Примеры расчета восстановительной стоимости

Примеры расчета восстановительной стоимости зданий

 

В качестве объекта оценки выбрано здание (сооружение) картофелехранилища, расположенного в пригороде Санкт-Петербурга. Дата оценки (условно) — 1 января 2000 г.

Описание объекта оценки:

Объект представляет собой действующее картофелехранилище со складскими помещениями.
Здание — отдельно стоящее, имеет прямоугольную форму, год постройки — 1970 г., группа капитальности — 2, количество этажей — 1.
Общая оцениваемая площадь:
— здания в плане — 532 м²;
— полезная площадь — 480 м². Высота здания — 4,5 м. Строительный объем — 2394 м³.

Сведения о конструктивных особенностях здания:
— фундамент:
под колонны — железобетонный, стаканного типа,
под стены — ленточный, сборные железобетонные блоки;

— колонны — железобетонные;
— наружные стены — кирпичные;
— несущие конструкции — полный железобетонный каркас;
— перекрытия — сборные железобетонные плиты;
— ворота — деревянные;
— перегородки — кирпичные;
— кровля — мягкорулонная в три слоя;
— полы — бетонные.

Инженерные сети — электроосвещение, вентиляция (естественная). Для рассматриваемого объекта: территориальный пояс — 1 (первый), климатический район — 2 (второй), отрасль — сельское хозяйство.

Рассмотрим расчет восстановительной стоимости улучшений объекта оценки всеми четырьмя методами: базисно-индексным, ресурсным, модульным и методом сравнительной единицы.

В качестве приложения дадим классификацию зданий на группы тотальности в зависимости от материала капитальных конструкций: фундаментов, стен и перекрытий (табл. 11.2, 11.3):

Распределение гражданских зданий по группам капитальности

1. Расчет восстановительной стоимости базисно-индексным методом
Последний раз базовые цены в строительстве в нашей стране были установлены в 1991 г. (СНиП 4.03.91). На практике сметные расчеты строительно-монтажные работы чаще составляются в базисных ценах 1984 г., так как нормативная документация (СНиП IV-4-82) была разработана наиболее подробно. Кроме того, региональные индексы пересчета сметной стоимости от базисных к текущим ценам, которые в Санкт-Петербурге разрабатывает Региональный центр по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга, определяются именно для пересчета от базисного уровня 1984 г. Эти индексы публикуются в ежемесячном бюллетене «Стройинформ СПб.».

Распределение производственных зданий по группам капитальности

Согласно нормам 1984 г. и ныне действующим, сметная стоимость строительства объекта определяется сводным смешно-финансовым расчетом, включающим 12 глав:

Глава 1. Подготовка территории строительства (норма затрат — 1-10%).
Глава 2. Основные объекты строительства.
Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения. Глава 4. Объекты транспортного хозяйства и связи. Глава 5. Объекты энергетического хозяйства. Глава 6. Наружные сети и сооружения.
Глава 7. Благоустройство территории строительства и озеленение (всего инфраструктура объекта по главам 3—7 имеет ориентировочную норму затрат 3—30%).
Глава 8. Временные здания и сооружения (регламентируется обычно 1—4% от суммы глав 1—7).
Глава 9. Прочие работы и затраты (обычно около 4—10% от суммы глав 1—8):
— удорожание работ в зимнее время (1,5—3,5%) от суммы глав 1—8;
— налог на пользование автодорогами (примерно 2,5%) от суммы глав 1—12 и др.
Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор), авторский надзор (от суммы глав 1—9):
— технический надзор (со стороны заказчика) 3—5% от суммы глав 1—9;
— авторский надзор (со стороны проектировщика) 3—10% от суммы глав 1—9.
Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров (глава вводится, если есть потребность в специально обученных кадрах, не нормируется и не регламентируется. Может отсутствовать, если объект типовой).
Глава 12. Проектные и изыскательские работы. В зависимости от суммы прямых затрат обычно около 1,5—11% от суммы глав 1—11.

Основу расчета составляет глава 2, которая включает в себя данные локальных сметных расчетов (смет) на отдельные виды строительно-монтажных работ: земляные работы, фундаменты, стены, полы, проемы, кровля и т.д. Для составления локальных смет используются ЕРЕР-84 и сборники средних районных сметных цен на материалы, изделия и конструкции (приложение к СНиП IV-4-82). В настоящее время РЦЦС разработана новая база 1998-1999 гг. — ПРС-98, ПРР-98, ПРМ-98, ЕРС-99, ЕРР-99, ЕРМ-99.

