В среднем около 10-30% от общего объема сделок в Москве приходится на приобретение недвижимости не для жизни, а с целью увеличения доходности от вложения в покупку квартиры. Аналитики Бюро Негинского поделились 5 критериями «эталонного лота» для инвестиций в Москве.
Процент покупок в инвестиционных целях зависит от многих параметров — класса жилья, локации, транспортной доступности, инфраструктуры, характеристик и особенностей проекта. В комплексах комфорт- и бизнес-класса, где преобладает мелкая «нарезка», т.е. большое количество студий и однокомнатных квартир, процентный показатель будет выше. Большинство покупателей жилых проектов премиум-класса в основном совершает покупку для личного проживания, в то время как в более «дешевых» проектах, особенно на старте продаж, около 40-50% сделок заключаются с целью инвестиции.
1) Локация. На определение «эталонности» влияют особенности жилого комплекса, уникальные предложения и акценты, которые расставляет застройщик. Например, если рассмотреть предложения вблизи парковой территории, то можно увидеть, что большинство застройщиков в качестве сильной стороны проекта указывают близкое расположение к зеленой зоне.
Локация и инфраструктура — одни из ключевых критериев «эталонного лота». Наличие магазинов, школ и детских садов, поликлиник, кинотеатров, кафе и ресторанов станут хорошей опорой для инвестиционного вложения в квартиру, и при перепродаже, развивающаяся или уже сформированная инфраструктура, сыграет свою роль.
Перспективными районами считаются территории, где идет комплексное развитие, реорганизация промзоны и т.д. — такие проекты, как Большой Сити, застройка ЗИЛа и Технопарка, м. Павелецкая. Там, как правило, строятся новые объекты инфраструктуры: спортивные центры, прогулочные зоны, развивается транспортное сообщение.
2) Уникальность предложения и яркие акценты проекта. Сюда можно отнести видовые характеристики, уникальные планировки или архитектурные решения.
Например, квартиры с приятным видом (не окно в окно / не на ж/д пути / не на гаражи / и т.д., а, например, на город или во двор) будут наиболее выигрышными с точки зрения инвестиции. Плохой вид уменьшает ликвидность объекта, а за хороший вид (например, на реку) зачастую приходится сильно переплачивать (в некоторых проектах разница между квартирами с видом на реку и во двор может составлять около 30%). На вторичном рынке стоимость квартир практически вне зависимости от видовых характеристик относительно выравнивается.
3) Понятная целевая аудитория для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Уникальные предложения застройщиков направлены на конкретную целевую аудиторию. Поэтому из этого пункта вытекает понимание целевой аудитории, на которую ориентировано предложение на рынке.
Например, рядом с проектом может строиться головной офис крупной компании или крупный БЦ. Будущие сотрудники этого офиса будут рассматривать аренду / покупку квартиры в удобной транспортной доступности от своей работы.
4) Планировочные решения, площадь лота. По данным аналитиков Бюро Негинского, наиболее популярная площадь лотов, приобретённых в Москве в инвестиционных целях, — от 30 до 50 кв. метров.
«На показатель площади также влияют особенности и инфраструктура локации: в «семейных» районах наибольшим спросом будут пользоваться квартиры большей площади, а в окружении, например, высших учебных заведений наиболее популярны будут квартиры меньшей площади», — отметил основатель Бюро Андрей Негинский.
Относительно планировок: стоит обратить внимание на комплексы с небольшим количеством квартир. Лоты в проектах, где нет большой скученности квартир — что в подъезде, что на этаже — в будущем имеют большую доходность.
Кроме этого, стоит обратить внимание на планировку. Наибольшим спросом пользуются планировочные решения евроформата (совмещенная кухня-гостиная), такие квартиры будут более ликвидны. Но самыми ликвидными будут варианты, которых мало. Например, в одном подъезде застройщик делает 20 линейных квартир с одной спальней евро-формата и 5 угловых квартир с одной спальней евро-формата. Угловой вариант, скорее всего, будет ликвиднее, потому что таких предложений мало. Но все равно надо учитывать особенности планировочного решения относительно конкретного лота.
5) Строительная готовность. Наиболее популярный и понятный параметр даже для начинающего инвестора. Во многом потому, что является наиболее доступным по цене вариантом. Во время строительства стоимость квартиры вырастет, возможность заработать однозначно будет, но один из основополагающих факторов удачной инвестиции — выход из проекта.
Чем больше конкурентов-инвесторов, тем сложнее выход из проекта, потому что формируется высокая конкуренция, которая вдобавок может приводить к демпингу цен. Большая скученность проектов в одной локации с плюс/минус одинаковыми сроками завершения строительства может привести к тому, что придется конкурировать не только с инвесторами, но и с застройщиком, у которого остался собственный объем для продажи. Зачастую за счет ипотеки, субсидий, акций или рассрочек предложения от застройщика могут оказаться более привлекательными.
Окупаемость: Самые продвинутые инвесторы заходят в проекты, используя ипотечное плечо, или рассрочку, с минимальными собственными вложениями. И это правильно: при таких схемах доходность в год может быть более 100%, именно доходность на вложенное. Например, квартира была куплена за 22,5 млн в траншевую IT-ипотеку с первым взносом 4,5 млн и платежами 10 000 руб. до ввода. За год ЖК очень вырос в цене, аналогичные квартиры у застройщика стоят 34-35 млн, инвестор выходит, продавая за 32 млн (это кстати реальный успешный кейс). Его доходность на вложенное — 211% за год.
Учитывая эти пять критериев, можно описать «эталонный лот» для инвестиции в недвижимость столичного рынка — квартира с одной спальней на старте продаж в районе с зелеными зонами и развитой инфраструктурой или с перспективой на ее развитие. Вокруг должно быть минимум конкурентов в части новостроек. Это лот с чистовой отделкой в идеале в проекте с небольшим количеством квартир (500-700). Он находится на среднем этаже, а из окон открывается симпатичный вид. Не обязательно панорамный вид, но и чтобы не было окно в окно, или вид на промзону/ гаражи, производственные помещения или ж/д пути.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»