Сегодня, несмотря на снижение темпов отрицательной коррекции цен вниз на жилье в Московском регионе, начавшейся весной 2009 года, рынок новостроек Подмосковья продолжает дешеветь. Причем, темпы снижения стоимости квартир за прошедшие полгода различны для каждого сегмента Подмосковья.
Так, во 2 квартале 2009 года наибольшая отрицательная коррекция цены метра в новостройках Подмосковья отмечается в населенных пунктах, расположенных за 30 км от МКАД. Данный показатель составил около 5%: с 50,8 тыс. руб. до 48,4 тыс. руб. за период с марта по июнь 2009 года.
Напомним, что еще в 1 квартале 2009 года отмечалась положительная динамика стоимости 1 кв.м. в объектах дальнего Подмосковья в зависимости от расстояния от МКАД. Это позволило предположить, что именно данный сегмент может оказаться наиболее стабильным в сложившихся условиях.
Однако сегодняшняя ситуация показывает, что отмечавшееся после осени 2008 года повышение цен в объектах дальнего Подмосковья в большей степени было инерциальным, продолжающим тенденции прошлых периодов развития данного сегмента. В результате, за 2 квартал 2009 года показатель средней стоимости 1 кв.м. жилья в новостройках Подмосковья за 30 км от МКАД снизился до уровня осени 2008 года, когда он составлял 48,1 тыс. руб., по данным исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ».
Отметим также, что в ближнем Подмосковье до 5 км от МКАД средняя стоимость метра снизилась по итогам 2 квартала 2009 года почти на 3,5%, а в городах средней удаленности (5-30 км от МКАД) – примерно на 3%.
Рассмотрим теперь подробнее динамику цен на различные типы жилья. Данные исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ» указывают на то, что во всех сегментах Подмосковья во 2 квартале наблюдается снижение стоимости метра жилья как в типовых, так и в монолитно-кирпичных домах.
В частности, за рассматриваемый период отрицательная коррекция средней цены за метр в новостройках типовых серий дальнего Подмосковья составила почти 8,5% (с 50,4 тыс. руб. до 46,2 тыс. руб.). При этом в городах ближнего и среднего Подмосковья показатель стоимости 1 кв.м. типового жилья фактически не изменился, снизившись примерно на 1,5% и 2,5%, соответственно.
На фоне этого интересным выглядит тот факт, что для монолитно-кирпичных новостроек Подмосковья характерна схожая динамика цен. Как видно из графика, во всех рассматриваемых сегментах стоимость метра в таких домах снизилась на 4,2-4,6%.
Также хотелось бы отметить, что средний уровень цен на квартиры, характерный для различных сегментов Подмосковья, во 2 квартале 2009 года снизился примерно на 100-200 тыс. руб. по сравнению с предыдущим периодом. Показатели средней площади предлагаемого жилья в разрезе различных сегментов практически не изменились. Так, квартиру площадью около 73 кв.м. в городах-сателлитах сегодня можно приобрести за 5,8 млн. руб., что на 200 тыс. руб. меньше, чем в 1 квартале 2009 года.
Таким образом, по итогам 2 квартала наиболее заметное снижение средней стоимости квартир характерно для ближнего и дальнего Подмосковья: на 3,2% и 4%, соответственно, по сравнению с предыдущим кварталом. В ближнем Подмосковье это связано с тем, что в докризисные времена цены на жилье в этом сегменте были несколько завышены вследствие наиболее выгодного расположения по сравнению с остальными сегментами Подмосковья (близость к столице, хорошая транспортная доступность, развитость инфраструктуры). Это в свою очередь делало города-сателлиты наиболее востребованными со стороны покупателей квартир в Подмосковье.
Изменение рыночных условий и уменьшение емкости спроса привели к необходимости заметно снижать стоимость квартир в наиболее переоцененных объектах, что отразилось на динамике цен в целом по сегменту. Что касается дальнего Подмосковья, для него характерен возврат цен на докризисный уровень, т.к. инерционный рост стоимости жилья в 1 квартале текущего года оказался не принятым рынком. Другими словами, несмотря на невысокий уровень цен на квартиры в этом сегменте, спрос на него оказался недостаточным вследствие значительной удаленности от Москвы.
На фоне этого для городов Подмосковья средней удаленности (5-30 км от МКАД) характерны минимальные темпы снижения цен – на уровне 3% из расчета стоимости метра и около 2% по показателю цены за квартиру. Таким образом, результаты исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ» показали, что города Подмосковья средней удаленности оказались наиболее устойчивыми к кризису по сравнению с другими сегментами.
В качестве подтверждения данного аргумента является то, что в предыдущие годы в этом сегменте отмечались наиболее высокие темпы роста цен. Это в свою очередь свидетельствует о наиболее динамичном развитии рынка жилья среднего Подмосковья и смещении значительной доли спроса в этот сегмент вследствие наиболее адекватного соотношения стоимостных и качественных характеристик объектов.