20.07.2016
«Вторичка» догоняет новостройки. Квартиры в которых традиционно были более дешевыми
Под влиянием кризиса на рынке недвижимости Москвы сложилась уникальная ситуация: вторичное жилье по ценам догоняет новостройки, которые традиционно были на 25–30% дешевле. Эксперты предсказывают сегменту готового жилья дальнейшее снижение примерно на 5–7% в годовом выражении и отмечают, что в отличие от застройщиков, чья ценовая политика во многом зависит от себестоимости стройматериалов и других факторов, продавцы вторичного жилья не связаны подобными ограничениями.
Новостройки традиционно привлекали покупателей значительными дисконтами. Приобретая квартиру на стадии котлована, клиент нес определенные риски (недостроя или задержки строительства, невыполнения застройщиком обязательств и т.д.) и в будущем должен был планировать значительные вложения в ее отделку, но жилье при этом доставалось ему как минимум на 20–30% дешевле, чем в готовом доме. Это в течение долгих лет обеспечивало устойчивый баланс спроса между первичным и вторичным сегментами рынка жилья: в среднем 30% и 70% соответственно (с учетом территории новой Москвы). Однако сегодня возможности для ценового маневра у застройщиков практически исчерпаны. «За год себестоимость строительства выросла на 10–13%, а цены не поднимались и даже незначительно снижались по некоторым проектам», – говорит партнер компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
В стройкомплексе Москвы также утверждают, что рассказы о баснословной прибыли строителей давно не имеют под собой оснований. «Никакого жира у строителей нет абсолютно. Сегодня работают на уровне нулевой рентабельности подрядчики, создающие как раз ту недвижимость, которая продается», – утверждает глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин.
Кризис 2015 года внес существенные коррективы в работу строительной отрасли: первичный рынок оказался в ситуации, когда себестоимость продолжает расти (в частности, стоимость арматуры весной 2016 года увеличилась вдвое, и только недавно цены на этот важнейший стройматериал начали снижаться), однако этот рост уже не нивелируется положительной динамикой продажных цен. Скорее, наоборот – усугубляется их отрицательной коррекцией. Даже сезонные скидки, дисконты и прочие акции не позволяют застройщикам удерживать ощутимую для потребителя разницу цен с готовыми квартирами. При этом на вторичном рынке вообще нет таких понятий, как рентабельность и себестоимость, а цена жилья зависит, как говорится, от жадности продавца и наглости покупателя.
По оценкам департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости», 80% сделок в сегменте вторичного жилья – это альтернативные операции купли-продажи. Иными словами, люди продают одну квартиру, чтобы купить другую.
«При совершении таких сделок потребителю, в сущности, не так важно, сколько стоит его недвижимость. Главная задача – совершить сделку. Например, переехать из условной «однушки» в Выхине в «двушку» в Кузьминках», – утверждает директор департамента Сергей Шлома. По его словам, в такой ситуации стоимость однокомнатной квартиры интересует человека только в контексте общего бюджета покупки. Если вырученная за нее сумма позволит приобрести требуемую жилплощадь, то сделка состоится. «Поэтому правило простое: если снижается цена на исходную квартиру, мы ищем «альтернативу», собственник которой тоже готов к торгу. Таких вариантов сейчас достаточно», – поясняет Сергей Шлома.
По оценкам риелторов, с дисконтом на вторичном рынке сейчас совершается подавляющее большинство сделок – более 80%. Это понятно: если человек хочет решить конкретную задачу (переехать в другое жилье, разъехаться и т.д.), он ее решает, а не ждет, когда положение на рынке изменится. Тем более что ожидание с учетом геополитической и экономической ситуации в стране – занятие не слишком благодарное. «Пока все прежние проблемы и противоречия сохраняются. Более того, добавился новый фактор нестабильности, который еще недавно казался всем нереальным, – выход Британии из ЕС, что может обернуться новой лихорадкой всех финансовых рынков с отголосками и на рынке недвижимости», – констатирует руководитель аналитического портала IRN.RU Олег Репченко. В июне 2016 года 83% вторичных квартир были проданы с понижением цены по итогам торга. В мае таких было 81%. С 2012 года это максимальная доля продаж с дисконтом. У «ИНКОМ-Недвижи-
мости» средний размер скидки составил 8,4–8,5%. С учетом общей коррекции цены предложения фактические продажные цены снизились с мая 2015 года в среднем на 15%. Причем продавцы по-прежнему имеют возможности для ценового маневра – стоимость предложения может снижаться до уровня, необходимого для проведения альтернативной сделки.