Последовательность расчета
1. Данные расчетов локальных смет группируются по элементам прямых затрат: материалам (М84), основной заработной плате основных рабочих (ЗПМ) и эксплуатации машин и механизмов (ЭМиМ84).
2. Определяются прямые затраты в текущих ценах:

Определяются прямые затраты в текущих ценах на строительство

3. Определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по региону. Причем накладные расходы могут определяться от прямых затрат или от фонда оплаты труда (ФОТ) в процентах.
Накладные расходы в соответствии с рекомендациями Регионального центра по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга от ФОТ определяются по формуле

Формула строительства в Санкт- Петербурге

Норма прибыли подрядчика установлена Госстроем России в размере 12% (8% для базы 1984 г.).
4. Суммированием вышеназванных затрат определяется стоимость строительно-монтажных работ (итог главы 2) V .
5. По данным проектно-сметнои документации определяются затраты на создание инфраструктуры объекта (главы 1, 3—7).
6. Затраты по главе 8 определяются по нормативам от итога по главам 1—7 (временные здания и сооружения).
7. Затраты по главе 9 определяются по нормативам от итога по главам 1—8 (зимнее удорожание и прочие затраты).
8. Затраты по главе 10 определяются по нормативам от итога по главам 1—9.
9. Затраты по главе 12 определяются по нормативам от итога по главам 1—11.
10. Суммированием затрат по главам 1—12 и плюс НДС определяется стоимость строительства объекта Сстр.
Дополнительные косвенные издержки застройщика оцениваются в диапазоне 0,5—10% от затрат по главам 1—12.
Затем восстановительная стоимость улучшений объекта определяется увеличением С на величину предпринимательского дохода (ПП).
При использовании базисно-индексного метода расчеты стоимости строительства проводились в базисных ценах 1991 г. на основе укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (УПБС BP).
Переход от цен базисного 1991 г. к текущим осуществлялся с помощью индексов удорожания (индексный метод), а последние в свою очередь определялись с учетом фактических биржевых цен на материалы и энергоносители. При расчете индексным методом стоимостные показатели ресурсов брались по данным РЦЦС на дату проводимой оценки — 1 января 2000 г.
Расчеты выполнены в среде электронных таблиц Excel с использованием программы АРМ-оценщика Ар-Рго-2.0. Результаты расчетов приведены в таблице.

Пример расчетов по видам работ в рамках базисно-индексного метода

Расчет сметной стоимости строительно-монтажных работ

Расчет восстановительной стоимости улучшений объекта

Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная базисно-индексным методом, округленно составляет 877 000 руб.
2. Расчет восстановительной стоимости ресурсным методом Последовательность расчета восстановительной стоимости ресурсным методом:
1) по данным проектной документации, технических паспортов или натурных обмеров определяется расход основных строительных материалов, изделий и конструкций для данного здания;
2) определяется текущая стоимость строительных материалов изделий и конструкций на дату оценки по данным предприятий мелкооптовой и оптовой торговли Санкт-Петербурга;
3) вычисляются затраты на оплату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин и механизмов с учетом среднестатистических данных по строительству в данном регионе. Принимается во внимание, что затраты на оплату труда для зданий, выполненных преимущественно из сборных элементов, ниже, чем для объектов из монолитного бетона или кирпича;
4) определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по данному региону:

HP = (Зс + Зм) х Ин: 100,

где Ин — норматив накладных расходов от фонда оплаты труда, составляющий в зависимости от вида строительства объекта на весь комплекс работ по видам строительства: промышленное — 92%, жилищ-но-гражданское — 94%, крупнопанельное и объемно-блочное жилищное строительство — 143%, транспортное — 86%, водохозяйственное — 84%, энерготехническое — 93%, сельскохозяйственное — 94%, прочие отрасли — 90%.
Норма прибыли подрядчика: для жилищно-гражданского строительства — 11%, промышленного — 10,7%, сельскохозяйственного — 11%, прочих отраслей — 11% (СтройИнформ. 1999. № 7);
5) восстановительная стоимость строительно-монтажных работ определяется суммированием вышеназванных затрат;
6) вычисляются затраты на создание инфраструктуры объекта (наружные сети, подготовку территории строительства, благоустройство, проектно-изыскательские работы и т.п.);
7) с учетом затрат на инфраструктуру и НДС вычисляется стоимость строительства объекта;
8) восстановительная стоимость улучшений определяется увеличением строительства на величину предпринимательского дохода.
Результаты расчетов приведены в таблице

Пример расчета восстановительной стоимости объекта в рамках ресурсного метода

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ МАШИН И МЕХАНИЗМОВ

Расчет восстановительной стоимости улучшений объекта ресурсным методом, руб.

Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная ресурсным методом, округленно составляет 888 000 руб.

1. Расчет восстановительной стоимости методом сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м² площади, 1 м³ строительного объема, 1 стояночного места и т.д.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта.

При применении этого метода для определения восстановительной стоимости используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и сборников. К нормативной базе рассматриваемого метода относятся сборники «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС). Эти сборники содержат данные о восстановительной стоимости типовых объектов (единицы потребительских свойств) по информации на 1969 г.

