30.05.2017
Апартаменты с фабричной историей. Где появляются в городе лофты и кто их покупает
Результатом вывода промышленных зон с территории города становятся не только новые массивы жилья, но и комплексы апартаментов, именуемых лофтами. Сравнительно новый для Москвы формат жилья нашел себя в высоких классах и, даже несмотря на кризис, не стремится к снижению категории.
Настоящие и стилизованные
Аналитики утверждают, что Москва, несмотря на наличие на ее территориях огромных промышленных зон, не стала городом лофтов: ее индустриальная застройка велась преимущественно в 1950–1960 годы. С гораздо большим размахом свои производственные площадки строили промышленники более раннего периода, начала века, именно тогда появились цеха с высотой потолков от 5 метров. Так что помещений для сооружения полноценных лофтов оказалось не так много. Классический лофт – это современный объект в помещении бывшего завода или фабрики с высотой потоков, достаточной для сооружения второго уровня, с огромными окнами и минимальным количеством перегородок. По мнению Надежды Хазовой, гендиректора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», на столичном рынке представлено не так много настоящих лофтов. Гораздо больше проектов, стилизованных под лофты.
По мнению директора «НДВ-Недвижимость» Андрея Стигалева, до 2014 года и последующим за ним снижением деловой активности девелоперы с большим желанием приспосабливали лофты под офисные центры. Сейчас ситуация другая, поэтому бывшие фабричные цеха превращаются в основном в комплексы апартаментов.
Комментируя эту тему, Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», отмечает, что организация апартаментов дает девелоперу большую свободу для маневра, чем если бы речь шла о жилье: в этом случае к проекту не применяются санитарно-технические требования, предъявляемые к квартирам.
С чего все начинается
Большинство экспертов уверены, что организация таких проектов требует приобретения компаний, на балансе которых находится интересующее девелоперов имущество. Так происходит в 95% случаев, считает Стигалев. Для гармоничного развития городской среды власти могут ограничить использование того или иного участка. Например, если в рассматриваемом районе сохраняется высокая концентрация офисной недвижимости, то необходимо избежать проблем транспортного коллапса. Хотя чаще, делает оговорку Литинецкая, при разработке концепции девелопер руководствуется только видом разрешенного использования.
Самостоятельно им решается и вопрос сохранения или демонтажа зданий на участке. И в основе решения этого вопроса, объясняет Мария Литинецкая, – три важных аспекта. Первый – экологический: если предельная концентрации вредных веществ земельного участка, допустимая нормативами, превышена, то требуется рекультивация и здание придется демонтировать. Второй – оценка конструктива. Проводится его обследование, и в соответствии с ТЗК (технического заключения о состоянии конструкций) девелопер делает выводы о надежности перекрытий, фундамента, уровне износа. И третий аспект – экономика проекта. Если выбор в пользу функции будущего строительства уже сделан, то важно понять – позволит ли сохранившееся здание реализовать эту задачу. Если нет, то оно идет под снос. Исключение со сносом происходит в том случае, если на территории есть объекты-памятники промышленной архитектуры. В этом случае возможны ограничения по изменению фасадов или добавлению этажности. Однако никто не запрещает проектировать по собственному желанию внутреннее наполнение здания.
Премиум-класс в приоритете
Основные производственные площадки, особенно старые, сформированы в городе еще в конце позапрошлого – начале прошлого века, когда осваивались зоны, сопредельные с тогдашним центральным ядром города. Это и стало причиной того, что новые комплексы апартаментов и жилья в формате лофтов находятся в пределах Третьего транспортного кольца. И это обстоятельство – локация – позволяет нынешним девелоперам создавать проекты в бизнес-классе, премиальном и даже классе de luxe. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина утверждает, что все проекты в стиле лофт премиум-класса (кроме проекта «Большевик» в САО, где находилась бывшая кондитерская фабрика) расположены в ЦАО.
Директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань приводит в пример наиболее дорогие проекты лофтов, реализованные в последнее время, – это «Кадашевские палаты» в Замоскворечье. Название – «Кадашевские палаты» – известно с 1752 года Объект – один из немногих в Замоскворечье, уцелевших в пожаре 1812 года. Впоследствии он неоднократно перестраивался и менял функциональное назначение: был доходным домом, фабрикой, даже банным комплексом. К успешным проектам эксперты относят также «Даниловскую мануфактуру» у метро «Тульская», площадкой для этого комплекса лофтов стала бывшая ткацкая фабрика, и в этом же районе – The Loft Club, где переделан был бывший кожевенный завод товарищества «М. Демент и сын».
По данным компании Est-a-Tet, средневзвешенная цена предложения в наиболее широко представленном в столице сегменте бизнес составляет 229,2 тыс. руб. за кв. метр, средний бюджет покупки – 15,49 млн руб.
Новые проекты
На текущий момент на первичном рынке Москвы представлено 19 проектов лофтов, 45% объема которых расположено в ЦАО, 28% – в САО и 10% – в СВАО, еще 17% предложения «поделено» между ЗАО, ЮАО, ВАО и СЗАО.
Самыми свежими, вышедшими на рынок в течение последнего месяца, стали проекты компаний «Колди» и INSIGMA. Первый – Loftec – находится в Басманном районе. Бывшее 9-этажное промышленное здание завода счетно-аналитических машин будет реконструировано, в результате чего там разместится 234 лофта категории бизнес-класс. Риелторы считают, что у проекта хорошие перспективы в отношении продаж: проект Loftec выполнили архитектурное бюро iCube и немецкий архитектор Михаэль Грауэ. Здание будет сформировано по типу «умного дома», при этом цена, с которой этот продукт выводят на рынок, – 4,9 млн руб. за самый небольшой по площади лофт.
Второй проект – «ORDYNKA. CОБРАНИЕ КЛУБНЫХ ДОМОВ» – еще более интересен, так как связан с фабрикой им. Марата, кондитерским производством, в советские годы являвшимся частью завода «Рот Фронт», и широким набором видов объектов, представленных на площадке будущего строительства. Так, на территории фабрики есть две городские усадьбы XVIII–XIX веков, являющиеся объектами культурного наследия. В их стенах будут размещены резиденции. Оставшееся большое количество промышленных корпусов ждет разная судьба. Девелопер проекта намерен выдержать стилистику лофта, хотя от самих корпусов на территории застройки мало что останется. Всего в рамках проекта на территории бывшей конфетной фабрики появятся семь домов категории de luxe.
Для любителей сурового стиля
Кто покупает лофты? Насколько активны их продажи, учитывая, что, по всей видимости, это довольно специфическое жилье – с нарочито грубой отделкой, выведенными наружу коммуникациями и прочими атрибутами сурового стиля? По мнению Хазовой, интерес к такому виду недвижимости есть, однако ажиотажным его назвать нельзя. Такой формат жилья, как правило, больше подходит для холостых людей или пар без детей и в силу конструктивных особенностей помещения, и в силу месторасположения – на месте бывших промышленных зон, где рядом может не быть достаточной социальной инфраструктуры.
Наталья Крол
Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»