11.02.2017
Выбираем район: что нужно знать о Таганке перед покупкой квартиры
Риелторы считают Таганский район необычным, сочетающим доходные дома XIX века и хрущевки, а также высокобюджетные новостройки. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, сколько здесь стоит жилье и чем привлекателен данный район для покупателей
Таганский район Москвы риелторы называют разношерстным, так как одна часть его территории находится в историческом центре, а другая — за Садовом кольцом (на юге и западе) и граничит с обширной промзоной. Расположение определяет и жилфонд района: от доходных домов XIX века до хрущевок и панельных строений. Современные здания в основном представлены монолитными домами, а большинство новостроек на Таганке относятся к элитному и бизнес-классу, рассказали «РБК-Недвижимости» столичные риелторы.
С этим связана и высокая стоимость квартир на первичном рынке Таганского района. По данным агентства «Миэль-Новостройки», средневзвешенная цена составляет 595,5 тыс. руб. за 1 кв. м, что обусловлено наличием в структуре предложения проектов премиум-класса на высокой стадии строительной готовности. Средняя цена предложения по всем квартирам на вторичном рынке — 294,7 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке в Таганском районе выставлено на продажу порядка 1200 квартир, на первичном экспонируется 11 новостроек (13 корпусов), или 477 лотов, подсчитали в риелторской компании «Бест-Новострой».
Инфраструктура
Риелторы отмечают хорошую транспортную доступность Таганского района. Одна из отличительных особенностей — семь станций метро шести различных веток («Китай-город», «Крестьянская Застава», «Марксистская», «Площадь Ильича», «Пролетарская», «Римская», «Таганская»). Благодаря центральному расположению поблизости проходят многие ключевые магистрали столицы.
На территории района работают 22 детских сада, порядка 25 школ (включая кадетскую школу и гимназии), представлены супермаркеты практически всех сетевых ретейлеров (от «Пятерочки» и «Покупай» до «Азбуки вкуса»), есть парки и скверы, множество торговых центров, кафе и ресторанов, объектов развлекательной инфраструктуры, медицинские организации и многое другое.
Так, здесь расположены знаменитый Театр на Таганке, кинотеатр «Иллюзион», Студия театрального искусства, Московский детский сказочный театр, детская музыкальная школа имени Моцарта, высшие учебные заведения (МАТИ (который теперь в составе МАИ), художественный институт имени Сурикова, музыкально-педагогический институт), библиотека иностранной литературы.
В районе масса религиозных достопримечательностей — начиная от Покровского монастыря, где хранятся мощи Матроны Московской, заканчивая старообрядческим храмом на Рогожском кладбище. На Таганке работают известный центр нейрореабилитации, центр спортивной реабилитации и восстановительной медицины.
«Разношерстный» район
Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает, что Таганский район с одной стороны частично занимает территории в историческом центре (соседство с Китай-городом, Хитровкой, набережная Яузы), а с другой, на западе и юге, граничит с обширной промзоной, которая, впрочем, имеет перспективы к реновации, поясняет она.
Жилой фонд в районе также совершенно разный: есть доходные дома XIX века, сталинские высотки (представительского класса и попроще), конструктивистские строения 30-х. Ближе к границам района в сторону области начинается массовая застройка.
Таганский район можно назвать местом для ценителей, считает руководитель офиса «Таганский» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. «За годы работы мы отметили, что те, кто плохо знает Москву (в основном это приезжие), считают Таганский скучным, некрасивым районом, застроенным однотипными коробками. Однако это не так, Таганский — это исторический и очень интересный район. Здесь представлены строения практически всех веков существования Москвы, масса исторических памятников, начиная от древних монастырей и церквей. Есть целые части улиц старой Москвы», — говорит она.
В связи с особенностями восприятия района квартиры на Таганке покупают в основном местные жители, обладающие достаточным бюджетом и в его рамках уже подыскивающие варианты, «чужаков» здесь практически нет, отмечает Юлия Антясова.
Новостройки на Таганке
В Таганском районе на первичном рынке продаются квартиры в 11 новостройках (13 корпусов), в экспозиции находится совокупно 477 лотов. Это, конечно, намного меньше, чем количество предлагаемых к продаже квартир на вторичном рынке, подсчитали риелторы для «РБК-Недвижимости».
При этом большинство лотов предлагается с бюджетом покупки свыше 9 млн руб. Дешевле этой границы — не более 77 лотов в двух новостройках, включая апартаменты в проекте Monodom, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Согласно исследованию рынка элитных новостроек Москвы, проведенному агентством Savills, Таганский район занимает второе место по объему предложения высокобюджетного жилья (его доля — 15%).
