное использование выделенных застройщику земель направлено и ужесточение законодательства. Если раньше можно было продлевать разрешение на строительство достаточно долго, то сейчас продление допускается только один раз и на срок не более трех лет. Если же застройщик не успевает выполнить взятые на себя обязательства, то участок будет у него изыматься и передаваться более расторопному участнику рынка.
БАРЬЕР БАРЬЕРУ РОЗНЬ
Одной из главных причин, негативно влияющих на темпы развития строительной отрасли, принято называть труднопреодолимые бюрократические препоны. Так ли они высоки на самом деле? Директор Департамента градостроительного развития территории Нижегородской области Александр Бодриевский считает, что проблема барьеров несколько переоценена. «Сейчас много говорится о том, что власть должна облегчать застройщикам прохождение различных формальных процедур, и это действительно важно. Но бюрократические препоны необходимо отличать от значимых требований законодательства, — призвал Александр Бодриевский. — Далеко не всегда застройщики предоставляют полностью подготовленную документацию, и это вызывает объективное замедление процесса согласования». Что касается выдачи разрешения на строительство, то эта функция является прерогативой органов местного самоуправления. Если у застройщика имеется утвержденная документация и заключение нашего департамента, то сложностей с получением разрешения не возникает, процедура занимает 7-10 дней. Если же осуществить мечту любого застройщика и вообще отказаться от выдачи разрешений на строительство, появляются более серьезные проблемы: объект, построенный без разрешения, невозможно зарегистрировать.
Президент СРО НП «Объединение нижегородских строителей», координатор НОСТРОЙ по Приволжскому федеральному округу Дмитрий Кузин согласился с тем, что вопрос получения разрешения на строительство не является реальной бюрократической препоной. «Для застройщика важен алгоритм действия, который в Нижегородской области детально прописан», — отметил Дмитрий Кузин. Он также обратил внимание на возрастание роли саморегулируемых организаций в процессе контроля за деятельностью строителей.
«Государство планирует возложить на СРО ответственность не только за обеспечение безопасности и юридической чистоты строительства, но и за контрактную составляющую, то есть непосредственно за бизнес, — сообщил Дмитрий Кузин. — В новом законе о строительном подряде планируется предусмотреть дополнительные полномочия СРО в виде предаттестации к контракту. Регулятором строительной отрасли все в большей степени становятся не надзорные органы, а сама система, и это позитивный фактор».
В ПОИСКАХ НОВЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ
Генеральный директор МКУ «Главное управление по строительству и ремонту метрополитена, мостов и дорожных сетей г. Н.Новгорода» Юрий Гаранин напомнил участникам конференции о том, что слово «кризис» означает не только сложности, но и новые возможности. «Кризис — это время включать мозги, чтобы искать пути повышения эффективности и снижения издержек, — уверен руководитель ГУММиД. — Например, снижение оценочной стоимости строительства новой станции метро простимулировало подрядчиков применить более совершенные технологии». Точно так же и при рассмотрении проекта развязок на подъезде к аэропорту благодаря снижению финансирования были найдены более эффективные решения.
Юрий Гаранин также сообщил, что инфраструктурные объекты, запланированные к чемпионату мира 2018 года, строятся успешно, несмотря на сложную экономическую обстановку. Но если приоритетные инфраструктурные объекты гарантированно получают государственное финансирование, то жилищное строительство зависит от платежеспособного спроса. В усло-зиях объективного снижения покупательной способности населения особую важность приобретают механизмы финансовой поддержки инвесторов со стороны государства, о которых рассказал директор отдела корпоративных финансов КПМГ в России Степан Светанков. Он выделил несколько программ государственной поддержки, рассчитанных на различные категории инвестиционных проектов. Так что некоторые застройщики по своим инвестиционным проектом могут претендовать на получение государственных гарантий и возможность получения более низкой ставки по заемному финансированию.
В частности, Степан Светанков указал, что застройщики в настоящее время могут воспользоваться государственными гарантиями, проектным финансированием и гарантиями Агентства кредитных гарантий.
Государственные гарантии выдаются в соответствии с Постановленим Правительства РФ № 101 б от 14декабря2010г. «Об утверждении Правил отбора инвестиционных проектов и принципалов для предоставления государственных гарантий Российской Федерации по кредитам либо облигационным займам, привлекаемым на осуществление инвестиционных проектов» Они могут быть предоставлены по кредитам, выданным в целях реализации инвестиционных проектов -до 50% от стоимости проекта. Правда, проекты, реализуемые с поддержкой по данной программе должны быть достаточно большими -от 5 млрд рублей, а собственных средств у инвестора должно быть не менее 15%. Для получения государственных гарантий требуется отчет уполномоченного финансового консультанта и договоренности с финансовыми организациями.
Поддержка проектного финансирования осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства № 1044 от 11 октября 2014 г. «Об утверждении Программы поддержки инвестиционных проектов, реализуемых на территории Российской Федерации на основе проектного финансирования». Размер проектов от 1 до 20 млрд рублей.Финансирование проектов осуществляется в рублях по ставке рефинансирования + 2,5% (итого 11,5%). Государственные гарантии по кредитам, выданным в целях реализации инвестиционных проектов могут состалять до 25% от суммы кредита.
А гарантии Агентства кредитных гарантий выдаются субъектам малого и среднего бизнеса в соответствии с решением Правительства РФ № 740-р от 5 мая 2014 г. О создании ОАО «Небанковская депозитно-кредитная организация «Агентство кредитных гарантий». Она может обеспечивать исполнение обязательств заемщика в пределах 50% от суммы кредитных требований банка к заемщику. А вознаграждение за гарантию составляет 1,25% годовых.
