25.08.2017
Luxury для местных:
Почему дорогое жилье в Москве иногда появляется в нетрадиционных для своего класса местах.
Сегодня в столице насчитывается более десятка жилых домов, которые по ключевым характеристикам соответствуют самым высоким классам недвижимости — элит и де-люкс. Однако риелторы безапелляционно понижают их статус до премиум (а кто-то даже до бизнес-класса). Причина — данные объекты находятся не в центре Москвы. И этот минус, который, по словам экспертов, не могут компенсировать ни идеальная концепция, ни насыщенная инфраструктура, ни великолепная архитектура, ни вообще какие-либо другие плюсы. Местоположение с точки зрения современной классификации luxury-жилья имеет слишком большое значение.
«Можно выделить несколько проектов, которые по своим характеристикам полностью соответствуют элитному жилью, но из-за размещения не могут быть к нему отнесены. Все эти объекты — премиум-класса», — говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. В Москве есть несколько проектов, которые наделены всеми опциями и параметрами элитного жилья, но не проходят в эту категорию с точки зрения требований к локации, подтверждает председатель совета директоров агентства недвижимости Kalinka Group Екатерина Румянцева.
Выше локации не прыгнешь
В качестве примера Екатерина Румянцева приводит проект квартала клубных домов Red Side (ул. Сергея Макеева, 9, Пресненский район).
Он представляет собой восемь корпусов переменной этажности на 950 квартир с широкой линейкой площадей — от 44 до 358 кв. м. Есть подземный паркинг на 1900 машино-мест. Внутренняя инфраструктура комплекса включает спортивный клуб с тремя плавательными бассейнами, рестораны, кафе, продуктовый супермаркет, бутики, офис банка, химчистку, прачечную, медицинские кабинеты, а также детский клуб. «Квартал позиционируется застройщиком как проект премиум-класса. Но по нашей классификации, в которой расположение занимает чрезвычайно важное место, мы, скорее, отнесли бы его к очень качественному бизнес-классу», — говорит глава Kalinka Group.
Еще один пример — ЖК «Грюнвальд». Он состоит из 13 шестиэтажных малоквартирных домов и находится в 2 км от МКАД по Сколковскому шоссе. К участию в проекте привлекались звeзды мировой архитектуры: NPS Tchoban Voss, «Проект-Меганом», «Остоженка» и Assmann & Salomon. В облицовке фасада использованы натуральные материалы (травертин и доломитизированный известняк), реализована энергосберегающая система вентилируемых фасадов, есть подземный паркинг. Собственная инфраструктура включает кафе, салон красоты, фитнес-клуб с бассейном, зеленые прогулочные зоны, аллею, ведущую к собственному пляжу на берегу реки Сетунь. Территория комплекса огорожена и охраняется. «На стадии активной реализации (в 2008 году) „Грюнвальд“ позиционировался застройщиком как клубный квартал и продавался по цене элитного жилья — около $9 тыс. за 1 кв. м. Однако это не центр Москвы и не Рублевка», — уточняет Екатерина Румянцева. Комплекс риелторы сейчас относят к премиум-классу.
Директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань в данном контексте вспоминает ЖК Barkli Park — luxury-проект в Мещанском районе.
Интерьеры жилого комплекса созданы дизайнером с мировым именем Филиппом Старком. Имеется собственный выход в Екатерининский парк. Есть круглосуточное видеонаблюдение, роскошные лобби, климат-контроль в каждой квартире, высокие потолки — 3,3 м, инновационные системы очистки воды и воздуха. «Проект находится хоть и в ЦАО (в его северной части), но уже ближе к Третьему транспортному кольцу. И к тому же Мещанский район значительно уступает самым престижным элитным кластерам центра столицы. В застройке района преобладают дома конца XIX — начала XX века, сталинские дома и многоэтажки 70–80 годов прошлого столетия. Новых элитных проектов здесь крайне мало», — отмечает Анатолий Довгань.
Аналитики «Метриум Групп» насчитали более десятка примеров высококачественных домов, которые из-за своего «центробежного» местоположения оказались понижены в классе. Десять из них приведены в таблице.
Клубные дома с характеристиками элитного класса, расположенные за пределами ЦАО
Источник: «Метриум Групп»
Где родился, там пригодился
Впрочем, понижение в классе нисколько не смущает девелоперов, которые возводят luxury-дома в окружении хрущевок, брежневок и прочей обычной застройки, — такие объекты имеют своего покупателя и пользуются достаточно стабильным спросом. Как ранее отмечал управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин, в определенной мере аналогичная застройка может быть востребована в очень многих районах старой Москвы, если это не самые отдаленные окраины. При удачном выборе площадки, высоком качестве проекта, интересной концепции и небольшом количестве квартир (от 40 до 80) подобные клубные дома, по словам Дмитрия Халина, даже в окружении панельной застройки обязательно находят своих покупателей.
Среди покупателей дорогих домов в так называемых нетипичных локациях, как говорит его коллега Анатолий Довгань, довольно значительную часть составляют «патриоты района». «То есть это люди, которые каким-то образом связаны с той или иной местностью Москвы (родились, росли, работают, учатся дети, просто привыкли). И они даже не рассматривают для себя покупку жилья в другой части Москвы. Но при этом, например, хотят повысить качество жилья, переехав в более современный и комфортный дом», — объясняет Анатолий Довгань. Он также уточнил, что в уже распроданных проектах была велика доля представителей финансовой, банковской и нефтегазовой отраслей.
В целом отсутствие прописки в Центральном округе, по словам Марии Литинецкой, не является камнем преткновения для успешных продаж новостройки. «Если говорить о масштабных проектах премиум-класса вне границ ЦАО, то некоторые из них реализуются по 30–35 лотов в месяц, что соответствует темпам продаж в более доступных новостройках бизнес-класса. В клубных домах количество квартир или апартаментов ограничено, но динамика реализации пропорционально сопоставимая», — утверждает риелтор. При этом цены в клубных домах на периферии выше, чем в премиальных многоэтажках. В среднем, по данным «Метриум Групп», 527,7 тыс. руб. за 1 кв. м против 434,9 тыс. соответственно. Для сравнения, в элитном классе «квадрат» в среднем стоит 750,7 тыс. руб. (стоимость указана с учетом как квартир, так и апартаментов).
Безусловно, расположение проекта во многом определяет его стоимость. Если девелопер выводит на рынок объект, который по качественным характеристикам соответствует элитному классу, из-за локации он будет стоить на 20–30% дешевле.
Риелторы также отметили некоторые особенности в маркетинговом продвижении «периферийной» дорогой недвижимости. «В рекламе дорогих проектов за пределами ЦАО, как правило, нет цен. Парадоксально, но слишком низкая для сегмента стоимость может отпугнуть потенциальных клиентов, такие случаи были на рынке», — замечает Мария Литинецкая. Для покупателей высокобюджетного жилья стоимость, по ее словам, отождествляется с качеством. И если она, по мнению клиентов, занижена, то многие считают, что у новостройки есть недостатки. Поэтому цены в большинстве случаев объявляются по телефону либо представляются на сайте.
Как говорит Екатерина Румянцева, если проект по-настоящему хорош, то покупатели оценят его по достоинству, в какой бы локации он ни находился — при соответствии качества жилья его ценовому уровню аудитория всегда отвечает спросом.