Новостройки в Таганском районе, февраль 2017 года
Вторичный рынок
Вторичный рынок Таганского района достаточно разнообразен: здесь есть как дореволюционные дома и сталинская застройка, так и советские хрущевки и панельки. Современный жилой фонд представлен в основном монолитными домами.
По оценке столичных риелторов, наиболее доступны для покупателя квартиры в панельных и блочных домах. В то же время Таганка известна своими «сталинками», среди которых знаменитый жилой дом на Котельнической набережной, одна из семи жилых «сталинских сестер», формирующих облик Москвы. По сей день квартиры в этой высотке ценятся наравне с новыми элитными жилыми комплексами. По оценке компании «Миэль», средняя стоимость «квадрата» в ней составляет 631,2 тыс. руб.
В целом на вторичном рынке в данном районе на продажу выставлено порядка 1,2 тыс. квартир. «Половина всех лотов расположена в относительно старом жилом фонде — в панельных, блочных и кирпичных домах; 43% — в современных монолитных или монолитно-кирпичных домах, построенных после 2000 года; около 7% — «сталинки», — перечисляет Ирина Доброхотова. На вторичном рынке представлено 130 квартир стоимостью до 9 млн руб. (около 10% от всего количества подобных объектов на продаже в районе). Как правило, это жилье в старом фонде или в транспортной удаленности от метро, уточняет Ирина Доброхотова.
Самое дешевое и дорогое предложение
Самое дешевое предложение на вторичном рынке жилья в Таганском районе стоит 5,8 млн руб. За эти деньги можно купить однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м на Нижегородской улице, 13а. В квартире выполнен ремонт, а маленькая комната поделена на две части с помощью гипсокартонной стенки.
Самая дорогая квартира в этом районе продается в известном комплексе премиум-класса «Арт Хаус», построенном по проекту архбюро Сергея Скуратова. 16-комнатный пентхаус площадью 880 кв. м на Серебрянической набережной (на берегу Яузы) стоит 996 млн руб. Пентхаус свободной планировки, разделен на четыре блока. В квартире — камин, высокие потолки (от 5 до 9 метров) и много окон.
Перспективные проекты
В Таганском районе сегодня идет активная реновация ветхого жилого фонда и строительство деловых и культурно-развлекательных объектов. По оценке риелторов, рынок недвижимости района пополняется жилыми комплексами, которые возводятся на площадках бывших промышленных предприятий.
По данным «Миэль-Новостройки», в этом районе есть три перспективные площадки для строительства жилья, но конкретные сроки вывода проектов неизвестны. Например, существует план застройки в Серебряническом переулке — дом 4/3, стр. 2 и 3, и дом 6/5, стр. 2. На данной площадке предполагалось возведение двух корпусов на 166 квартир с общей площадью проекта 15 тыс. кв. м. Однако в середине 2015 года данный проект был отправлен на доработку с пометкой «снизить высотность здания», отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Еще одна перспективная площадка есть на улице Солженицина, вл. 23б, но никакой конкретной информации по выходу проекта на рынок не появлялось, добавляет эксперт.
В Большом Николоворобинском переулке, по данным «Бест-Новострой», также планируется строительство жилого комплекса под названием «Луна» от застройщика State Development, данный проект станет частью «Артквартала». В проекте общей площадью около 30 тыс. кв. м предполагается соединить новую застройку (около 20 тыс. кв. м) с реконструированными зданиями.
История района
По данным Федеральной службы государственной статистики, площадь территории района — 801 га. Численность постоянного населения на январь 2010 года — 107,5 тыс. человек. Площадь жилого фонда района по состоянию на 2008 год — 2,722 млн кв. м.
Район Заяузья заселялся и рос по мере роста и развития основного ядра города на рубеже XIV—XV веков. Год от года все большая часть горожан расселялась за пределами Кремля. Кольцом стоявшие монастыри-крепости — Симонов, Крутицы, Новоспасский, Покровский и Андрониев — прикрывали подступы к столице и в Заяузье. Это вызвало образование слобод — Котельной, Таганской, Гончарной, Кузнечной, — население которых составляли кузнецы, слесари и другие ремесленники.
В XIX веке Таганка наряду с Замоскворечьем стала главным районом московского купечества, даже само ее название зазвучало символически. «Таганка, — писал в 1900-х годах знаток московского быта П. И. Богатырев, — представляла из себя большой богатый рынок, мало чем уступающий известным московским рынкам — Немецкому и Смоленскому — и далеко превосходивший все остальные. Тут были богатые мясные, рыбные, мучные лавки, где можно было найти все, что могло удовлетворить самый тонкий гастрономический вкус. Народ кругом жил богатый, видавший виды, водивший торговлю с иноземцами и перенимавший у них внешнюю «образованность».
Источник: «РБК-Недвижимость»