Покупка загородного дома — мечта для многих.По данным Росреестра количество россиян собственников участков под ИЖС, за 2024 год увеличилось более чем на 200 тыс. человек и в 2025 года достигло почти 11 млн человек. Ошибки на этапе выбора могут обернуться многомиллионными потерями, судебными тяжбами и годами стрессов. Эксперт по загородной недвижимости директор строительной компании АНФИНЕЛ Николай Нелен разобрал пять самых распространенных ошибок и подготовил инструкцию, как их избежать.
Ошибка №1: Покупка участка без юридической проверки
«Самая частая проблема — покупатели смотрят только на красивый вид и цену, но не проверяют документы. А это фундамент будущего дома», — подчёркивает Николай Нелен.
Перед покупкой необходимо провести юридическую экспертизу земельного участка. Это включает:
- Проверку категории земель и разрешённого использования.
- Анализ истории собственников — кто и на каком основании владел участком.
- Проверку наличия обременений: залогов, арестов, судебных споров.
- Запрос нотариального согласия супруга продавца, если участок приобретался в браке.
Особое внимание стоит уделить получению расширенной выписки ЕГРН, которая покажет все ограничения и переходы прав собственности. Это защитит от риска признания сделки недействительной и поможет убедиться, что продавец действительно имеет право распоряжаться участком.
Ошибка №2: Игнорирование ограничений и зон с особыми условиями использования
Даже идеально расположенный участок может оказаться непригодным для строительства.
Проверить статус земли можно на портале — РГИС (Российская государственная информационная система о градостроительной деятельности) . Этот ресурс показывает:
- Находится ли участок в предаэродромной зоне, где высота и тип зданий строго регламентированы.
- Включён ли он в земли лесного фонда или зоны подтопления, где строительство запрещено.
- Проходят ли поблизости охранные зоны инженерных коммуникаций — линии электропередач, газопроводы, водные объекты.
- Относится ли территория к природоохранным зонам — заповедникам, национальным паркам и т. п.
“Нарушение этих правил грозит отказом в регистрации дома или даже его сносом. Проверка через РГИС занимает всего несколько минут и позволяет избежать фатальных ошибок”, — предупреждает эксперт.
Ошибка №3: Покупка дома без технической экспертизы
«Красивый фасад не гарантирует, что дом построен правильно. Люди часто экономят на проверке, а потом годами устраняют скрытые дефекты», — отметил Николай Нелен.
Перед покупкой дома нужно провести техническую экспертизу. Профессиональный инженер:
- Проверит фундамент, стены, крышу и перекрытия.
- Использует оборудование — тепловизор, лазерный уровень, влагомер — чтобы выявить скрытые дефекты.
- Оценит инженерные коммуникации: электрику, водоснабжение, отопление, вентиляцию.
- Составит отчёт с рекомендациями и ориентировочной сметой на устранение дефектов.
Тщательный осмотр перед покупкой помогает избежать непредвиденных расходов и сохранить инвестиции.
Ошибка №4: Покупка дома без оценки ликвидности и перспектив роста стоимости
«Загородный дом — это не только про уют, но и про капитал. И важно заранее понять, насколько ваш будущий дом будет сохранять или наращивать стоимость», — подчёркивает эксперт.
Многие покупатели оценивают только текущее удобство, но забывают про ликвидность — насколько легко будет продать дом через 5–10 лет без потери в цене. Это особенно критично, если дом рассматривается как долгосрочная инвестиция или часть семейного капитала.
Что влияет на ликвидность:
- Материал дома. Каменные дома (газобетон, керамический блок, кирпич) дольше служат, меньше подвержены износу и лучше сохраняют рыночную стоимость, тогда как деревянные и каркасные быстрее стареют и требуют регулярных вложений.
- Документы и статус земли. Нарушения в документах, самовольные постройки или отсутствие разрешений резко снижают ценность объекта и отпугивают покупателей и банки.
- Локация и инфраструктура. Районы с хорошей транспортной доступностью и развивающейся инфраструктурой растут в цене.
- Имидж и окружение. Посёлки с продуманной архитектурой, охраной и управляющей компанией ликвиднее, чем хаотичные садовые товарищества.
Перед покупкой важно рассматривать дом не только как место для жизни, но и как долгосрочный актив, который должен сохранять ценность и через 10–20 лет.
Ошибка №5: Покупка дома без ремонта и благоустройства
«Люди думают: куплю коробку и буду постепенно достраивать. Но через пару лет от мечты жить за городом остаётся только усталость», — считает эксперт.
Дом без отделки кажется выгодным, но часто становится источником хронического стресса:
- Вы тратите годы на ремонт и теряете главное — ощущение отдыха и уюта.
- Постоянная стройка не даёт жить полной жизнью: нельзя пригласить гостей, устроить семейный праздник, расслабиться на веранде.
- Многие в итоге просто перестают ездить в такой дом, и он превращается в «ещё один проект, который не радует».
Загородный дом — это прежде всего про радость, про отдых, про место, где вы заряжаетесь энергией. Чтобы не потерять этот эффект, выбирайте дома, которые уже готовы к жизни — с ремонтом, мебелью, благоустроенным участком.
Такой подход экономит силы, деньги и сохраняет главное: любовь к новому дому.
Выбор загородного дома — сложный процесс, требующий внимания к деталям. Юридическая проверка через и защитит от правовых проблем, технический надзор выявит скрытые дефекты, а выбор дома с готовым ремонтом избавит от долгих месяцев стройки.
Главный совет эксперта: не экономьте на проверке — экономьте на ошибках. Грамотный подход сделает покупку дома не источником проблем, а началом новой счастливой жизни за городом.