04.10.2016
Квартира моя дорогая Собственники жилья скоро получат налоговые платежки с совсем другими цифрами
До 20 октября москвичи, а также жители еще 27 пилотных регионов должны получить квитанции на уплату налога на имущество, рассчитанного по новой формуле. Налог, сформированный исходя из кадастровой стоимости имущества вместо инвентаризационной, будет существенно выше привычной величины.
«Если инвентаризационная стоимость объекта по большому счету это стоимость кирпичей, из которых этот объект построен, да еще и скорректированная с учетом амортизации, устаревания, то кадастровая стоимость – это рыночная оценка объектов недвижимости, наших квартир. И возраст объекта не имеет большого значения», – пояснял журналистам глава департамента экономической политики Максим Решетников. В среднем, по данным районных и городских БТИ, инвентаризационная стоимость стандартных двухкомнатных квартир в Московском регионе в первые восемь месяцев 2016 года варьировалась от 200 до 450 тысяч рублей. Кадастровая их стоимость на сегодня составляет от 4 до 12 млн и выше. Зная эти цифры, нетрудно посчитать налог «раньше» и «теперь».
По инвентаризационной стоимости объекта до 300 тысяч рублей ставка составляла 0,1%, до 500 тысяч рублей – 0,3%, свыше 500 тысяч рублей – 2%. То есть налог на среднюю «двушку» до 2015 года составлял 400–1350 рублей в год. По новому закону ставка налога начинается от 0,1% кадастровой стоимости и может быть увеличена местной властью до 0,3%. Для элитной недвижимости (кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей) ставка налога составит 2%. То есть налог на самые типовые двухкомнатные квартиры, но по новым правилам, составит от 4 до 18 тысяч рублей в год. Неудивительно, что платежки ФНС стала рассылать по квартирам после парламентских выборов, хотя официально кампания стартовала в августе. До 20 октября их должны получить все владельцы недвижимости, срок оплаты установлен до 1 декабря 2016 года, после чего будут начисляться штрафы и пени.
Столичные власти, пользуясь данным федеральным законодательством правом, дифференцировали ставки в зависимости от стоимости имущества. Так, собственники жилых домов, квартир, иных жилых помещений независимо от площади, а также хозяйственных построек площадью до 50 кв. метров при кадастровой стоимости одного объекта до 10 млн рублей (включительно) будут платить налог по ставке 0,1%. При стоимости недвижимости свыше 10 млн и до 20 млн рублей – 0,15%, свыше 20 млн и до 50 млн рублей – 0,2%, а собственники дорогих московских квартир стоимостью свыше 50 млн, до 300 млн рублей, заплатят уже ставку в 0,3%. (Для элитного жилья стоимостью от 300 млн рублей сохраняется предусмотренное ФЗ налогообложение в размере 2%.) В отношении гаражей и машино-мест и прочих объектов недвижимости столичные власти тоже оказались солидарны с Налоговым кодексом РФ: ставки налогообложения составляют 0,1% и 0,5% соответственно. Для владельцев единственного жилья предусмотрены вычеты: в комнатах не подлежат налогообложению 10 кв. метров, в квартирах – 20 кв. метров, в частных домах или коттеджах – 50 кв. метров.
На прошлой неделе мэрия привела примеры расчета налога на имущество для конкретных квартир. Например, инвентаризационная стоимость однокомнатной квартиры площадью 36 кв. метров по адресу Малая Тульская, 2/1, кор. 2, составляла 266 719 рублей, а кадастровая – 7 232 284. Получается, что за 2014 год владелец заплатил 267 рублей налога, а за 2015-й заплатит 852 рубля.
Разница в три с лишним раза, но в абсолютных цифрах сумма совсем не страшная. Другой официальный пример: квартира площадью 82 кв. метра на ул. Рудневка, 11. В прошлом году налог составил 8532 рубля, а в нынешнем – 9384 рубля. Тоже некритично. В Центральном округе власти для примера выбрали крохотную квартиру – 31 кв. метр – на Ходынской улице, 4, граничащей с железной дорогой и САО. Ее кадастровая стоимость составляет 7 815 064, соответственно, налог 763 рубля против 249 рублей в прошлом году. В мэрии также напомнили, что переход на новую систему налогообложения никак не сказался на льготах. От оплаты налога на недвижимость по-прежнему освобождаются все пенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, чернобыльцы – всего 15 льготных категорий. Таких в Москве 1,5 млн из 4,9 млн собственников недвижимости, то есть практически каждый третий.
