Не так давно Губернатор Алексей Дюмин провел совещание с членами правительства и застройщиками по вопросу жилищного строительства в Тульской области. Он подчеркнул, что «…улучшение жилищных условий наших граждан остается одной из ключевых задач. Для ее решения важно ежегодно увеличивать объем ввода жилья». Как у нас обстоят здесь дела?
Цифры – отличные
Формально, с точки зрения основных показателей, у нас тут все хорошо.
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тульской области Элеонора Шевченко сообщила, что сейчас в регионе 40 застройщиков осуществляют строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства на 130 объектах. С 2013 года в области сложилась устойчивая тенденция роста показателя ввода жилья. С 300 тыс. кв. м в год он вырос до 650-700 тысяч.
За первое полугодие нынешнего года введено в эксплуатацию 295,5 тыс. кв. м жилья, что на 63,4% выше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Напомним, что плановый уровень по вводу жилья в 2018 году – 700 тыс. кв. м. И он имеет все шансы быть выполненным.
Министр также сообщила, что значительный объем жилья за последние годы введен по программе переселения из аварийного фонда – 469 тыс. кв. м.
«Но при этом проблема старого жилищного фонда не решена. Принимая во внимание важность этого вопроса, Губернатор поручил продолжить мероприятия по расселению аварийного жилья за счет бюджета Тульской области. Планируется расселить порядка 14 тыс. кв. метров», – сообщила Э. Шевченко.
И этот показатель, скорее всего, будет выполнен.
Министр также рассказала о финансовых механизмах стимулирования строительства жилья, направленных на поддержание покупательской способности граждан и повышение доступности для них ипотечного кредитования.
Тульская область последние три года занимает 4-е место в ЦФО по числу выданных ипотечных кредитов.
В рамках социальных программ для улучшения жилищных условий гражданам, проживающим в непригодных для постоянного проживания жилых помещениях, многодетным и молодым семьям предоставляются социальные выплаты.
Разработан и реализуется льготный ипотечный продукт для сотрудников оборонных предприятий.
В 2018 году Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования запущены пилотные продукты льготного ипотечного кредитования «Свой дом» со ставкой 6,25% и «Доступное жилье» со ставкой 7% для работников бюджетной сферы, многодетных и молодых семей.
Все отлично? Нет проблем?
Увы, проблемы есть.
Показатели с расшифровкой
В большинстве случаев основные экономические данные анализируют не в «одиночку», а в совокупности с рядом других данных. Это касается и ситуации в тульском жилищном строительстве. Вот пример.
40 лет назад, при социализме, в год в области вводилось в эксплуатацию 800-900 тыс. кв. метров жилья. Из них 5-8 тысяч «квадратов» строили сами жители (индивидуальный застройщик), остальные 97% объемов – крупные строительные компании. И они по праву считались основой строительной отрасли региона.
Сегодня на долю «индивидуалов» в нашей области приходится 30-40% объемов жилой застройки. Каждый год обычные туляки – своими силами, но чаще – с помощью бригад строителей из Украины, Молдовы и Средней Азии – возводят по 200-300 тыс. кв. метров нового жилья. Это – не многоэтажные дома, а одно-двухэтажные коттеджи. И не на продажу, а для себя – чтобы жить.
То есть из условных «прошлогодних» 700 тыс. кв. метров крупные и средние строительные компании возвели 350-400 тыс. В два раза меньше, чем 40 лет назад. А обычные жители – 250-300 тысяч, в 30 раз больше! Строители про это знают. Чиновники – тоже. Но в своих выступлениях как-то «обходят» этот вопрос.
В этой связи – более подробно о данных за первые 6 месяцев 2018 года. Они – отличные. Почти 300 тыс. кв. метров, что в 1,63 раза больше, чем за такой же период год назад!
Но вот эти же цифры чуть шире. Частные жители области возвели 180 тыс. «квадратов», или – в 1,85 раз больше прежнего и – 61% от всего объема! А крупные строительные компании – 120 тысяч «квадратов», на 30% больше прежнего, но – только около 40% всех объемов.
Более того. В масштабах страны частные застройщики впервые за 25 лет обогнали крупные компании, выдав 52% объемов застройки. Рекорд!
Задаем вопрос. А за счет чего простой туляк вдруг так резко нарастил темпы строительства? Если двухуровневый коттедж сегодня обходится только в части возведения стен и крыши в 3-5 миллионов рублей, то откуда у человека взялись эти деньги?
Кстати, про четвертое место туляков по жилищным кредитам в масштабах ЦФО. В общей сумме – да. За счет общей численности населения. Тут мы – в числе пяти самых крупных субъектов центра России. Но если посчитать суммы кредитов на душу взрослого человека в возрасте 18-65 лет, то мы – на 9-м месте. Очень средний регион. Никак не лидеры.