Риелторы отмечают, что в их базах все чаще встречаются предложения, совпадающие по цене с аналогичными объектами первичного рынка. Например, двухкомнатная квартира общей площадью 51 кв. метр на 6-м этаже 14-этажного панельного дома в Переделкине предлагается на вторичном рынке по цене 5,9 млн рублей. А аналогичное по площади жилье в новом проекте Город-парк «Переделкино Ближнее» на старте продаж экспонируется на сайте застройщика по цене 6,65 млн рублей с учетом скидки. Еще один вариант: «двушка» общей площадью 52 кв. метра на 4-м этаже 17-этажного современного панельного дома в Солнцеве продается владельцем за 6,5 млн рублей. А за двухкомнатную квартиру общей площадью 56,8 кв. метра в ЖК «Мещерский лес» (срок сдачи – IV квартал 2017 года) застройщик просит 6,27 млн руб. при условии полной оплаты.
Впрочем, если сравнивать средневзвешенные цены, то разница между двумя сегментами все еще ощутима. По данным аналитиков «Метриум Групп», в июне средняя стоимость квадратного метра жилья масс-маркета на первичном рынке составила 142,18 тыс. рублей. Тогда как на вторичке средняя стоимость предложения, по оценкам «ИНКОМ-Недвижимости», превышала 183 тыс. руб. за кв. метр. Эксперты аналитического центра IRN.RU отмечают, что за I полугодие 2016 года столичная недвижимость в среднем подешевела на 3%. Если на конец 2015 года средняя стоимость столичного жилья составляла чуть более 178 тыс. руб. за метр, то к середине 2016 года – чуть менее 173 тыс.
При этом наибольшим спросом у покупателей традиционно пользовались малобюджетные квартиры. «С одной стороны, это может быть связано с непростой экономической ситуацией в стране, с другой – является следствием высокой базы начала 2015 года, когда в результате роста курса доллара многие торопились приобрести недвижимость, пусть даже и по высоким ценам», – говорит генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг. В IRN.RU также зафиксировали интерес к большим многокомнатным квартирам. «Люди, которые сохранили докризисные сбережения, особенно в валюте, сейчас сильно увеличили свою покупательскую способность. Вместо «двушки» они могут позволить себе хорошую «трешку», вместо «трешки» – четырех- или пятикомнатную квартиру», – поясняет Олег Репченко.
По мнению Сергея Шломы, вторичный рынок еще не достиг своего дна – разница средневзвешенных цен продолжит сокращаться. «Как минимум в ближайший год сохранится тенденция постепенной (не резкой!) отрицательной коррекции цен на вторичное жилье – примерно на 5–7% в годовом выражении. Такая динамика еще более снизит конкурентоспособность новостроек в отношении стоимости объектов и в перспективе может привести к существенному перераспределению спроса в сторону «вторички». Ситуация, когда вторичный сегмент догоняет и побеждает новостройки ценой, складывается впервые и является следствием текущего экономического кризиса, имеющего затяжные негативные последствия в целом для рынка жилья», – отмечает эксперт.
В Domofond.ru, в свою очередь, отмечают, что тенденция к снижению цен на «вторичке» характерна не только для Москвы. Аналогичные процессы происходят в подавляющем большинстве российских регионов, и только в Чечне они выросли на 2%. (Специалисты сервиса изучили объявления о ценах предложения на недвижимость в 81 субъекте Федерации.) В целом по стране цены на вторичную недвижимость во II квартале 2016 года снизились на 3,7% по сравнению с I кварталом – с 63 500 руб. за кв. метр до 61 200 руб. за «квадрат». Самое значительное падение произошло в Крыму – на 5,6%, до 84 917 руб. Также стоимость квадратного метра упала в Подмосковье, Мордовии, Ямало-Ненецком автономном округе, Калужской области, на Камчатке и т.д. Еще в 12 регионах наблюдались колебания в пределах 1%.
Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»