Естественно, в хороших районах, особенно в центре, ситуация не совсем такая, как показывает мэрия. Например, владелец трехкомнатной квартиры площадью 74 «квадрата» у станции метро «Фрунзенская» в этом году заплатит примерно 7,5 тысячи рублей налога. Тогда как раньше платил чуть больше тысячи. И это еще не весь налог, а только пятая его часть. Чтобы не проводить шоковую терапию, власти предусмотрели переходный период сроком на 5 лет: сейчас граждане заплатят 20% от начисленной ФНС суммы. В 2017 году – 40%, в 2018-м – 60%. Лишь в 2020 году налог станет полным – 100%. Значит, владельцу квартиры на «Фрунзенской» надо будет заплатить почти 40 тыс. рублей.
Кроме того, надо понимать, что кадастровая оценка недвижимости, исходя из которой рассчитывается налог, проводилась в 2014 году, когда в экономике и на рынке недвижимости была совсем другая ситуация. Сейчас оценка жилья для расчета налога на недвижимость нередко оказывается выше рыночной более чем на 20%. Например, «двушка» рядом с метро «Сокол» по кадастру стоит 12,5 млн рублей, а на продаже такая же квартира стоит 10,2 млн рублей. И риелторы уверяют, что в процессе торга можно добиться скидки еще 10%. Примерно так же обстоят дела и в других районах Москвы. (Это легко проверяется через калькулятор на сайте департамента экономической политики и развития, который по адресу показывает кадастровую стоимость имущества.) Получается, что москвичи будут платить налог с завышенной по сравнению с рыночной стоимостью недвижимости. И это на фоне кризиса, плохой ситуации в экономике и падения доходов основной массы населения.
«Налогообложение недвижимости на основе оценок БТИ было абсурдно низким, но переход на кадастровую оценку не должен становиться инструментом по максимальному выжиманию налогов из населения и бизнеса», – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
«Имеет место очевидный конфликт интересов: с одной стороны, государство заинтересовано в увеличении налоговых сборов, следовательно, в повышении кадастровой стоимости недвижимости. С другой – бизнес и население хотят платить меньше и часто справедливо возмущены тем, что их имущество оценили дороже, чем оно стоит на самом деле. Сейчас кадастровую оценку в основном оспаривают компании, но когда платежки с существенно возросшими суммами налога получат граждане, власти могут столкнуться с ростом социальной напряженности. На дворе кризис, в таких условиях увеличение налогового бремени воспринимается особенно болезненно», – предупреждает Репченко.
В мэрии тоже понимают, что ситуация вокруг налога складывается сложная. «У нас сейчас завышенные цены на недвижимость, они неадекватные», – говорит заммэра Наталья Сергунина. Правда, по ее мнению, все дело в инвестиционных квартирах: они не создают налоговой базы, но при этом поддерживают общий тренд на высокие цены на недвижимость. «Но возрастет объем налоговой нагрузки, следовательно, цены на недвижимость упадут», – прогнозирует Сергунина. Тут, правда, есть одно существенное «но»: пересмотреть прежнюю кадастровую оценку московские власти в ближайшее время не смогут. Депутаты Госдумы предыдущего созыва, уходя из парламента, «заморозили» ее данные для целей налогообложения до 2020 года. Впрочем, у городских чиновников остаются полномочия по изменению ставок и увеличению налоговых вычетов.
Кроме того, данные кадастровой оценки своей квартиры можно оспорить. Для этого нужно обратиться с заявлением в комиссию при Росреестре. В первом полугодии 2016 года несогласных набралось 700 человек, что на 200 больше, чем было годом ранее. Примечательно, что, по данным Росреестра, 70% заявлений граждан были удовлетворены. Ну а те, кто не добился переоценки в комиссии, идут в суды, которые обычно тоже становятся на сторону истцов. Во всяком случае в целом по России в предыдущие два года гражданам и бизнесу удалось в результате оспаривания кадастровой оценки снизить налоговую базу на 4 трлн рублей.
СПРАВКА
Решение о новом порядке расчета налога на недвижимость физических лиц было принято в 2014 году. В 2015-м Москва вошла в перечень пилотных регионов, жителям которых первым предстоит опробовать нововведение. И в этом году горожане увидят, как кадастровая стоимость их квартир отличается от инвентаризационной. Сейчас они заплатят налог за 2015-й год, в следующем – за 2016-й и т.д. Всего по статье «Налог на имущество физлиц» мэрия планирует собрать 7 млрд рублей.
Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»