И тут выясняется еще одна подробность. Нет никаких рекордов по объемам застройки со стороны частника. Эксперты в сфере недвижимости вежливо объяснили: подходят к концу сроки бесплатной «дачной амнистии», когда перестроенную старую дачу в новый коттедж можно относительно быстро и дешево оформить в собственность в качестве жилого дома. Чтобы потом можно было в нем спокойно жить, дарить его, завещать, продавать.
Вот народ и оформил. А реально возвел новых домов процентов на 25-30 меньше, чем по отчетам. В общем, чуть улучшил прошлогодние объемы.
По итогам года в Тульской области, скорее всего, будет возведено 700 тыс. кв. метров жилья. Из них 400 тыс. дадут частники, а 300 тыс. – фирмы.
И возникает естественный вопрос. А дальше что?
Трудности, которые мы создаем себе сами
Сегодня ужесточены требования, позволяющие защищать права дольщиков, введен институт банковского сопровождения застройщиков.
В частности, предусмотренные механизмы позволят использовать деньги дольщиков исключительно на строительство, при этом максимально их сохранить и не допускать создания «пирамид», а также очистить рынок от недобросовестных компаний.
Нововведения должны решить важную задачу – сделать рынок и процедуру долевого строительства прозрачными.
Однако, по мнению многих профессиональных строителей, новый вариант закона ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ставит перед строительной сферой ряд крайне сложных задач. И если не принять мер к их «смягчению», то ситуация в жилищном строительстве Тульской области в 2019-2020 годах может серьезно осложниться.
В частности, введено ограничение по количеству возводимых одной компанией объектов (одно здание, один комплекс или микрорайон), который нужно возвести от начала и до сдачи в эксплуатацию, а лишь потом претендовать на получение следующего разрешения. Это приводит к сокращению числа квалифицированных работников. Например, на начальной стадии строительства дома не заняты рабочие-отделочники, а на конечной – каменщики, сварщики и др. Понимания, как сохранить в условиях «рукотворных простоев» коллектив, пока нет.
Вводится условие наличия в любой компании – даже самой небольшой – очень солидного числа инженеров узкой специализации: по технике безопасности, электрике, подъемным механизмам и др. В итоге получается, что число работников инженерного профиля превышает количество рабочих. Зачем? Есть же другие варианты найма таких сотрудников по договору. Теперь – нельзя…
Отныне бизнесмен, который хочет заняться строительством, обязан иметь «за плечами» не менее трех лет такой работы и – 10 тысяч квадратных метров построенного жилья. Но как он это сделает, если хочет впервые заняться таким бизнесом?
О сотрудничестве с банками. Да, новая система кредитования и прохождения средств не очень привычна. Но пока со строительной компанией работали специалисты тульских отделений банков, проблем не было. Освоили все тонкости нового механизма финансирования, возникающие вопросы решались в оперативном порядке, время получения разрешений – два-три дня, деньги поступали мгновенно.
Но затем, согласно закону, иногородние банки перевели эту работу на свои центральные управления. И теперь переговоры идут месяцами, проверки использования выделенных средств – тоже, срок прихода денег растягивается на недели. Никто из банковских специалистов из Москвы в Тулу не едет, дело ограничивается перепиской и телефонными переговорами. Ход строительства очень сильно замедлился.
А ведь в Тульской области из 57 банков, которые получили аккредитацию по работе с застройщиками в новых условиях, практически все – иногородние!
Есть и другие проблемы. Они настолько серьезны, что ряд руководителей строительных компаний говорят: нужно завершать те объекты, которые находятся в заключительной стадии и ждать, когда законодатели и правительство РФ внесут в «Закон о защите дольщиков…» коррективы. Их можно понять.
Значит, новых рекордов по строительству ждать пока не приходится.
Некоторые выводы
Если вы решили обзавестись НОВЫМ жильем, нужно это делать сегодня. Завтра его станет меньше, оно подорожает. Вероятно, что так!
Покупайте готовое жилье. Не дом на стадии котлована. Нет гарантии, что его достроят.
Если вы решили узаконить дачу (недостроенный дом, гараж), делать это нужно сейчас. Потом будет дороже.
Аккуратнее с кредитами, в том числе – с ипотекой. Процент, конечно, выгодный. Но нужно обязательно правильно считать и верно оценивать свои возможности по возврату полученных сумм. Имейте дело только с надежными, известными банками.
Все сделки – только в рублях.
Строительство своими силами – долго, дорого и трудно. Зато – надежно. Сам себя не обманешь. И опять: верно считайте свои силы и возможности.
Александр АБРАМОВ