Прошедший год можно объявить годом роста рынка первичной недвижимости Петербурга. Петербургские девелоперы зафиксировали увеличение числа сделок, подняли цены и вывели на рынок более 3,2 млн кв. м нового предложения. Вместе с тем, ужесточение условий по льготной ипотеке приведет к заметному снижению спроса в 2024 г., считает Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI.
Спрос и предложение
По итогам 2023 года продажи недвижимости в Петербурге превысили показатель 2022 года на 12,4%. Всего за прошедший год в городе зарегистрировано 55,2 тыс. сделок. При этом спрос во втором полугодии оказался самым активным за последние три года, а большинство сделок пришлись на последний квартал года (+14% к третьему кварталу).
Значительный рост показало и предложение: вывод новых проектов в 2023 году составил 3,24 млн кв. м, что сразу на 38% больше аналогичного показателя 2022 года. При этом доля новых проектов в зоне «заКАДья» выросла с 42% до 52%.
«Высокий спрос во втором полугодии и особенно в конце года в значительной степени был обусловлен стремлением взять ипотеку по старым условиям, – рассказал Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI. – В общем объеме спроса значительную долю занимали инвестиционные сделки, мы это ощутили при запуске двух проектов комфорт-класса «Струны» и «Куинджи». И эта часть спроса в 2024 году будет сокращаться из-за изменений в ипотечных программах».
По его словам, ужесточение условий по льготному кредитованию неминуемо окажет негативное влияние на объемы спроса в 2024 году. «Повышение первого взноса и сокращение кредитного лимита сделают недоступной покупку недвижимости для многих. Конечно, снижение спроса в целом по рынку будет ощутимым. Но в бизнес-классе и в сегменте инвестиционных апартаментов объемы спроса, скорее всего, будут сопоставимы с текущим годом», – уточняет эксперт.
Ипотека
По итогам 2023 г. ипотека сохраняет статус основного драйвера спроса на рынке Петербурга, несмотря на повышение ключевой ставки с 7,5% до 16%, размера минимального первоначального взноса до 20-30% и сокращения в два раза кредитного лимита по льготным ипотечным программам в Санкт-Петербурге и Москве (с 12 до 6 млн рублей).
Продажи во II полугодии 2023 года (34,8 тыс. кв. м) на рынке Петербурга незначительно превысили ранее рекордный показатель I полугодия 2021 года (34,1 тыс. кв. м). Но если в 2021 году доля ипотеки была на уровне 64%, то сейчас она превысила 83%.
«В 2024 году ипотека останется важным инструментом продаж, даже если ее доля несколько снизится, – добавил Дмитрий Фалкин. – С января ряд крупных банков выдают льготные кредиты, только если девелопер субсидирует их за свой счет. Застройщики, как правило, готовы работать по такой схеме, но это может отражаться на стоимости квартиры. В целом, льготную ипотеку сложно чем-то заменить, но мы продолжим развивать такие альтернативные инструменты, как рассрочка, трейд-ин, а также предложим клиенту траншевую ипотеку. В этом случае проценты по ипотеке первые годы выплачиваются только от суммы первого выданного транша».
Кроме того, по словам эксперта, сейчас Правительство РФ разрабатывает новые механизмы для дальнейшего стимулирования кредитования жилого сектора. С большой долей вероятности сохранятся и действующие «адресные» льготные программы. Так, 2024 год объявлен в России годом семьи, и высока вероятность, что программа льготной семейной ипотеки под 6% будет продолжена.
Что с ценами?
В IV квартале 2023 года цены во всех сегментах рынка продолжили расти. В бизнес-классе средняя цена впервые превысила 400 тыс. руб. за кв. м. Рост за три месяца составил около 3,5% – это связано как с появлением на рынке новых проектов в «дорогих» локациях (Петроградская сторона), так и с ростом цен на уже строящиеся проекты на фоне повышенного спроса к концу года.
Цена 1 кв. м жилья:
| Декабрь 2022 | Сентябрь 2023 | Декабрь 2023 | Рост за квартал | Рост за год | |
| Бизнес-класс | 390 000 | 394 000 | 407 000 | 3,4% | 4,3% |
| Комфорт-класс | 231 000 | 245 000 | 246 000 | 0,5% | 6,4% |
| Вторичный рынок | 194 000 | 197 000 | 199 000 | 1,3% | 2,6% |
«С одной стороны, ужесточение условий по льготной ипотеке будет сдерживающим фактором для роста цен. С другой стороны, мы видим увеличение себестоимости строительства: в 2023 году его темпы были высокими, превысив темпы коррекции цен и инфляции. За год рост себестоимости, по нашим оценкам, составил около 12%. Кроме того, крупные игроки сейчас повышают цены на компенсацию субсидий банкам. С учетом всего вышесказанного, в 2024 году мы ожидаем подорожание квадратного метра, но не более, чем на 4-5%», – добавил Дмитрий Фалкин.