«БОЕПРИПАСЫ»ДЛЯ СТРОИТЕЛЬНОГО ФРОНТА
В начале 2015 года застройщики сетовали на резкое повышение цен на строительные материалы. При этом удорожание было связано не столько с объективными процессами, сколько с паническими ожиданиями участников рынка и желанием некоторых из них получить дополнительную необоснованную прибыль. Сейчас наступила определенная стабилизация, в ходе которой все более уверенно о себе заявили нижегородские производители.
Управляющий директор Пешеланского гипсового завода Евгений Ижболдин сообщил, что Пешеланский завод, снабжающий своей уникальной продукцией практически всю страну, намерен предложить нижегородским строителям наиболее выгодные условия поставок. Они могут приобретать материалы завода по оптовым ценам. С таким предложением руководство предприятия обратилось к правительству региона.
Обратить больше внимания на нижегородских производителей призвал и генеральный директор ООО «Поритеп НН» Валерий Жуков. Он сообщил, что в Богородске готовится к пуску завод по производству стеновых блоков из ячеистого бетона, которые директор образно назвал «боеприпасами» для строительной отрасли. Валерий Жуков отметил, что за качественной современной строительной продукцией не обязательно отправляться за рубеж, ее можно найти и в своем регионе.
СТАВКА НА КАЧЕСТВО
Известно, что в сложных экономических условиях происходит некий естественный отбор: слабые игроки уступают место тем, кто умеет отвечать на вызовы времени и предлагает наиболее востребованные товары и услуги. Строительный рынок — не исключение из этого правила. В то время, когда некоторые застройщики испытывают серьезные проблемы со сбытом, собственник компании «Евродом» Алена Харитонова не скрывает, что спрос на жилье, построенное этой фирмой, заметно превышает предложение. Индивидуальное жилищное строительство в черте города, которое развивает компания «Евродом», пока является для Нижнего Новгорода скорее исключением, чем правилом. Однако у этого вида застройки большое будущее. «Мы бы хотели обратить внимание руководства региона на то, что город должен быть красивым и удобным для жизни, а это немыслимо без планомерного развития малоэтажного строительства, — подчеркнула Алена Харитонова. -Нижнему Новгороду нужны градостроительные программы по развитию территорий, занятых индивидуальным жилищным строительством, л мы со своей стороны готовы участвовать в их разработке. Мы внедряем в жизнь нижегородцев стандарты экологически благоприятного, комфортного, естественного жилья, выполненного из самых качественных материалов».
Втоже время и втипичнои для мегаполиса высотной застройке наблюдается тенденция к развитию комплексного подхода к строительству, возведению жилья бизнес-класса с передовой инфраструктурой и многочисленными преимуществами. Проект такого микрорайона будущего представил директор ООО «Объектстрой» Михаил Горбатенко. «Микрорайон «Маршал Град», расположенный на территории бывшего училища тыла, уникален, — констатировал Михаил Горбатенко. — Чтобы будущие новоселы смогли в полной мере воспользоваться всеми преимуществами этой территории, мы досконально изучили состояние склона и предусмотрели комплекс работ по его укреплению еще до начала проектирования. Особое внимание мы уделили обеспечению безопасности проживания и развитию инфраструктуры. Мы уверены, что качественное жилье будет непременно востребовано нижегородцами».
В ОЖИДАНИИ ПОДЪЁМА
Если строители говорят о стабильном развитии отрасли и готовят амбициозные планы, то банковские структуры отмечают спад ипотечного кредитования, связанный с ростом процентных ставок, начиная с 2014 года. Впрочем, в последнее время и на ипотечном горизонте возникла светлая полоса.
«Существующая ныне процентная ставка 11,9% практически сравнялась с докризисной ставкой 11,5%, — отметил заместитель управляющего головного отделения по Нижегородской области ОАО Сбербанк Сергей Полянский. — Это вполне адекватная величина, позволяющая рассчитывать на определенный рост объемов ипотечного кредитования. Но сегодня лимитирующим фактором является не столько ставка по кредиту, сколько цена жилья. Без снижения стоимости квадратного метра значительный рост ипотеки невозможен».
Но на падение цен в сфере жилищного строительства в ближайшем будущем рассчитывать не приходится. Об этом заявила директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. «Рост цен на жилье в Нижегородской области замедлился, но не остановился, — подчеркнула она. — В настоящее время средняя цена на первичное жилье составляет 62 556 рублей за квадратный метр, на вторичном — 72 372 рубля. Думаю, что до конца года цена на первичном рынке вырастет на 5 — 7%, на вторичном — на 4 — 5%. Это ниже реального уровня инфляции, но это все же рост, а не падение цены».
Татьяна Романчева связывает нынешнее состояние на рынке недвижимости не столько с кризисом, сколько с цикличностью развития, когда периоды подъема сменяются периодами поглощения и спада. В настоящее время происходит закономерный спад. Что касается подъема, то его следует ожидать через пару лет.
Говоря о перспективах развития рынка жилой недвижимости в Нижнем Новгороде, директор центра экспертизы напомнила о печальном опыте западных стран, сделавших в свое время ставку на массовую дешевую застройку. Сегодня спанельные микрорайоны в США и Канаде превратились в гетто, куда даже полиция боится заходить Татьяна Романчева убеждена, что будущее города нельзя приносить в жертву сиюминутным интересам строительных компаний и ведомств. Как бы ни было важно жилищное строительство, необходимо думать о комплексном развитии всей территории, включая решение транспортных, экологических и энергоресурсных проблем. Несмотря на сложные экономические условия, требования людей к условиям проживания возрастают. И те застройщики, которые намерены подойти к окончанию кризиса во всеоружии, должны быть готовы к будущему изменению структуры спроса.
Источник: National Business