При проведении расчетов использована электронная программа (написанная на базе сборников УПВС) для нахождения и анализа типовых объектов, дальнейшей корректировки на отличия по конструктивным решениям от объекта оценки.

Корректировка на дату оценки проводилась с использованием индексов (дефляторов) ежеквартально публикуемым Региональным центром ценообразования в строительстве Санкт-Петербурга. Эта корректировка производится двойным пересчетом цен с 1969 г. на 1984 г. и с 1984 г. на дату оценки.
Далее проведена корректировка на отличия в составе и типах инженерного оборудования.

Во время расчетов было выбрано и рассмотрено несколько вариантов объектов-аналогов (теплиц), схожих по своему назначению, конструктивным решениям, по составу и типам инженерного оборудования. Из них окончательно выбирался один аналог как типовой.

Были проведены корректировки объекта-аналога на отличия от объекта оценки и приведение скорректированной стоимости 1969 г. на дату оценки — 1 января 2000 г.

Расчет восстановительной стоимости улучшений объекта методом сравнительной единицы

Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная на основе укрупненных показателей восстановительной стоимости с использованием метода сравнительной единицы, округленно составляет 826 000 руб.

4. Расчет восстановительной стоимости модульным методом
При использовании модульного метода выбранные показатели ресурсов также выбирались на указанную дату оценки.

В качестве основного конструктивного модуля для расчета стоимости рассматриваемого объекта — картофелехранилища — выбираются кирпичные стены.
Рассчитанный объем кирпичной кладки — 177,7 м³.

Прямые затраты рассчитаны для данного модуля ресурсным методом в подходе, дают расчеты, выполненные ресурсным методом, так как используют ценовую рыночную информацию на указанную дату.

Расчет восстановительной стоимости модуля, руб

По данным техпаспорта на рассматриваемое сооружение — картофелехранилище, удельный вес рассчитанного модуля (кирпичные стены) в стоимости всего объекта составляет 32%.

Тогда стоимость всего объекта: 289 358 : 0,32 = 904 243 руб.
Таким образом, восстановительная стоимость объекта оценки, рассчитанная модульным методом, округленно составляет 904 000 руб.

Сводная таблица результатов расчета восстановительной стоимости улучшений картофелехранилища имеет следующий вид:

Расчет восстановительной стоимости улучшений картофелехранилища различными методами

Расчеты, проведенные модульным методом, хотя и используют текущие рыночные данные (цены), но только частично, на отдельный модуль, а окончательная стоимость определяется по удельному процентному отношению в стоимости всего объекта. Поэтому можно считать точность результатов, полученных этим методом, несколько ниже, чем при расчете ресурсным методом, хотя в абсолютном выражении значение оцениваемой стоимости получилось наибольшим среди всех рассмотренных методов оценки.

Метод сравнительной единицы и базисно-индексный метод основаны на выбираемом базисном уровне цен на ресурсы, приводимом к текущему (на дату оценки) уровню, посредством индексации данных по объекту оценки. Это приводит к относительно большей погрешности результатов расчета (особенно для метода сравнительной единицы) по отношению к расчету ресурсным методом.

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что расчет восстановительной стоимости улучшений ресурсным методом дает наиболее точную оценку стоимости, однако это наиболее трудоемкий метод из всех рассмотренных.

Определенная одним из методов восстановительная стоимость улучшений оцениваемого объекта является основой для определения рыночной стоимости затратным подходом. Именно с уровня восстановительной стоимости (или стоимости замещения) улучшений, моделирующей их стоимость как если бы они были новыми на дату оценки, производится начисление совокупного износа, позволяющее получить в итоге оценку улучшений в их реальном состоянии на дату оценки.

Однако восстановительная стоимость лежит в основе расчета и стоимостей в использовании затратным подходом. В таком случае затраты на воссоздание (воспроизводство) оцениваемых улучшений объекта на дату оценки рассчитываются с использованием не рыночных, а договорных цен и сметных расценок на проведение строительно-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т.п. Информация об удельных или единичных показателях стоимости также должна носить договорной, нормативный, расчетный (по факту) характер, а не рыночный. При этом сохраняются все параметры эксплуатационных качеств, присущих данному объекту (с учетом эргономических, санитарно-гигиенических, экологических и других норм, действовавших на момент ввода здания/сооружения в эксплуатацию).

Наконец, оценщик должен осознавать, какую из двух стоимостей он оценивает, — восстановительную или замещения, — мотивировать свой выбор и последовательно отследить его реализацию (по соответствующим изменениям в проекте, наборе конструктивных элементов, моделях оборудования и т.п.). При этом при выборе как основы для расчетов затратным подходом стоимости замещения необходимо представить доказательство того, что используемая для оценки модель действительно имеет эквивалентную полезность с оцениваемым объектом.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с