15.07.2016
Арендатор по договору субаренды может предоставить субарендатору только такие права, которыми обладает сам в соответствии с договором аренды. При этом возникает вопрос о том, означает ли право арендатора на предоставление арендуемого имущества в субаренду, предусмотренное договором, одновременно право субарендатора в свою очередь предоставить имущество во вторичную субаренду без согласия собственника этого имущества. В данном случае необходимо учитывать положение п. 2 ст. 615 ГК РФ о том, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Позиция 1. При сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду необходимо получить на это согласие собственника.
Судебная практика:
Примечание: В рассмотренном далее деле договор вторичной субаренды был признан ничтожным в связи с тем, что от собственника имущества не было получено согласия на сдачу имущества во вторичную субаренду, несмотря на то что в договоре аренды было согласие на субаренду. Невыясненным остался вопрос: необходимо ли получать согласие арендатора на передачу имущества во вторичную субаренду?
Постановление ФАС Московского округа от 31.07.2006 N КГ-А40/6726-06 по делу N А40-76525/05-89-643
«…Суды обеих инстанций установили, что 01.01.2005 между Институтом (арендодатель) и ООО «Левикон» (арендатор) был заключен договор N 01 на аренду нежилого помещения общей площадью 50,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 2-ой Кожуховский проезд, д. 12, стр. 1.
Собственником имущества является ФИНЭКСПО Компани ИНК, которое по договору от 24.06.2003 передало указанный объект недвижимости в аренду ООО «Сити Проперти» с правом уступки права требования третьему лицу или заключения договора субаренды.
10.07.2003 между ООО «Сити Проперти» и Институтом был заключен договор субаренды. Впоследствии указанное нежилое помещение было передано в аренду ООО «Левикон».
Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Поскольку с собственником имущества — ФИНЭКСПО Компани ИНК — не была согласована передача недвижимого имущества во вторичную субаренду, суды правомерно признали договор субаренды, заключенный между Институтом и ООО «Левикон», ничтожной сделкой…»
Позиция 2. При сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010
по делу N А55-16886/2009
«…Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.02.2009 между ООО «Нонсенс» и ООО «Кредитный эксперт» подписан договор субаренды нежилого недвижимого имущества N 89/2009, по условиям которого истец (арендодатель) предоставляет, а ответчик (арендатор) принимает во временное пользование часть нежилого помещения общей площадью 13,7 кв. м, расположенного на втором этаже в нежилом здании литера В2в2 по адресу: г. Самара, пр. Карла Маркса, д. 201, и обязуется ежемесячно оплачивать арендную плату до 5 числа текущего месяца. Размер арендной платы за каждый календарный месяц установлен в размере 5480 руб.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, исследовав материалы дела, в том числе договор аренды нежилого недвижимого имущества от 19.12.2008, заключенный между ООО «Консенсус» и ООО «Перспектива», договор субаренды недвижимого имущества от 02.02.2009 N 1, заключенный между ООО «Перспектива» и ООО «Нонсенс» и договор субаренды нежилого недвижимого имущества от 02.02.2009 N 89/2009, заключенный между ООО «Нонсенс» и ООО «Кредитный эксперт», арбитражный суд посчитал исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению исходя из незаключенности договора субаренды от 02.02.2009 N 89/2009, ввиду отсутствия в техническом паспорте на втором этаже здания комнаты N 204 площадью 13,7 кв. м. Кроме того, не принимая письма ООО «Консенсус» от 02.07.2009 и ООО «Перспектива» от 02.07.2009 в качестве надлежащих доказательств по делу, судом сделан вывод об отсутствии согласия собственника нежилых помещений (ООО «Консенсус») на заключение договора субаренды в силу требований статьи 615 ГК РФ.
Между тем, судебная коллегия кассационного суда находит сделанные судом первой инстанции выводы ошибочными исходя из следующего.
Как правильно установлено судом, пунктом 2.3.5 договора аренды от 19.12.2008, заключенного собственником нежилых помещений ООО «Консенсус» с ООО «Перспектива», предусмотрено, что подписание договора выражает согласие арендодателя на совершение арендатором без оформления дополнительных документов следующих действий: вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал третьих лиц, передать в залог, в доверительное управление, субаренду третьим лицам за цену и на условиях по своему усмотрению, заключать договоры перенайма.
Пунктом 1.4 договора субаренды нежилых помещений от 02.02.2009, заключенного между ООО «Перспектива» и ООО «Нонсенс», также предусмотрено, что арендатор вправе сдавать помещение в субаренду по своему усмотрению и на собственных условиях.
Дополнительным соглашением от 06.02.2009 к договору аренды от 19.12.2009 стороны установили необходимость предварительного письменного согласования на сдачу арендованного имущества в субаренду.
Делая вывод об отсутствии письменного согласования, судом не учтено, что договор субаренды от 02.02.2009 N 89/2009, являющийся предметом спора, был заключен до подписания дополнительного соглашения от 06.02.2009, которым изменен порядок согласования передачи нежилых помещений в субаренду и на 02.02.2009 действовала первоначальная редакция пункта 2.3.5 договора…»
При ничтожности договора субаренды арендная плата по такому договору является неосновательным обогащением арендатора, но только в части, превышающей размер платы по договору аренды.